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La Asociación de Consumidores de China comentó públicamente sobre las cláusulas de señorío del seguro hipotecario y el Banco Zheshang respondió. NetEase Real Estate View Beijing Real Estate Tribe 2004-10-1316:47:29 Fuente: People's Daily Online - International Financial News, informar mala información, comentar, ver, comentar. A finales de agosto, la Asociación de Consumidores de China comentó públicamente por primera vez las "cláusulas de señor supremo" en la industria bancaria, y se hicieron públicas una por una seis cláusulas típicas y obviamente injustas. Vale la pena señalar que entre las seis cláusulas expuestas, dos involucran seguros hipotecarios: "Las compañías de seguros exigen obligatoriamente la compra de hipotecas" y "Las hipotecas personales requieren un seguro a todo riesgo". El 6 de septiembre, el recién creado Zheshang Bank volvió a atraer la atención de los medios. La compañía anunció públicamente que firmará contratos con los clientes de acuerdo con su formato de contrato de préstamo personal para vivienda autorrevisado. Según el nuevo contrato, el prestatario (tomador del seguro) tendrá derecho a elegir su propia compañía de seguros y negociar el importe del seguro con el banco. Según múltiples opiniones públicas, Zheshang Bank es el primer banco comercial financiado por China que responde positivamente a los comentarios de la Asociación de Consumidores de China. Las condiciones del seguro hipotecario bancario fueron objeto de críticas, y Zheshang Bank tomó la iniciativa de modificarlas, haciendo que el alguna vez controvertido seguro hipotecario volviera a ser el centro de atención de los bancos, las compañías de seguros y los asegurados: tan pronto como Zheshang Bank lanzó esta medida, los asegurados se mostraron preocupados y aplaudieron su autonomía y su derecho a saber; otros bancos guardan silencio porque los intereses bancarios pueden verse afectados y no seguirán el enfoque del Zheshang Bank por el momento; las compañías de seguros son neutrales porque, en lo que respecta a las compañías de seguros, Los bancos y los asegurados son compañías de seguros que influyen directamente en los intereses. La Asociación de Consumidores comenta las condiciones del seguro hipotecario bancario. Es competencia desleal que los bancos designen por la fuerza a las compañías de seguros. La explicación del banco es que encarga a las compañías de seguros que encuentren socios fiables para reducir el riesgo de que los prestamistas huyan por "daños en la vivienda". Los conocedores de la industria consideran la venta en paquetes de seguros hipotecarios por parte de compañías de seguros designadas como "una reaparición del monopolio del banco". El seguro hipotecario ya contó con el favor de los conocedores de la industria cuando se lanzó por primera vez. Su alta prima y bajo riesgo lo convierten en un producto estrella de varias compañías de seguros. Kang Nanxiang, la sucursal de Shanghai de China Dida Property Insurance Company, dijo a los periodistas que cuando las compañías de seguros estaban ansiosas por promover el seguro hipotecario, los bancos designaron una compañía de seguros, bloqueando a muchas compañías de seguros. Kang Nanxiang habló sobre las llamadas "dificultades" del banco. Los bancos suelen tener acuerdos de cooperación con compañías de seguros, y es útil que el banco designe una compañía de seguros para cobrar las tarifas de la compañía de seguros de manera oportuna. Si una vez que se liberalice y se permita a los clientes elegir compañías de seguros de forma independiente, será una prueba para el proceso de gestión del banco. La estrategia de mejora propuesta por Zheshang Bank es sin duda feliz para las compañías de seguros y los asegurados. Las compañías de seguros han ampliado sus canales de venta y se ha garantizado la autonomía de los asegurados. Sin embargo, Zhang Zeming, director del Departamento Administrativo y de Asuntos Exteriores de la Oficina Reguladora de Seguros de Shanghai, cuestionó esto. "De hecho, los bancos pueden cooperar con muchas compañías de seguros. Si Zheshang Bank significa que los asegurados tienen derecho a elegir entre las muchas compañías de seguros que actúan como agentes de seguros hipotecarios, eso equivale a cambiar la sopa sin cambiar la medicina. El derecho a elegir sigue siendo muy limitado "Cuando los periodistas preguntaron al Zheshang Bank sobre las condiciones detalladas de las compañías de seguros opcionales, Wu, de la oficina del banco, se mostró cauteloso. "Nuestro banco sigue