El impacto de las políticas gubernamentales en el mercado inmobiliario de Chongqing
1. Análisis macro del mercado de Chongqing
1. Descripción general de la economía urbana de Chongqing
La tasa de urbanización está aumentando rápidamente. En los últimos siete años, la tasa de urbanización de Chongqing aumentó del 28% en 1997 al 38,1% en 2003, un aumento anual promedio de 1,7 puntos porcentuales, 0,3 puntos porcentuales más que el promedio nacional durante el mismo período. La población urbana aumentó de 8,52 millones a 119.200, con una tasa de crecimiento anual promedio del 5,8%. El aumento de la población conducirá inevitablemente a un aumento de la demanda de vivienda, promoviendo así el desarrollo de la industria inmobiliaria.
La economía se está desarrollando rápidamente. Desde 65438 hasta 0996, el PIB per cápita de Chongqing fue inferior a 500 dólares estadounidenses, sólo un tercio del de Beijing y un cuarto del de Shanghai. Sin embargo, siete años después, la economía de Chongqing ha pasado una nueva página. En 2003, el PIB de Chongqing alcanzó los 225 mil millones de yuanes y el PIB per cápita superó los 980 dólares estadounidenses. Además, el PIB per cápita de las principales zonas urbanas es mucho más alto que este nivel. Por ejemplo, el PIB per cápita del distrito de Yuzhong ha alcanzado los 3.085 dólares estadounidenses. Según la relación entre el PIB y el desarrollo inmobiliario, los bienes raíces en la principal zona urbana de Chongqing han entrado en una etapa de rápido crecimiento y tendrán varios años de rápido desarrollo.
2. Tendencias de los precios de la vivienda en Chongqing desde 2001.
Desde 2001, los precios de la vivienda en Chongqing se han disparado, duplicándose en más de dos años. La siguiente es una comparación de los precios de la vivienda en Chongqing durante diferentes períodos.
A finales de 2001:
El precio de venta promedio de varios tipos de viviendas comerciales en Chongqing era de 1.442 yuanes/㎡.
2002:
El precio de venta residencial en Chongqing alcanzó 1.415 yuanes/metro cuadrado, un aumento interanual del 1,53%, y el precio de venta no residencial alcanzó 6.369 yuanes. /metro cuadrado, un incremento interanual del 9,42% La superficie habitable es de 22,8 metros cuadrados.
Exposición de Vivienda de Otoño de 2003:
El precio medio de transacción de viviendas comerciales en Chongqing es de 2.098 yuanes/metro cuadrado.
Exposición de Vivienda de Primavera de 2004:
Chongqing tiene 11.880 unidades residenciales con una superficie de casi 110.000 metros cuadrados, un valor de transacción de casi 3.700 millones de yuanes y un precio medio de 3.100 yuanes/metro cuadrado Entre ellos, la vivienda comercial tiene un área de transacción de casi 85 10.000 m2, con un precio de venta promedio de 2.540 yuanes/m2.
3. Visión general del desarrollo del mercado inmobiliario de Chongqing
1) Visión general del mercado inmobiliario en general
Para ser precisos, julio de 2002 fue un hito en Chongqing. mercado inmobiliario. Antes de esto, a excepción de unos pocos promotores como "Longfor", las ventas de la mayoría de las propiedades eran relativamente lentas. Debido a que las ciudades de Chongqing están distribuidas en grupos, a menudo lleva mucho tiempo llegar de un área a otra. El aumento del tiempo y los costos del transporte ha hecho que la gente se muestre reacia a optar por comprar casas en áreas distintas al distrito de Yuzhong. "Preferiría tener una cama en Yuzhong que una suite en Nan'an" alguna vez se convirtió en el estándar para que la gente eligiera una casa. El transporte fue alguna vez un importante cuello de botella que restringió el desarrollo del mercado inmobiliario de Chongqing.
En 2002, una serie de políticas favorables finalmente despertaron el mercado inmobiliario de Chongqing. En 2004, los precios de la vivienda en Chongqing se dispararon a 3.100 yuanes/m2 (precio medio de la vivienda después de una amortización del 20%: 2.580 yuanes/m2? Superficie de construcción). ).
