¡Abrir restaurantes, salones de mahjong y supermercados en zonas residenciales requiere el consentimiento unánime de estas personas!

Creo que todos los amigos saben que abrir salones de mahjong, supermercados y restaurantes en las comunidades se ha convertido en un fenómeno común. Por lo tanto, el número de personas que entran y salen de la comunidad es relativamente complejo, lo que conlleva riesgos de seguridad para el entorno de vida y, a menudo, provoca una grave contaminación acústica y por humo de petróleo. Entonces, ¿son legales estas “reformas de vivienda”? ¡Descubrámoslo juntos!

Disposiciones fundamentales

Artículo 279 del Código Civil

Interpretación de los cambios legales

Con el desarrollo de la economía, en los edificios En En el caso de la propiedad, cada vez son más los casos en los que propietarios sin autorización transforman casas residenciales de la comunidad en edificios comerciales para restauración, entretenimiento y otros usos comerciales, así como edificios comerciales para empresas e industrias de servicios. En la práctica, esta situación se denomina "cambio de residencia a negocio". Los "reformadores de residencias" pueden causar caos cuando personas ajenas entran y salen de la comunidad, aumentan la inseguridad de la comunidad, interfieren con la vida normal de los propietarios y causan problemas como el uso estricto de espacios de estacionamiento, ascensores, agua y electricidad y otras instalaciones públicas en la comunidad. . El artículo 279 del Código Civil establece claramente que en el "cambio de residencia a negocio", las opiniones de los interesados ​​no deben aplicarse a la decisión mayoritaria, y establece claramente que se requiere el consentimiento unánime de los interesados.

Reglas de sentencia

Los operadores móviles que instalan estaciones base de comunicaciones industriales en edificios residenciales sin autorización para realizar actividades comerciales deben considerarse como "renovación de edificios residenciales a propiedades comerciales" prohibida por la ley. - Zhao Mougang et al. El caso principal fue una demanda contra un operador de telefonía móvil.

Esencia del caso: Los operadores móviles instalan estaciones base de comunicaciones industriales en edificios residenciales para realizar comunicaciones inalámbricas sin el consentimiento de los propietarios interesados. Esto es contrario a la naturaleza de los edificios originales y no constituye una cuestión específica. uso basado en piezas propietarias El uso razonable de * * * cubiertas para necesidades funcionales ha constituido una infracción de * * * derechos de propiedad y debe considerarse como "operación de reforma de vivienda" prohibida por la ley.

Tribunal de primera instancia: Tribunal Popular Intermedio de Jingzhou, provincia de Hubei.

Si un usuario de un edificio cambia su residencia a un edificio comercial, asumirá las mismas obligaciones legales que el propietario. Además de cumplir las leyes, reglamentos y protocolos de gestión, también se debe obtener el consentimiento de las partes interesadas (Zhang v. Zheng, caso de disputa sobre la propiedad del edificio en la sucursal de Wuhan de una empresa de comunicaciones por redes).

La esencia del caso: Al conocer un caso de propiedad dividida de un edificio, incluso si el uso de la casa por parte del propietario no causa ruido, aguas residuales u olores a otros propietarios divididos del edificio, como Siempre que cambie el uso de la casa, se determinará que el uso de la casa ha cambiado. El comportamiento ha afectado la vida pacífica del propietario y es un cambio de la casa a un edificio comercial y debe manejarse de acuerdo. con el cambio de uso residencial del propietario. Si un usuario de una casa transforma la casa en una casa comercial, tendrá las mismas obligaciones legales que el propietario. Además de cumplir con las leyes, reglamentos y protocolos de manejo, también se debe obtener el consentimiento unánime de los propietarios interesados.

Tribunal de Primera Instancia: Tribunal Popular Intermedio de Wuhan, provincia de Hubei.

En violación de las leyes, reglamentos y normas de gestión, la casa del propietario no puede convertirse en un edificio comercial: caso de disputa de derechos exclusivos del propietario de Chai Mouhong y He.