buscando opiniones sobre la modificación del seguro hipotecario". El comunicado de prensa que envió sólo afirmaba que "no se ha designado ninguna compañía de seguros para asegurar las casas hipotecadas", y no aclaraba que la elección estaba dentro del ámbito del seguro múltiple. empresas que representaba, dentro o fuera. Bei Zhengming, abogado de Shanghai United Law Firm, cree que si los asegurados pueden elegir libremente las compañías de seguros es una cuestión extremadamente contradictoria. "En el pasado, los bancos ofrecían servicios de ventanilla única, desde la compra de viviendas hasta los préstamos. Pero es este tipo de servicio único e inmutable el que consolida la posición de monopolio del banco y, al mismo tiempo, es extremadamente perjudicial para la competencia efectiva en el sector de seguros". Al mismo tiempo, Bei Zhengming también señala los numerosos peligros que existen cuando la elección de la compañía de seguros se deja enteramente en manos del asegurado. "La mayoría de los compradores no entienden los términos y tarifas del seguro. Si realmente eligen una compañía de seguros, será muy complicado para los asegurados, los bancos y las compañías de seguros en términos de procedimientos y procedimientos operativos". La Asociación de Consumidores de China señaló al exponer otra cláusula dominante del seguro hipotecario bancario: considerando que el valor de la casa puede fluctuar con el mercado, el banco puede estipular que el monto del seguro sea ligeramente mayor que el monto del préstamo, pero no puede obligar al prestamista para asegurar el monto total. En respuesta a esto, los bancos rápidamente se lanzaron a "hablar" y las condiciones del seguro hipotecario de riesgo total se implementaron básicamente antes de 2001. En los últimos años, existen dos formas de determinar el monto del seguro: el precio total de la casa o el monto del préstamo. La explicación del banco sobre el seguro hipotecario total fue confirmada por periodistas del sector. Qiu Xingxi, secretario general de la Asociación de Seguros de Shanghai, dijo que las dudas de los consumidores sobre los seguros hipotecarios han llevado a algunas provincias y ciudades a reformar sucesivamente los seguros hipotecarios. En la actualidad, la mayoría de las áreas, incluida Shanghai, han determinado el monto del seguro en función del monto del préstamo, pero algunas áreas aún continúan con el antiguo seguro hipotecario.

He Min, de la sucursal de China Pacific Insurance en Shanghai, cree que es injusto determinar el monto del seguro basándose en el precio total de la casa. Hizo un cálculo para el asegurado: el antiguo seguro hipotecario se basaba en el precio de venta de la casa. De hecho, el coste de adquisición del terreno representa casi el 30% del precio de venta, pero casi no hay riesgo en el terreno. Después de deducir el valor del terreno, las ganancias del desarrollador y los impuestos pagados, el valor real de la vivienda es mucho más bajo que el precio de venta de la vivienda, y el comprador de la vivienda puede haber pagado casi el doble en primas de seguro. Del comunicado de prensa enviado por China Zheshang Bank se desprende que el banco ha tomado medidas en términos de seguro hipotecario basándose en el monto del préstamo para determinar el monto del seguro. "El monto del seguro se determina mediante negociación entre ambas partes. Según la situación de la vivienda y del préstamo, el principal del préstamo es el monto mínimo, y el monto del seguro de la casa hipotecada lo determinan el prestatario y el prestatario mediante negociación". Las "dos partes" a las que se refiere Zheshang Bank son el banco y el cliente. Sin embargo, muchas personas en la industria expresaron objeciones a esto cuando fueron entrevistadas por periodistas. "No es factible que la prima se negocie entre el banco y el asegurado. A menos que el asegurado pueda hipotecar otro proyecto al mismo precio para reducir el riesgo asumido por el banco, el banco no puede obtener la máxima protección". Los requisitos no son Del mismo modo, el monto de la póliza también es diferente. Si cada negocio necesita ser negociado, el progreso del trabajo del banco se verá afectado. Es posible que "prestar más atención a la reforma del seguro hipotecario alguna vez fue reconocida por la industria". ." Se llamaba "seguro gordo", pero ahora las compañías de seguros lo consideran "de mal gusto". Los bancos luchan para llegar a fin de mes y tienen muchos dolores de cabeza. A través de una ronda de entrevistas con el banco, el periodista puede entender claramente los