Modelo de desarrollo inmobiliario de viviendas para personas mayores
Las comunidades de atención integral para personas mayores se refieren a comunidades residenciales para personas mayores, que incluyen viviendas para personas mayores, apartamentos para personas mayores, centros de atención para personas mayores y otros tipos de vida. Además de los edificios residenciales para personas mayores, también habrá varias instalaciones de apoyo, como centros de actividades para personas mayores, centros recreativos, centros de servicios médicos y universidades para personas mayores. Sus entidades de desarrollo pueden ser diversas, incluidas empresas privadas e inversiones gubernamentales.
La planificación y el diseño de comunidades integrales de jubilados deben tener en cuenta los problemas de envejecimiento de las personas mayores durante su residencia: las personas mayores pueden estar sanas al principio, pero a medida que envejecen, gradualmente generarán necesidades de atención. Por lo tanto, estos factores deben considerarse plenamente durante el desarrollo y la construcción, y se deben diseñar las formas correspondientes de productos residenciales para satisfacer las necesidades residenciales de las personas mayores en diversas etapas, desde el autocuidado hasta el autocuidado. Por ejemplo, cuando las personas mayores están sanas y pueden cuidar de sí mismas, pueden vivir en residencias de ancianos ordinarias; cuando necesitan atención integral, pueden optar por vivir en apartamentos o instituciones de enfermería.
En términos generales, debido a la escasez de recursos de suelo urbano, algunas comunidades de jubilados a gran escala se ubicarán en los suburbios o en las afueras de la ciudad. En este momento, se puede elegir una forma de desarrollo de baja densidad para lograr armonía con el entorno suburbano. En la planificación y el diseño, se debe prestar atención a la división razonable de los diferentes tipos de productos residenciales para garantizar su independencia y evitar interferencias mutuas. Al desarrollar comunidades integrales de atención a personas mayores a gran escala, se puede considerar la construcción por etapas, por ejemplo, construir primero viviendas para personas mayores con autocuidado y algunas instalaciones de servicios, reservar algunos terrenos para desarrollo y luego construir apartamentos para personas mayores tipo enfermería y las correspondientes instalaciones de apoyo después de una construcción. período de tiempo.
Una comunidad integral de atención para personas mayores debe incluir varios tipos de productos residenciales para el cuidado de personas mayores y las correspondientes instalaciones de servicios de apoyo (imagen de la derecha).
Modo 2: Mientras se construyen grandes comunidades, se desarrollan grupos de personas mayores.
Al desarrollar residencias a gran escala, algunas empresas de desarrollo inmobiliario considerarán dividir algunas áreas para construir grupos de cuidado de personas mayores. Este modelo de desarrollo conduce a que las empresas se dirijan a nuevos grupos de clientes y tomen el camino de la diferenciación de productos. Los grupos de atención a personas mayores y otros grupos de la comunidad pueden disfrutar de recursos de servicios de apoyo y reducir la construcción de instalaciones de apoyo.
Por un lado, debemos prestar atención a controlar la proporción de personas mayores dentro de un rango apropiado, ni muy pocos ni demasiados; por otro lado, debemos controlar el tamaño del grupo de atención a las personas mayores; y dividirlo en pequeñas residencias tanto como sea posible para crear un sentido de pertenencia a la comunidad.
Las residencias de retiro están dispuestas cerca del distrito comercial central y las proporciones del edificio se controlan dentro de un cierto rango (como se muestra en el diseño de la derecha).
Modo 3: Las comunidades comunes ofrecen varios tipos de productos para el cuidado de personas mayores.
Según las investigaciones, muchas personas mayores sanas de entre 60 y 70 años ayudarán a sus hijos a cuidar de la próxima generación. Los ancianos necesitan vivir más cerca de sus hijos. Para evitar conflictos debidos a diferencias en los hábitos de vida, los ancianos y sus hijos prefieren vivir separados pero uno al lado del otro. Por lo tanto, algunos productos de vivienda para personas mayores se construyen en comunidades comunes para satisfacer las necesidades de las personas mayores y sus hijos que viven cerca de la misma comunidad. Este concepto de "comunidad para todas las edades" está más en línea con las condiciones nacionales actuales de China y será un modelo popular de vida para personas mayores. Diagrama esquemático de viviendas y apartamentos para personas mayores que se pueden construir en comunidades comunes (derecha).
