Medidas para adelgazar el sector inmobiliario
Para el sector inmobiliario, este otoño dorado que debería haber sido una cosecha se ha convertido en el comienzo del invierno.
Según las estadísticas, de febrero a agosto de este año, las transacciones del mercado inmobiliario nacional cayeron un 3,6%, 0,3%, 4,0%, 6,5%, 6,9%, 10,8% y 14,9% interanual. -año respectivamente. El volumen de transacciones de viviendas comerciales en provincias y ciudades económicamente desarrolladas como Beijing, Shanghai, Zhejiang, Guangdong, Fujian, Tianjin y Jiangsu ha caído más del 20%. Al entrar en la tradicional temporada alta de ventas de "Golden Nine y Silver Ten", los desarrolladores se están devanando los sesos para ofrecer descuentos, ofertas especiales, decoraciones gratuitas, automóviles gratis e incluso "compras de casas gratis" y recortes directos de precios... pero los compradores no Parece que no lo creo. Del 1 de septiembre al 19 de octubre, un total de 17.321 casas de subastas firmaron en línea en Beijing, con un promedio de 353 unidades por día, una disminución interanual del 28,8%. A juzgar por los datos de transacciones públicas en otras ciudades, el volumen de transacciones ha disminuido significativamente en comparación con el mismo período del año pasado, y la calidad de los "Nueve de Oro y Diez de Plata" es insuficiente.
El cuestionario de ahorradores urbanos del tercer trimestre publicado recientemente por el banco central muestra que la proporción de residentes que tienen intención de comprar una casa en los próximos tres meses es del 13,3%, el nivel más bajo desde que se lanzó la encuesta en 1999. Entre las siete ciudades principales encuestadas, la proporción de personas que planean comprar una casa en ciudades de primer nivel como Beijing, Shanghai y Guangzhou en los próximos tres meses es inferior al 10%, cifra incluso inferior al promedio nacional. El sentimiento de esperar y ver qué ha prevalecido desde el cuarto trimestre del año pasado está empeorando.
El continuo y lento volumen de operaciones ha provocado que los precios de la vivienda caigan en Guangzhou, Shenzhen y otros lugares, y ciudades como Beijing y Shanghai también han experimentado una relajación significativa. Los datos publicados por la Comisión Nacional de Desarrollo y Reforma muestran que el crecimiento de los precios de la vivienda en 70 ciudades grandes y medianas fluctuó a la baja en los primeros nueve meses, y la tendencia a la baja de los precios de la vivienda se hizo evidente gradualmente en agosto. La mentalidad de "comprar más, no menos" hace que los compradores de viviendas sigan esperando y observando, exacerbando el deterioro del volumen de transacciones.
"El ajuste del mercado continuará, depende de cuánto dure y en qué medida". En el último año, también ha convergido el feroz debate entre los círculos académicos e industriales sobre las tendencias del mercado.
Aunque los gobiernos locales de Shanghai, Hangzhou, Xi, Nanjing, Fuzhou y otras ciudades han introducido recientemente algunas medidas de subsidio para alentar a los compradores de viviendas a comprar casas. El banco central redujo las tasas de interés y los requisitos de reserva de depósitos dos veces en un mes. La semana pasada, el Ministerio de Finanzas introdujo medidas como la reducción de impuestos y tasas sobre las transacciones de vivienda y la ampliación de la reducción de las tasas de interés de los préstamos personales comerciales para vivienda para mejorar el entorno político para el consumo de vivienda. Pero si los compradores de viviendas no cambian sus expectativas de nuevas caídas en los precios de la vivienda, todavía hay muchas incertidumbres en el entorno macroeconómico, y es posible que este invierno no termine pronto.
Reducir precios, financiar, reducir el tamaño y ahorrar costes:
Prepárate para las colchas de invierno
El invierno está destinado a ser difícil. En los últimos años, la mayoría de las empresas inmobiliarias se han basado en el modelo de adquisición rápida de terrenos, desarrollo rápido y ventas rápidas para evitar riesgos de mercado hasta cierto punto. En el contexto de un volumen de transacciones lento y ventas lentas, están convergiendo diversas presiones, como la presión de financiamiento sobre proyectos en construcción, el aumento de los costos y la presión de financiamiento de reservas de tierras. Además, el crédito bancario sigue siendo limitado para la industria inmobiliaria y el desempeño del mercado de capitales es débil, lo que duplica el frío para las empresas.
