¿Son confiables los apartamentos en Shanghai? ¿Por qué nadie lo compra?
Comprar una casa propia y tener un hogar propio casi se ha convertido en el sueño de los jóvenes que trabajan duro en las grandes ciudades. Si tienen una casa, no son personas sin hogar. Sin embargo, los altos precios de la vivienda han mantenido alejada a muchas personas, y luego algunas personas descubrieron un apartamento LOFT dúplex bien decorado en la entrada del metro, que tenía solo un 40-30% de descuento sobre el precio de la vivienda. Parece muy atractivo. ¿Es confiable este apartamento en Shanghai? ¿Vale la pena comprarlo? ¿Por qué siempre es difícil vender apartamentos en Shanghai? Clasifiqué el contenido relevante. Echemos un vistazo.
1. No es barato.
Antes de comprar una casa, debes entender la diferencia entre superficie edificable y superficie útil. Por ejemplo, ¿el área del edificio es de 100 m? ¿El área útil es de solo 60 m? ~70 millones? Alrededor del 50%, incluso alrededor del 50%, en algunos casos será menor, mientras que en una casa normal es del 70%-80%. Desde este punto de vista, un apartamento no es realmente barato.
2. Apalancamiento limitado.
El pago inicial para una primera vivienda es de alrededor del 30% y el plazo del préstamo es de 30 años. Puede ser un préstamo comercial o un préstamo de fondo de previsión. Sin embargo, el pago inicial de un apartamento debe ser de al menos el 50% y el plazo del préstamo comercial es de sólo 10 años, con tasas de interés que aumentan entre un 10% y un 20%. Los requisitos de pago mensual son altos y se requiere un pago inicial antes de poder obtener las llaves. En algunas ciudades, se requiere el pago completo.
3. Costo de tiempo.
Las casas normales tienen 4 viviendas con 2 escaleras o 6 viviendas con 3 escaleras. Lo importante es que hay entre 10 y 30 hogares en el primer piso del apartamento comercial y la densidad es la misma que la del dormitorio en el que vivía cuando estaba en la escuela. Además, no los notarás cuando mires la casa, sólo lo descubrirás después de pagar el dinero.
4. Un grupo heterogéneo.
El apartamento es de carácter comercial. Puede alojar personas y registrar una empresa. Es una mezcla de oficina y alojamiento. El personal es caótico y la rotación es alta. No sabes cuándo tu vecino se convirtió en una habitación de medio tiempo, no sabes cuándo la otra parte se convirtió en un centro de salud y no sabes cuándo el piso de arriba se convirtió en un salón de fiestas ese día.
5. La mayoría no tiene gasolina.
En muchos lugares sólo se pueden utilizar cocinas de inducción para cocinar y algunos apartamentos ni siquiera tienen calefacción municipal. La calefacción depende enteramente del aire acondicionado. Es necesario mantener las puertas y ventanas cerradas en todo momento y añadir un calentador eléctrico para mantener apenas la temperatura.
6. Los precios comerciales del agua y la electricidad son más altos que los precios residenciales del agua y la electricidad.
El agua y la electricidad comerciales serán el doble que el agua y la electricidad residenciales, y también habrá tarifas de propiedad elevadas. Por ejemplo, nosotros, los trabajadores de oficina, sólo podemos volver por la noche y básicamente no podemos disfrutar de los servicios inmobiliarios, pero tenemos que soportar altos costes inmobiliarios junto con los clientes de la oficina. Cuanto más viva, más lo usará y mayor será el costo.
7. El problema de la altura del piso
Por supuesto que es bueno comprar un piso y obtener un piso gratis, pero él no te dirá que la altura de los pisos es solo 4,5 m, lo que supone una separación forzada. Excluyendo el espesor de la partición intermedia, el primer piso mide 2,3 my el segundo piso mide solo 2 m, lo que resulta en un espacio extremadamente deprimido en el piso de arriba. Por supuesto que hay algunas con pisos más altos, pero los precios son completamente diferentes.
8. Hora del sol.
Muchas personas compraron casas sobre plano en lugar de casas existentes y fueron a ver casas modelo. No fue hasta que se mudaron que se enteraron de que el apartamento orientado al norte no podía ver el sol las 24 horas del día. Querían quejarse, jajaja, perdón, porque los derechos de propiedad no pertenecían a la casa, por lo que no necesitaban cumplir con los requisitos de luz solar de la casa, entonces compraron un sótano con ventanas y sufrieron una pérdida.
9. Problema de aislamiento acústico.
Esto es muy importante. Si todavía te quejas de que el chico de al lado toca el piano por la noche, probablemente no hayas experimentado el problema de insonorizar tu apartamento. Debido a las diferencias de ubicación y estructura, el efecto de aislamiento acústico de los apartamentos es muy diferente al de las casas. Imagine un apartamento con sólo unas pocas unidades en la planta baja y muchas unidades en el primer piso. Simplemente pregunte y encontrará quejas sobre todo tipo de ruidos extraños, incluido el sonido de cortar verduras, recoger paquetes de bocadillos, peleas, vecinos duchándose, tirar de la cadena del inodoro e incluso el ritmo de las compras de pánico.
10. Problema de ventilación.
Estoy de buen humor y quiero comer estofado caliente o fideos picantes, pero encuentro que el sabor me resulta familiar durante toda la semana. La ventilación del apartamento era muy pobre. No importa cuán potente sea la campana extractora, seguirá dejando un olor a humo de aceite en la habitación. Sumado a la falta de luz solar, es posible que necesite aire acondicionado, extractores de aire y secadoras para mantener una calidad de vida básica. Muchos problemas están muy ocultos y no se pueden descubrir a menos que se viva allí, y los niños no pueden disfrutar de las instalaciones educativas urbanas.
11. La cuestión fiscal es la más importante. Los proyectos de apartamentos de segunda mano tienen altos impuestos y comisiones de agencia durante el proceso de transacción.
El impuesto sobre las transacciones de apartamentos es alto (30% del precio total), lo que hace prácticamente imposible que los inversores se beneficien de la propiedad. Entre ellos, el impuesto al valor agregado y el impuesto al valor agregado de la tierra se calculan sobre la base del precio del apartamento; la diferencia del impuesto sobre la renta personal es del 20%, y el impuesto sobre la escrituración también se recauda en su totalidad, a diferencia de los edificios residenciales, que se reducirán. Un cálculo sencillo muestra que el impuesto por sí solo representa el 30% del precio total de la vivienda. Esto no incluye los intereses hipotecarios ni los honorarios de agencia que usted paga. En otras palabras, sólo si su apartamento sube un 50%, el apartamento en el que invirtió tendrá un ligero superávit, y mucho menos los inversores. Todos preferimos elegir proyectos de primera mano, sin impuestos y con mucho espacio.
Cada uno de los problemas anteriores es suficiente para provocar dolores de cabeza. Después de comprarlo y vivir en él, me di cuenta de que algo andaba mal. Quería revenderlo, pero nadie quería comprarlo.