Los tipos de viviendas para personas mayores que se pueden construir en comunidades comunes incluyen principalmente viviendas para familias jóvenes y mayores y viviendas especiales para personas mayores. Hogares para ancianos y niños se refiere a dos casas adyacentes o similares en el mismo piso, o dos casas adyacentes arriba y abajo en la misma unidad, una de las cuales es para ancianos y la otra para familias con niños. El tipo de edificios residenciales dedicados a personas mayores se refiere al diseño envejecido de algunos tipos de edificios residenciales ordinarios, como agregar pasamanos, satisfacer las necesidades de acceso para sillas de ruedas y considerar el personal de enfermería que los acompaña. Al diseñar, se debe prestar atención a controlar el área total de una unidad en función del poder adquisitivo de los residentes. En particular, se recomienda que el área de la unidad de vivienda para personas mayores no sea demasiado grande. -Unidades de un dormitorio y dos dormitorios de 50 a 60 metros cuadrados. Sólo así se podrán satisfacer las demandas de los ancianos y sus hijos de comprar una casa juntos.
Los apartamentos para personas mayores también se pueden construir en comunidades comunes y los métodos de operación se pueden dividir a grandes rasgos en dos tipos: arrendamiento o venta. Los apartamentos para personas mayores suelen ser edificios especiales en la comunidad y sus residentes pueden ser personas mayores que pueden cuidar de sí mismas o personas mayores que necesitan cuidados. En planificación y diseño, se recomienda disponer apartamentos para personas mayores cerca de la entrada de la comunidad o en el borde de la comunidad.
Por un lado, es conveniente para la entrada y salida de personas y vehículos (como ambulancias). Por otra parte, la planta baja de los apartamentos para personas mayores puede equiparse con instalaciones públicas o comerciales extranjeras para tener en cuenta las operaciones en el extranjero y facilitar la gestión independiente de los apartamentos para personas mayores.
Modo 4: Insertar instalaciones multifuncionales de servicios de atención a personas mayores en comunidades maduras.
Los datos muestran que en algunas ciudades es difícil para las personas mayores mudarse a residencias de ancianos cercanas. Tomando a Beijing como ejemplo, el número total y la proporción de la población de edad avanzada en los seis distritos urbanos es mayor que en los suburbios exteriores, y el grado de envejecimiento es grave. Sin embargo, el número de camas para cuidados de ancianos en los seis distritos urbanos. es menor que en los suburbios exteriores, lo que demuestra que el área urbana tiene una necesidad urgente de instalaciones para el cuidado de personas mayores. Estas comunidades tienden a tener edificios más antiguos, instalaciones de apoyo maduras y mejores condiciones de ubicación, pero los recursos de tierra alrededor de las comunidades son relativamente escasos. Si se pueden insertar centros de atención para personas mayores entre varias comunidades, será un modelo de desarrollo más eficaz. Los desarrolladores pueden considerar el uso de parcelas dispersas para construir nuevos edificios o convertir edificios existentes (como clínicas antiguas, hoteles, etc.). Este modelo de desarrollo requiere relativamente poca inversión y es fácil de copiar e implementar operaciones en cadena.
Este tipo de centro de servicios de atención a personas mayores puede ser pequeño, multifuncional e integral. Su alcance de servicio a menudo se irradia a muchas comunidades circundantes, por lo que las funciones específicas se pueden determinar de acuerdo con las necesidades de las comunidades circundantes. En general, además de determinadas funciones residenciales, también conviene disponer de guarderías para personas mayores, puestos médicos comunitarios, restaurantes públicos, pequeños supermercados, etc. , y está considerando brindar atención domiciliaria, entrega de comidas, baño y otros servicios para las personas mayores de la comunidad (derecha).
Modo 5: combinar con instituciones médicas y establecer centros de enfermería cercanos.
En la actualidad, algunas instituciones nacionales de atención a personas mayores esperan establecer relaciones de cooperación con instituciones médicas, de modo que puedan establecer instalaciones de atención a personas mayores cercanas o comunidades y hospitales de atención a personas mayores para una construcción conjunta. La característica de este modelo de "atención médica y de enfermería integrada" es que puede introducir recursos médicos de alta calidad en proyectos de atención a personas mayores, mejorando así la competitividad central del proyecto y haciendo que las personas mayores se sientan más seguras viviendo allí.
Al mismo tiempo, algunos hospitales reservan directamente algunas camas inactivas para establecer residencias de ancianos, lo que no sólo puede mejorar la eficiencia del uso de los recursos médicos, sino también satisfacer las necesidades de algunas personas mayores con cargas pesadas de cuidados que no pueden ser adoptados por hogares de ancianos ordinarios.