Ya es invierno. ¿Dónde está la colcha?
"Pagaremos el préstamo bancario en dos cuotas en febrero y marzo del próximo año. Si el mercado aún no mejora después de eso, planeamos sacrificar dos o tres proyectos y promoverlos con pérdidas para recaudar fondos. ". Una familia de Jiangsu El gerente de ventas de una empresa de bienes raíces dijo a los periodistas: "Hace unos años, era demasiado optimista acerca de la industria y los puestos eran demasiado grandes. Ahora es el primero en sobrevivir".
"Reducción de precios, sólo reducción de precios". Yin Zhongli, investigador del Instituto de Finanzas de la Academia China de Ciencias Sociales, cree que la principal contradicción en el mercado inmobiliario actual es la contradicción entre los precios excesivos de la vivienda y la compra. poder de los residentes comunes. Aunque existen varios descuentos y promociones en el mercado, siguen siendo secretos y hay relativamente pocas reducciones de precios públicas. Sólo cuando las empresas dejen claro que reducirán los precios a gran escala y los precios de las viviendas se acerquen a las expectativas de los compradores, podrá aliviarse el sentimiento de esperar y ver qué pasa y aumentará el volumen de transacciones. "La industria de bienes raíces ha regresado a la era de 'el efectivo es el rey' en los últimos dos años. Quien pueda retirar fondos rápidamente sobrevivirá", dijo Yin Zhongli.
Algunas grandes empresas inmobiliarias tomaron la iniciativa en la reducción de precios en la industria, lo que de hecho aceleró el retiro de fondos en un corto período de tiempo y se apoderó de un valioso flujo de caja. A finales de agosto, Vanke comenzó a reducir los precios inmobiliarios desde el delta del río Perla hasta el delta del río Yangtze, siendo la reducción de precio más baja del 70% al 30%. La promoción del Festival del Medio Otoño de Shanghai duró sólo dos días y las ventas alcanzaron los 268 millones de yuanes. A lo largo de septiembre, Vanke logró una superficie de ventas de 532.000 metros cuadrados y un importe de ventas de 4.300 millones de yuanes, un aumento del 12,2% y el 5,7% respectivamente en comparación con agosto. El efecto de la reducción preventiva de precios es obvio.
Del mismo modo, Evergrande Real Estate y Poly Real Estate, que vendieron a precios reducidos durante la Semana Dorada, también obtuvieron buenos resultados. Sin embargo, para la mayoría de las empresas inmobiliarias que han tardado en responder, las reducciones de precios siguiendo los pasos de las grandes empresas inmobiliarias no han logrado resultados evidentes hasta el momento.
Los cobros por ventas a corto plazo no son suficientes para sobrevivir al largo invierno, mientras que el crédito bancario al sector inmobiliario sigue siendo escaso y la crisis del mercado de capitales también ha ralentizado el ritmo de financiación de muchas empresas. . Según las estadísticas, en 2007, cuando el mercado de valores se disparó, el flujo de caja generado por las actividades de financiación corporativa alcanzó los 654.38+006.400 millones de yuanes, mientras que el flujo de caja generado por las actividades de financiación en el primer trimestre de este año fue de 34.946 millones de yuanes, y en en el segundo trimestre, fue sólo de 9.466 millones de yuanes. En esta situación, métodos de financiación como la emisión de bonos corporativos y préstamos privados con intereses elevados se han convertido en la opción de muchas empresas inmobiliarias para aliviar su hambre de fondos.
Según las estadísticas, desde marzo de este año, varias empresas inmobiliarias como Gemdale, Poly Real Estate, Xinhubao, Vanke, Beichen Industrial y COFCO Real Estate han emitido un total de 654.380 millones de yuanes en bonos corporativos. . Financial Street y Oceanwide Construction también se están preparando activamente para emitir bonos corporativos. El sector inmobiliario se ha convertido en el sector con mayor emisión de bonos corporativos este año.
Al mismo tiempo, las empresas inmobiliarias se están volviendo cada vez más audaces a la hora de solicitar préstamos con intereses elevados. Según el responsable de una empresa inmobiliaria de Shaoxing, Zhejiang, para superar las dificultades, las empresas inmobiliarias locales se atrevieron a pedir prestado "un centavo (10%) de beneficio al mes". Dijo: "Este tipo de préstamo es un préstamo a corto plazo de dos o tres meses, lo cual es muy arriesgado. Si no se paga para entonces, el desarrollador no tendrá más remedio que escapar".