Esencia del caso: Cuando un propietario cambia su residencia a un edificio comercial, además de cumplir con las leyes, reglamentos y normas de gestión, también debe obtener el consentimiento de los propietarios interesados. Sin el consentimiento de los demás propietarios del edificio, el propietario cambió la vivienda en cuestión de uso residencial a uso comercial, infringiendo los derechos de otros propietarios del edificio. Los demás propietarios del edificio, como propietarios interesados, tienen derecho a exigirles que reanuden el uso del edificio.

Número de caso: (2015) Bin Gong Min Chu Zinuo. 1403

Tribunal de primera instancia: Tribunal Popular del Nuevo Distrito de Tianjin Binhai.

Si el propietario transforma la casa en un edificio comercial sin autorización, los propietarios interesados ​​tienen derecho a solicitar que se elimine la obstrucción, se elimine el peligro y se restablezca la condición original: Li Moufeng y Zhang Moumei, Li Mouqi y Zhang Mouqi Eliminar las disputas por obstrucción.

La idea principal del caso: el propietario convirtió la casa en cuestión en un edificio comercial y alquiló el hotel a otras personas sin la aprobación o consentimiento de otros propietarios interesados. El comportamiento del propietario dejó posibles riesgos de seguridad para la seguridad estructural del edificio involucrado, causó cierta contaminación y daños al entorno de vida de los propietarios adyacentes y dañó los derechos e intereses legítimos de los propietarios interesados. Las partes interesadas tienen derecho a exigir que se eliminen los obstáculos, se eliminen los peligros, se restablezca el status quo original o se compensen las pérdidas.

Número de caso: (2015) Smoker’s Four Ends No1158

Tribunal de Primera Instancia: Tribunal Popular Intermedio de Yantai de la provincia de Shandong.

Vista Judicial

1. ¿Cómo determinar el alcance de los propietarios interesados?

La definición de partes interesadas no sólo debe considerar el impacto o posible impacto en la seguridad y tranquilidad de la residencia y el entorno de vida del propietario, sino también considerar el impacto en el valor de la parte exclusiva de su inmueble. . En la práctica, al juzgar si un propietario es una parte interesada según lo descrito en este artículo, se deben tener en cuenta los siguientes puntos: En primer lugar, el propietario debe tener personalidad jurídica. En la práctica, se debe reconocer que los usuarios de la propiedad que específicamente viven o usan la propiedad de acuerdo con el contrato o las disposiciones legales tienen los mismos derechos que los propietarios. En segundo lugar, los derechos legales del propietario deben o pueden ser infringidos. Los derechos legales mencionados aquí se refieren a los derechos específicos que disfruta el propietario como propietario del edificio, como distinguir derechos exclusivos, etc. En tercer lugar, existe una relación causal jurídica entre el daño y el comportamiento del propietario del “reformador de vivienda”. En términos de ubicación, otros propietarios de este edificio son ciertamente propietarios interesados, pero no es apropiado identificar a todos los propietarios de toda la comunidad como propietarios interesados ​​como lo estipula la ley. En la práctica, es posible que los propietarios fuera del edificio dentro de la zonificación del edificio también puedan tener interés en la "renovación de viviendas a propiedades comerciales", pero es difícil definir de manera uniforme el alcance de estos propietarios. Si los propietarios dentro y fuera de la zonificación del edificio afirman que existen intereses en la "renovación de residencias a propiedades comerciales", deben probar la existencia de intereses, es decir, el valor de las casas y la calidad de vida son o pueden ser afectado negativamente. Cuando los propietarios de complejos residenciales alquilan o prestan sus casas, también deben conceder el mismo derecho de oposición a los no propietarios.

2. ¿Cuáles son las consecuencias jurídicas si no existe el consentimiento unánime de los propietarios interesados?