Modelo 6: centros de atención para personas mayores y jardines de infancia ubicados conjuntamente
Es un buen modelo establecer centros de atención para personas mayores y jardines de infancia juntos. Este modelo no sólo puede satisfacer los deseos de los ancianos y sus hijos de estar juntos, sino también unificar la construcción y gestión de centros de cuidado de ancianos y jardines de infancia, ahorrando costos de construcción y mano de obra. Desde una perspectiva de planificación, la densidad de distribución de los jardines de infancia en las zonas residenciales es similar a la de las guarderías para personas mayores. Si este tipo de institución de atención a personas mayores se crea junto con un jardín de infancia, podrá integrarse estrechamente con la comunidad y satisfacer mejor las necesidades de servicios de atención comunitaria a personas mayores.
Modelo 7: Combinado con instalaciones educativas, construir apartamentos para personas mayores.
Las comunidades de jubilados que incorporan instalaciones educativas como universidades también son populares. Hay muchos "ancianos en Kochi" que esperan continuar sus estudios después de jubilarse y aprovechar las energías que les quedan. Sería más acorde con sus necesidades si se pudieran establecer comunidades y apartamentos para personas mayores cerca de las universidades para permitirles disfrutar de algunos recursos educativos. Este modelo puede convertirse en el punto culminante de los proyectos de atención a personas mayores, atrayendo a personas mayores con grandes conocimientos y aumentando así las ventas. Modelo 8: Desarrollar productos residenciales para personas mayores en atracciones turísticas
La combinación de bienes raíces para el cuidado de personas mayores y las industrias de turismo, ocio y atención médica es un modelo más apropiado. Algunos desarrolladores en el mercado están tratando de agregar conceptos como el cuidado de personas mayores, la rehabilitación y el cuidado de la salud, y la cultura de la longevidad mientras desarrollan bienes raíces turísticos. Este tipo de proyecto de atención a personas mayores generalmente se elige en áreas con mejores recursos escénicos o recursos culturales característicos, como Hainan, Guangxi, Yunnan y otros lugares.
La escala territorial de tales proyectos suele ser grande y diversos productos residenciales e instalaciones de servicios se dispersan fácilmente. Por lo tanto, al planificar y diseñar, los productos de vivienda para personas mayores deben concentrarse en consecuencia y deben establecerse instalaciones de servicios de apoyo cercanas para ahorrar mano de obra en la gestión de servicios y evitar problemas como rutas de tráfico largas, servicios inadecuados o viajes inconvenientes para las personas mayores.
En algunos proyectos que combinan recursos de áreas escénicas, es posible que las personas mayores solo vengan a vivir aquí durante determinadas estaciones o épocas del año, o lleven a sus familiares y acompañantes a unas cortas vacaciones. Al diseñar, se debe prestar atención a la innovación de los productos de vivienda para personas mayores.
Modo 9: Combinar con inmuebles comerciales para desarrollar apartamentos para personas mayores.
Al desarrollar bienes raíces comerciales en áreas concurridas como el centro de la ciudad, la construcción de apartamentos para personas mayores también es un modelo relativamente nuevo. Algunas personas mayores que viven en grandes ciudades como Beijing, Shanghai y Hong Kong esperan disfrutar de los convenientes recursos comerciales y de ocio en las áreas urbanas. Sin embargo, cuando necesitan atención, a menudo son más reacios a renunciar a ella. Recursos médicos de alta calidad en las zonas urbanas.
En particular, algunos clientes de atención de personas mayores de alto nivel tienen la correspondiente solidez financiera y gastan su cuidado y consumo en las zonas céntricas. Si se pueden construir apartamentos de lujo para jubilados en zonas relativamente prósperas, se podrán satisfacer las necesidades de vivienda de estas personas mayores.
Debido a los precios más elevados del suelo en las zonas urbanas, los promotores suelen elegir un modelo de desarrollo más intensivo, como combinar apartamentos para personas mayores y residencias ordinarias en un edificio de gran altura. Modelo 10: Introducción de capital extranjero para construir una cadena de centros de atención para personas mayores de clase mundial.
Algunas instituciones internacionales de atención a personas mayores o compañías de inversión están tratando de abrir el mercado chino y construir instalaciones de atención a personas mayores tipo cadena para aliviar la presión sobre la atención a personas mayores en el país. Por ejemplo, el coste de los servicios de atención a las personas mayores en algunos países europeos es muy elevado. Esperan expandir sus mercados en países con mano de obra relativamente barata y elegir áreas con mejores condiciones geográficas y climáticas para construir instalaciones de cuidado de ancianos para que los ancianos puedan venir aquí a jubilarse a una edad más saludable. Para China, puede aprovechar esta oportunidad para introducir inversión extranjera y aprender de la experiencia extranjera avanzada en enfermería y gestión. Al mismo tiempo, puede promover el empleo y el consumo hasta cierto punto.