Por un lado, se trata de buscar dinero; Para utilizar mejor los únicos fondos en el "límite", algunas empresas inmobiliarias comenzaron a reducir el área de construcción y reducir la escala de inversión.
Beijing Capital Land declaró públicamente recientemente que el área de construcción de la empresa se reducirá de los 6,5438+0,5 millones de metros cuadrados originales a 600.000 metros cuadrados, una reducción del 60%. La superficie terminada en 2009 también se reducirá significativamente de 2 millones de metros cuadrados a 880.000 metros cuadrados. Según las estadísticas, en el primer trimestre de 2008, la superficie recién iniciada, terminada y en construcción de la industria inmobiliaria aumentó un 25,9%, 26,9% y 27,5% interanual. En comparación con el mismo período del año pasado, la tasa de crecimiento aumentó significativamente. En el segundo trimestre, las tasas de crecimiento interanual de nuevas construcciones, terminaciones y áreas de construcción fueron del 14,1%, 4,4% y 15,0% respectivamente, y las tasas de crecimiento cayeron significativamente.
“No sólo debemos tener cuidado con la fuerte caída de los precios de la vivienda ahora, sino también preocuparnos por el aumento vertiginoso de los precios de la vivienda en dos o tres años”, dijo Zhao, subdirector del Centro de Investigación de Áreas Residenciales del Departamento de Vivienda. El Instituto de Planificación y Diseño Urbano de China cree que la tasa de crecimiento de la inversión en la industria inmobiliaria se ha acelerado. Ha surgido una tendencia a la desaceleración. Además, las transacciones en el mercado de suelo han sido lentas este año. Se espera que los nuevos inicios de bienes raíces y el área de construcción sigan disminuyendo en el futuro, seguido de una disminución significativa en la oferta del mercado en dos o tres años. Le preocupa que si esta situación continúa y las existencias del mercado se digieren hasta cierto punto, el mercado volverá a tener escasez de oferta, lo que podría desencadenar otra ronda de aumento vertiginoso de los precios de la vivienda.
Además, las empresas inmobiliarias con mucho dinero en el pasado también empezaron desde dentro a reducir gastos y costes. Desde el segundo semestre de este año, las empresas de bienes raíces en algunos lugares han comenzado a despedir empleados, y las actividades de "reducción" se han extendido gradualmente a Beijing, Guangzhou y otros lugares. Algunas pequeñas empresas incluso han despedido a más del 50% de sus empleados. empleados.
Fang, presidente de Xiangjiang Yewei, dijo que para la industria inmobiliaria, la proporción de costos laborales y costos de gestión es bastante pequeña, y los despidos son sólo la "mejor política". No sólo eso, si el volumen de operaciones en el mercado no aumenta significativamente en el futuro y las empresas se quedan "colgadas" de los precios, cualquier otro método sólo sobrevivirá temporalmente y sólo será un "callejón sin salida" a largo plazo. .
El desempeño es diferenciado, el ritmo de fusiones y adquisiciones se está acelerando y las estrategias actuales son diferentes:
La integración moderada conduce a un desarrollo saludable
Expertos de la industria En general, se cree que esta ronda de ajuste del mercado es inevitable. Al traer una "integración decente" a la industria inmobiliaria, esta es una gran oportunidad para que las fusiones y reorganizaciones corporativas se vean muy afectadas, mientras que los desarrolladores poderosos pueden liberar sus manos para adquirir pequeñas empresas. y medianas empresas mediante ventas rápidas y retirada de fondos de promotores y proyectos inacabados.
En agosto, cuando Vanke comenzó a reducir los precios en el delta del río Yangtze, los expertos de la industria juzgaron que la medida de Vanke era para ganar el futuro. El anuncio de la compañía muestra que hasta finales de septiembre, Vanke había adquirido 28 proyectos, de los cuales 25 fueron adquiridos mediante fusiones y adquisiciones, lo que representa el 84% del área del proyecto.
El mercado reacciona positivamente ante fusiones, adquisiciones y reestructuraciones. Un informe de análisis de la Bolsa de Valores de Beijing muestra que la industria que atrajo la mayor atención de los inversores en septiembre fue la industria inmobiliaria. Entre ellos, Beijing Oriental Times Real Estate Development Co., Ltd. transfirió el 11,13% de su capital y se convirtió en el proyecto con el mayor número de postores.