sentimientos de los colegas del Banco Zheshang que están "un poco abrumados pero no son capaces de hacer lo suficiente". Los bancos han modificado las condiciones del seguro hipotecario y muchas compañías de seguros de propiedad y accidentes han comenzado a retirarse del seguro hipotecario porque no pueden soportar la carga de las pérdidas. He Min utilizó dos conjuntos de datos para enfatizar vívidamente la vergüenza del seguro hipotecario. “Cuando el seguro hipotecario se vendía bien, la comisión de gestión pagada por las compañías de seguros a los bancos llegaba a entre el 30% y el 40%, pero ahora el CPIC ha reducido la comisión de gestión pagada a los bancos al 5%, que es muy inferior al 8%; % estándar de referencia de la Comisión Reguladora de Seguros de China "¿Qué está causando la situación actual en la que los seguros hipotecarios están abrumados? Los conocedores de la industria han analizado detalladamente las razones de las pérdidas del seguro hipotecario. Hay tres puntos principales: altas tarifas de gestión, alta tasa de rescate y altos riesgos potenciales. "Normalmente, el seguro hipotecario cobra todas las primas a la vez, pero las primas las cobra el banco. Por lo tanto, la compañía de seguros tiene que pagar todos los gastos de gestión al banco de una vez. Sin embargo, en los últimos años, ha habido un aumento". en propietarios de automóviles que han liquidado sus préstamos por adelantado, y algunas compañías de seguros tienen La tasa de rescate de la empresa llega al 50%. Sin embargo, cuando la compañía de seguros cancela la póliza, la prima se reembolsará en su totalidad según el período de responsabilidad restante, pero la tarifa de gestión pagada al banco no se podrá recuperar. No es de extrañar que las compañías de seguros tengan un dicho que dice que "las primas recibidas no son iguales a los honorarios pagados". En cuanto a los riesgos potenciales del seguro hipotecario, son particularmente prominentes en la industria de seguros de Shanghai. Los conocedores de la industria lo llaman "el legado de la reforma colectiva del seguro hipotecario de Shanghai hace tres años". A finales de 2001, la Oficina Reguladora de Seguros de Shanghai y la Asociación de la Industria de Seguros de Shanghai llegaron a un acuerdo con seis compañías de seguros de Shanghai, entre ellas CPIC, PICC, Ping An, Tianan, Volkswagen y Huatai, para formular condiciones y tasas unificadas de seguros hipotecarios. transformando el seguro hipotecario de un simple seguro de propiedad ampliado a un seguro integral de responsabilidad personal. "El seguro hipotecario reformado existe desde hace tres años, pero el efecto de implementación no es ideal. Después del análisis, un actuario extranjero contratado por Dida dijo que, según las regulaciones del nuevo seguro hipotecario de Shanghai, una vez que el asegurado pierde la capacidad de pagar "En caso de accidente, la compañía de seguros 'pagará la factura' por él, pero el aumento en la incidencia de accidentes de tránsito en nuestro país en los últimos años ha causado que la tasa de riesgo asumida por las compañías de seguros aumente", dijo Kang Nanxiang. . Pida prestado el 80% del precio de la vivienda para comprar un seguro del 100%. El seguro hipotecario tiene cláusulas autoritarias. NetEase Real Estate Ver Beijing Real Estate Tribe 2004-10-1316:33:27 Fuente: Información económica diaria Informe de mala información Comentarios Ver comentarios El préstamo máximo para préstamos para vivienda es del 80%, pero los consumidores quieren comprar 17. También es conveniente contratar un seguro. Este banco tiene una compañía de seguros que quiere montar una agencia. Pero el señor He dijo a los periodistas que tenía varias preguntas: el banco dijo que sólo podía comprar seguros hipotecarios a compañías de seguros que tuvieran agencias en sus departamentos comerciales. Además, solo pidió prestados 540.000 yuanes al banco, pero el monto del seguro hipotecario se calculó en base al precio total de la casa de 736.000 yuanes. ¿No es injusto pagar una prima de 196.000 yuanes? Después de que el Sr. He planteó objeciones al banco, el personal del banco le dijo que si desea un préstamo, debe aceptar estas condiciones; de lo contrario, será imposible. El Sr. He dijo a los periodistas que preguntó a otros bancos y todos pidieron un seguro hipotecario a las compañías de seguros designadas. "Definitivamente necesito un préstamo, así que tengo que pagar una prima de 4.113 yuanes". La voz del Sr. He era impotente. El seguro hipotecario es la abreviatura de seguro de vivienda hipotecario personal.