Modo 11 - Desarrollar junto con marcas de cuidado de personas mayores de renombre internacional * * * e introducir un modelo de gestión.
El reciente auge en el desarrollo de bienes raíces para el cuidado de personas mayores ha llevado a muchos desarrolladores, inversores o funcionarios gubernamentales a visitar países extranjeros y ver muchos modelos de gestión avanzados, que esperan promover a nivel nacional, como la introducción de empresas extranjeras para personas mayores. equipo de operaciones y gestión de atención, o desarrollarlo conjuntamente con reconocidas marcas extranjeras de atención para personas mayores. Este modelo es factible, pero se debe prestar atención a la “localización”. Aunque la industria del cuidado de personas mayores en países desarrollados como Estados Unidos, Europa y Japón es relativamente madura, puede que no sea adecuado trasplantarla por completo a China. Los hábitos de vida, las condiciones económicas y la forma de pensar de las personas mayores en mi país son muy diferentes a los de los países extranjeros. Copiar modelos extranjeros puede ser difícil de “implementar” directamente y requiere una transformación adecuada. Modelo 12: integrarse con la industria de seguros y utilizar fondos de seguros para invertir en bienes raíces para la jubilación.
Los fondos de seguros han comenzado a intervenir en los inmuebles de jubilación. Desde la perspectiva de las características de los fondos de seguros, debido a su gran escala de fondos, bajos requisitos de rendimiento y ciclo largo, es más adecuado para invertir en bienes raíces de viviendas para personas mayores y también favorece la gestión flexible de bienes raíces de viviendas para personas mayores. . En el futuro, la industria de seguros puede convertirse en uno de los inversores importantes en el sector del cuidado de personas mayores.
Modelo 13: integrarse con la industria de servicios de enfermería para inyectar ventajas originales en el sector inmobiliario de atención a personas mayores.
En el estudio de la industria del cuidado de personas mayores en Japón, se encontró que algunas empresas pasaron gradualmente de brindar servicios de baño y atención domiciliaria y otros servicios para personas mayores a bienes raíces para el cuidado de personas mayores, y finalmente lograron el éxito. La amplia experiencia y base de clientes que estas empresas acumularon inicialmente en servicios de enfermería son factores clave en el éxito de sus proyectos.
Modelo 14: uso de recursos propios y únicos para transformar y desarrollar bienes inmuebles de viviendas para personas mayores
En los proyectos con los que hemos entrado en contacto, nos hemos encontrado con situaciones en las que las empresas de gestión hotelera quieren cambiar a invertir en bienes raíces de viviendas para personas mayores. Este tipo de empresa tiene sus propias ventajas de recursos únicas. Por un lado, la forma de gestión de servicios de los B&B es similar a la de los centros de atención para personas mayores, y muchas experiencias se pueden aplicar a los servicios de gestión de los centros de atención para personas mayores. Por otro lado, también se puede intentar transformar antiguos hoteles en apartamentos para personas mayores o ofrecer servicios de atención a personas mayores en hoteles.
Modo 15 - Revitalizar antiguos activos estatales y transformarlos en centros de atención a personas mayores.
Algunos activos estatales inactivos pueden revitalizarse y transformarse en instalaciones para el cuidado de personas mayores, como viejos hospitales, edificios de oficinas, escuelas primarias, guarderías, casas privadas, etc. en las ciudades. Estos activos de propiedad estatal están en buenas ubicaciones y distribuidos uniformemente en la ciudad, lo que los hace aptos para la reconstrucción (Figura 11). A medida que la estructura demográfica de China envejece gradualmente y hay cada vez menos niños, es probable que los jardines de infancia o las escuelas primarias queden vacíos, y la conversión de estos edificios en apartamentos para personas mayores aumentará gradualmente.
El punto clave de este modelo de desarrollo es elegir edificios que sean fáciles de envejecer y modernizar. Por ejemplo, preste atención a si el tamaño de la bahía del edificio, el ancho del corredor y el tamaño de la puerta pueden cumplir con los requisitos para viviendas de personas mayores y acceso para sillas de ruedas, etc. Generalmente, las estructuras de marco tienen una mayor adaptabilidad del edificio y el desplazamiento de las paredes internas es relativamente flexible, lo que favorece la renovación.