El aumento de los precios de la vivienda en Chongqing se debe principalmente a las siguientes razones:
En junio de 2002, el gobierno ajustó los precios y las calidades de la tierra en Chongqing. El ajuste implica dos aspectos: en primer lugar, la tasa de transferencia de terrenos para terrenos comerciales y residenciales aumentó en un 91%, en segundo lugar, el precio de referencia del suelo, los terrenos comerciales y los terrenos residenciales aumentó en aproximadamente un 45%, lo que significa que el umbral del real de Chongqing; El mercado inmobiliario aumentará aún más.
Las vías y puentes “Siete Puentes y Un Túnel” implementan un sistema de ticket anual. El 1 de julio de 2002, el gobierno municipal de Chongqing implementó un sistema de billetes anuales para los "siete puentes y un túnel" en los ocho distritos de la ciudad principal. La implementación de esta política tiene un claro efecto de promoción en el mercado inmobiliario: a corto plazo, la implementación del sistema de boletos anuales reduce el tiempo de viaje y los costos de transporte entre grupos, amplía el radio de compra de viviendas de las personas y, por lo tanto, promueve la desarrollo del distrito de Jiangbei y del distrito de Nan'an; a largo plazo, debido a la mejora del entorno de inversión de Chongqing, una gran cantidad de inversión extranjera llegará a Chongqing, aumentando así aún más el PIB y los niveles de ingreso per cápita de Chongqing. estimular el desarrollo del mercado inmobiliario de Chongqing.
C. Grupos de consumidores concentrados provocados por la renovación a gran escala del casco antiguo. En 2003, el volumen de demolición de viviendas en Chongqing fue de 3,264 millones de metros cuadrados y 510.000 hogares fueron reubicados, el 71,4% de los cuales fue reasentamiento monetario, lo que significa que 36.000 hogares reubicados ingresarán al mercado de viviendas comerciales. Se informa que todavía habrá alrededor de 3 millones de metros cuadrados de demolición en la principal zona urbana de Chongqing en 2004, lo que estimulará aún más el desarrollo del mercado inmobiliario de Chongqing.
2) Descripción general del mercado inmobiliario comercial
Según las estadísticas, en 2004, la inversión en bienes raíces comerciales de Chongqing superó los 2.800 millones de yuanes y el área de construcción recién iniciada fue de 654,38+0,6 millones. Metros cuadrados, y el área vendible aumentó un 23% interanual, incluyendo más de 654,38+00 metros cuadrados de Centro Comercial, con una superficie total de casi 654,38+0 millones de metros cuadrados. Actualmente, hay 55 centros comerciales, casi 80 mercados profesionales y 63 supermercados en la principal zona urbana de Chongqing con una superficie comercial de 200 a 4.000 metros cuadrados. En 2003, la superficie de edificios comerciales en Chongqing era de 2,870,5 millones de metros cuadrados, pero el área de ventas sólo representaba la mitad del área terminada. Entre las 40 ciudades clave del país, Chongqing tiene 2,246,8 millones de metros cuadrados de edificios comerciales desocupados, ocupando el primer lugar en el país.
De los datos anteriores se puede ver que la situación general de ventas de las propiedades comerciales de Chongqing no es ideal. La mitad de las propiedades comerciales se ven obligadas a liquidarse como activos fijos. Esto está estrechamente relacionado con el gran número. de propiedades comerciales en Chongqing, especialmente tiendas de podio relacionadas.
Según una encuesta y un análisis realizado por una organización profesional de investigación de mercado en Chongqing, los escaparates más populares en Chongqing son las calles unifamiliares, seguidas de las calles comerciales abiertas. están construidos vigorosamente para ser reconocidos por los inversores. Las tiendas situadas encima del segundo piso de los centros comerciales y las tiendas situadas encima del segundo piso de las calles comerciales abiertas reciben muy poca atención, lo que es inseparable de la elección de los operadores. Por ejemplo, la alta tasa de desocupación de las tiendas situadas encima del segundo piso de la calle Jiefang North Haochi es prueba de ello.
Cada zona de la ciudad principal de Chongqing tiene su propia calle peatonal comercial independiente, formando un centro comercial regional alrededor de la calle peatonal. A juzgar por la competitividad de la inversión comercial de varios distritos grandes de Chongqing, el distrito de Yuzhong sigue ocupando el primer lugar, seguido por el distrito de Shapingba, el distrito de Jiangbei y el distrito de Nan'an.