Actualmente, los bancos generalmente estipulan que los compradores de viviendas también deben adquirir un seguro hipotecario de una compañía de seguros cuando solicitan préstamos a los bancos. El monto del seguro es el precio total de la casa y la prima debe pagarse en una sola suma. En la actualidad, el seguro hipotecario de las compañías de seguros incluye generalmente dos partes: seguro de vivienda y seguro de garantía de reembolso. El seguro de vivienda protege la casa en sí, mientras que el seguro de garantía de reembolso proporciona a la compañía de seguros la responsabilidad de reembolsar el préstamo bancario en caso de muerte accidental o invalidez del asegurado. Al igual que He, muchos compradores de viviendas han cuestionado la práctica del banco y algunos consumidores han llamado o escrito para quejarse a la Asociación de Consumidores. A finales de agosto, dos de las seis cláusulas de "señor supremo" del sector bancario anunciadas por la Asociación de Consumidores de China estaban relacionadas con el seguro hipotecario. La Asociación de Consumidores de China señaló que obligar a los consumidores a asegurarse con compañías de seguros específicas es una forma de venta combinada y viola la Ley contra la Competencia Desleal. Además, la Asociación de Consumidores de China también señaló que el préstamo máximo para vivienda es del 80%, y algunos consumidores solo piden prestado entre el 40% y el 50%, pero para ello tienen que contratar un seguro del 100%. Obviamente, se trata de un intento de los bancos y las compañías de seguros de utilizar sus fuertes posiciones para obligar a los consumidores a pagar. Debido a que el monto del préstamo del prestatario no es el costo total de la casa, el valor asegurado de la casa por el banco se limita al valor del principal y los intereses del préstamo. Después de que la Asociación de Consumidores de China bombardeara los seguros hipotecarios, la industria bancaria no mostró respuesta y varias compañías de seguros de propiedad y accidentes también rechazaron las solicitudes de entrevistas de los periodistas. Un responsable de la Asociación de Protección al Consumidor de China, que no quiso ser identificado, dijo que no estaba al tanto de las prácticas de la Asociación de Consumidores de China. Esta persona dijo: "Siempre hemos tenido una buena comunicación con la Asociación de Consumidores de China. No sé por qué la Asociación de Consumidores de China no lo discutió con nosotros antes del anuncio. Dijo que los bancos exigen que los consumidores compren un seguro hipotecario". dos razones: primero, para evitar que accidentes como incendios domésticos provoquen la pérdida de la garantía, y el segundo es para evitar que los compradores de viviendas no puedan pagar el préstamo debido a una discapacidad o muerte después de un accidente personal. Esto es comprensible. Los expertos expresaron opiniones completamente diferentes. Wang, director del Departamento de Seguros de la Universidad de Tecnología y Negocios de Beijing, cree que actualmente existen cuatro "defectos" importantes en el seguro hipotecario: El primero es la duplicación encubierta de los seguros. El banco le pide al prestamista que contrate la casa como hipoteca y le exige que compre un seguro de garantía de la vivienda. El segundo es el exceso de seguro. Algunos bancos exigen que los compradores de vivienda aseguren el monto total de la casa en función del precio de venta, pero el reclamo del banco debe ser el monto del préstamo. El pago inicial del consumidor es su propio dinero y no existe riesgo de crédito. ¿Por qué los bancos quieren que los consumidores compren seguros con dinero que ya pagaron? En tercer lugar, la prima no es razonable. A medida que los consumidores realizan pagos de préstamos mes tras mes, el monto del préstamo disminuye y el monto de la prima también debería disminuir. Al final del año, la prima debería ser cero. Pero el cálculo actual de las primas del seguro hipotecario no es así y las primas se duplican como mínimo. Además, el seguro hipotecario comienza cuando el comprador de la vivienda solicita un préstamo al banco, por lo que la compañía de seguros también cobró más primas de seguro durante el período de preventa. El abogado Bei Zhengming de Shanghai United Law Firm también planteó esta pregunta: el monto del seguro se calcula en función del precio de compra y también se incluye el valor del terreno que no se perderá, lo que aumenta la prima del seguro que paga el comprador de la vivienda; , pero el banco es el primer beneficiario del seguro hipotecario. Wang también expresó su preocupación por las altas tarifas que las compañías de seguros pagan a los bancos. Dijo que las compañías de seguros tienen que pagar el 20% o incluso el 40% de las primas bancarias, lo que afectará a la solvencia de las compañías de seguros. Porque cuando los bancos hacen negocios, las comisiones no son reembolsables. Cuando los consumidores pagan sus préstamos anticipadamente y quieren renunciar a su seguro, la compañía de seguros sufrirá pérdidas. Él cree que cuando se trata de hipotecas, los bancos pueden ganar diferenciales de interés y altas tarifas de seguro hipotecario. Las compañías de seguros quieren ganar dinero con los seguros hipotecarios, pero en realidad actúan como herramientas para los bancos, mientras que los compradores de viviendas pagan la factura. ¿Por qué el seguro hipotecario es tan dominante? El abogado Bei Zhengming analizó: "El seguro hipotecario es una opción impotente para los consumidores. Debido a que el mercado hipotecario no es completamente competitivo, los consumidores no tienen más remedio que firmar una alianza con los bancos". (Zhao Jiangshan, pasante del Economic Information Daily, pasante)

Lectura ampliada: Cómo comprar un seguro, cuál es mejor y enseñarle cómo evitar estos "escollos" de los seguros.