La transferencia del 100% del capital social de Foshan Golden Sunshine Real Estate Development Co., Ltd. se ha convertido en el proyecto que más preocupa a los inversores. "Algunos proyectos que antes no podían negociarse en cuanto a precio, ahora son mucho más fáciles de negociar. Especialmente para algunas pequeñas y medianas empresas", dijo un promotor a los periodistas.
Cuanto más fuerte, más fuerte. De junio a agosto de 2008, las ventas de Poly Real Estate aumentaron un 25,26%, las de Vanke un 5% y las de Gemdale un 2,7%, lo que fue mejor que la caída general de las ventas de la industria del 12,7%.
De la evolución de las empresas cotizadas en el sector inmobiliario se desprende que la diferenciación ha comenzado a aparecer. El análisis de Tianxiang Investment Consulting del informe de mitad de período de 2008 sobre la industria inmobiliaria muestra que Vanke A logró un beneficio neto de 206,1 mil millones de yuanes, y el beneficio neto de una sola empresa representó el 16,24% del beneficio neto total de los bienes raíces cotizados. empresas. Cinco empresas líderes, incluidas Vanke A, Poly Real Estate, China Merchants Real Estate, Gemdale y OCT A, lograron un beneficio neto de 55,18 millones de yuanes, lo que representa el 43,97 % de los beneficios netos de todas las empresas inmobiliarias que cotizan en bolsa. A juzgar por el pronóstico de desempeño del tercer trimestre, la diferenciación de desempeño es más obvia. Entre las 24 empresas que emitieron anuncios, 16 predijeron aumentos, 7 predijeron disminuciones y 3 sufrieron pérdidas. En el crecimiento previsto, se espera que 12 empresas crezcan más del 50%. Al mismo tiempo, también se han diferenciado en cierta medida la presión financiera de las empresas cotizadas y la situación de las cuentas recibidas por adelantado. A medida que continúe el ajuste del mercado, la reorganización de la industria se intensificará aún más.
“Cuando el mercado es bueno, cualquier casa se puede vender y los promotores ni siquiera miran los planos con atención”. Asociación, cree que hace unos años, el sector inmobiliario El umbral de entrada al mercado es bajo y el mercado es heterogéneo. Varias empresas aprovechan la oportunidad para ingresar a la industria inmobiliaria, desarrollar una o dos propiedades, obtener enormes ganancias y luego abandonarla, alterando gravemente el orden del mercado y afectando el sano desarrollo de la industria. "Ahora, algunas empresas han comenzado a prestar más atención a la calidad de la vivienda. A largo plazo, a través de la integración, la industria inmobiliaria también pasará de extensiva a intensiva, lo que favorece el sano desarrollo de la industria".
En el ajuste del mercado y la integración de la industria En el contexto de la epidemia, las empresas son cada vez más conscientes de los riesgos y los ciclos del mercado, y sus estrategias posteriores también son diferentes. Shen Yongmin, presidente de Zhejiang Jindu Group, dijo a los periodistas que Jindu Group actualmente representa 1/3 de los proyectos en construcción, proyectos en venta y proyectos previos a la operación, lo que ha aliviado efectivamente la presión financiera. "Debido a la tranquilidad de los últimos años, ahora vivimos mejor". Shen Yongmin dijo que en el futuro, Jindu mantendrá la proporción actual y controlará estrictamente el ritmo del diseño nacional, principalmente en las ciudades en las que ya ha entrado.
Por otro lado, algunas empresas con menos presión financiera también han comenzado discretamente a realizar "ahorros de invierno". El periodista se enteró por una empresa inmobiliaria estatal en Beijing que la empresa celebró recientemente una reunión en el nivel medio y superior y declaró claramente que la tarea principal en el futuro cercano es reservar una gran cantidad de tierra a pesar del frío. mercado y esperar a que el mercado se recupere. Un experto de la empresa dijo: "Cuando el mercado estaba caliente hace unos años, muchas empresas persiguieron ciegamente precios más altos y acapararon tierras a precios elevados, lo que provocó que la mayoría de los fondos se depositaran en reservas de tierras. Ahora sólo pueden quejarse de dolor. "El ajuste del mercado se profundiza, las empresas tienen una comprensión más profunda de los ciclos del mercado y su comportamiento se ha vuelto más racional y maduro".