Desde la perspectiva de la dirección del desarrollo de bienes raíces comerciales, el desarrollo de bienes raíces comerciales en Chongqing se concentra principalmente en tres categorías principales: grandes centros comerciales, calles comerciales abiertas y tiendas comunitarias. Los conocedores de la industria dijeron que la mayoría de las comunidades residenciales tienen una cierta cantidad de desarrollo inmobiliario comercial, que representa aproximadamente el 20% del volumen total de desarrollo de toda la comunidad.
3) Descripción general del mercado de tierras
Ya en julio de 2002, Chongqing implementó una política de licitación, subasta y cotización de tierras, pero el mercado de transacciones de tierras aún no está muy estandarizado. sigue siendo la característica principal del mercado de tierras de Chongqing. Además, muchas parcelas de tierra en Chongqing han firmado acuerdos de transferencia de tierras con desarrolladores antes de que sean completamente demolidas. En cuanto a cuándo obtendrán el terreno, se desconoce (porque la demolición es cada vez más difícil).
El Centro Comercial de Chongqing se estableció el 29 de agosto de 2003. Al 27 de marzo de 2004, ** había manejado un total de 71 transacciones de derechos de uso de suelo (incluidas 1 licitación, 8 subastas y 62 listados), con una superficie de 581,7 hectáreas y un precio promedio de transacción de 6.017 millones. El 16 de marzo de 2004, el precio de transacción promedio de 10 parcelas vendidas por el Centro de Intercambio de Tierras de Chongqing fue de 2,649 millones de yuanes/mu, y el precio unitario más alto fue de 11,413,500 yuanes/mu (la parcela está ubicada en el No. 1, Yubei No. 2 Village, calle Guanyinqiao, distrito de Jiangbei).
Según expertos de la industria, actualmente hay una gran cantidad de tierra en manos de desarrolladores en Chongqing, estimada en más de 30.000 acres, equivalente al área de desarrollo de tierras de 16 "comunidades internacionales. " Si los promotores extranjeros quieren competir, será difícil obtener una ventaja en la adquisición de terrenos.
4) Las principales diferencias entre el mercado inmobiliario de Chongqing y el mercado inmobiliario de Chengdu.
Método de fijación de precios: el precio de Chengdu se basa en el área de construcción y el precio de Chongqing se basa en el área dentro de la propiedad.
Transacciones de terrenos: Chengdu se transfiere principalmente mediante subasta, con terreno neto; transferencias y alta transparencia de las transacciones de tierras. En Chongqing, generalmente se anuncia primero y luego el método de transferencia se determina en función del número de desarrolladores registrados (tres o más empresas venden mediante subasta, dos empresas venden mediante cotización y una empresa vende mediante licitación). A juzgar por los métodos de transferencia de tierras desde el establecimiento del centro comercial en agosto de 2003, la mayor parte de las tierras se venden mediante cotización y la transparencia de las transacciones de tierras es baja. La “adquisición de tierras a través de conexiones” sigue siendo el método principal. Además, en Chongqing, es difícil estimar con precisión el tiempo y el costo requeridos en la etapa inicial después de adquirir la tierra.
Relación de alquiler y venta de tiendas: el alquiler de las tiendas en Chengdu generalmente puede respaldar sus precios de venta, mientras que los precios de las tiendas en Chongqing son más altos pero los alquileres son más bajos. ¿Lago Yilong? Tomando la calle Beichentian como ejemplo, las ventas de las tiendas fueron muy altas en la etapa inicial. Sin embargo, en las últimas etapas de operación, las tiendas no solo fueron escasamente visitadas, sino que las operaciones de Beijing Hualian también fueron relativamente difíciles y se han encontrado en un estado de actividad. pérdida.
Modelo operativo: el modelo operativo de las tiendas de Chengdu presenta un patrón diversificado, con múltiples métodos coexistiendo, vendiendo derechos de propiedad, vendiendo derechos de operación y prometiendo un cierto porcentaje de retorno de la inversión. La mayoría de las propiedades comerciales en Chongqing son centros comerciales y la mayoría de ellas se venden con la promesa de "ganancias por alquiler".
2. Trama principal de investigación.