Este artículo estipula que la legalidad de la "renovación de residencias a propiedades comerciales" debe cumplir dos condiciones: el cumplimiento de las leyes, reglamentos y normas de gestión y el consentimiento unánime de los propietarios interesados. Sin el consentimiento unánime de las partes interesadas, sus acciones siguen siendo ilegales. Por lo tanto, este artículo se convierte en realidad en la base legal para que los propietarios de "reformas de vivienda" asuman la responsabilidad civil correspondiente por los daños resultantes. Cabe señalar que la Ley de Propiedad estipula que si un propietario cambia una casa a un edificio comercial, además de cumplir con las leyes, reglamentos y normas de gestión, también debe obtener el consentimiento de los propietarios interesados. En la práctica, algunas prácticas se basan en decisiones mayoritarias para determinar las opiniones de las partes interesadas, lo que viola la intención original de la legislación. Por tanto, este artículo aclara que las opiniones de los propietarios interesados ​​en el "negocio de la reforma de vivienda" no deben aplicarse a "decisiones mayoritarias" y estipula claramente que se requiere el consentimiento unánime de los propietarios interesados. Pero también hay que dejar claro que en la cuestión de la "renovación de residencial a comercial", el consentimiento unánime de los propietarios interesados ​​es sólo una condición necesaria. Cuando un propietario transforma una casa en un edificio comercial, debe cumplir con las leyes, reglamentos y normas de gestión. Estas dos condiciones deben cumplirse al mismo tiempo, y ambas son indispensables antes de que la casa pueda convertirse en un edificio comercial de manera razonable y legal. En la práctica, algunos propietarios "de residencial a comercial" afirman la legalidad de sus acciones basándose en que han pasado por el registro industrial y comercial y obtenido una licencia comercial, para resistir la oposición de los propietarios interesados. El hecho de que los propietarios del negocio "residencia a comercial" hayan pasado por el registro industrial y comercial y hayan recibido una licencia comercial no cambia la falta de legalidad de sus acciones. El hecho de que se haya realizado el registro industrial y comercial y se haya obtenido la licencia comercial entra dentro del ámbito del permiso de registro administrativo y no implica la validez del acto civil de "cambio de residencia a negocio". Este hecho no puede limitar el efecto de esta disposición.

(Extraído de: Editor Jefe del Grupo Líder para la Implementación del Código Civil del Tribunal Popular Supremo, "Comprensión y aplicación de la Sección de Derechos de Propiedad del Código Civil de la República Popular China ( 1)", publicado por People's Court Press en 2020, págs. 384-386 páginas. )

Leyes pertinentes

La interpretación del Tribunal Popular Supremo de varias cuestiones relativas a la ley aplicable en el Juicio de Casos relativos a Controversias sobre Propiedad Diferenciada de Edificios.

Artículo 1 Se reconocerá como persona en la segunda categoría del Código Civil. El propietario a que se refiere el Capítulo 6 de esta recopilación.

Con base en el acto jurídico civil de compra y venta de vivienda comercial con la unidad de construcción, una persona que ocupa legalmente la parte exclusiva del edificio pero no registra la propiedad de acuerdo con la ley puede identificarse como en el ámbito del capítulo 6 de la parte 2 del Código Civil.

Artículo 10 De conformidad con lo dispuesto en el artículo 279 de los Principios Generales del Código Civil, el propietario transforma la residencia en edificio comercial sin el consentimiento unánime de los interesados ​​que lo soliciten. eliminar la obstrucción y eliminar el peligro, restaurar el status quo original o compensar las pérdidas, el Tribunal Popular lo apoyará.

Si el propietario más interesado acepta transformar la residencia en un edificio comercial para defenderse, el Tribunal Popular no lo apoyará.

Artículo 11 Si el propietario transforma la vivienda en un edificio comercial, los demás propietarios del edificio serán considerados "partes interesadas" según lo previsto en el artículo 279 del Código Civil. En las distinciones de edificios, los propietarios fuera del edificio que reclamen un interés deben demostrar que el valor de su vivienda y su calidad de vida se han visto afectados o es probable que se vean afectados negativamente.

La casa de alquiler está demasiado sucia y el propietario no está satisfecho. ¿Quién soportará la pérdida de 500.000 al año? La decisión del tribunal ha salido a la luz.

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