¿Existen medidas de protección acústica para la línea de metro Fangshan? ¿Qué impacto tendrá en las propiedades residenciales de unos 30 metros?
Un estudio preliminar sobre la planificación de la línea de metro de Chengdu y el desarrollo inmobiliario I. Descripción general del metro de Chengdu
Ya en 1992, Chengdu ya había lanzado un proyecto de transporte ferroviario y había establecido un proyecto de construcción de metro que lideraba grupo y su oficina se iniciaron la planificación y los preparativos técnicos relacionados para el transporte ferroviario urbano. Sin embargo, debido al endurecimiento de las políticas macroeconómicas nacionales, los proyectos de construcción del metro están estrictamente controlados por el Estado. Aunque el informe del estudio de viabilidad de la primera fase del proyecto del metro pasó la evaluación y revisión, el proyecto del metro aún no ha recibido la aprobación nacional. Desde 2004, las políticas macroeconómicas del país sobre la construcción de proyectos de metro se han relajado y Chengdu ha presentado una vez más un plan de construcción de proyectos de metro y un informe de estudio de viabilidad. En 2005, la primera fase de la Línea 11 fue aprobada oficialmente por la Comisión Nacional de Desarrollo y Reforma. 65438+El 28 de febrero, comenzó oficialmente la primera fase del proyecto de la Línea 1 del Metro en Tianhui Road en la Zona de Alta Tecnología. Chengdu también se convertirá en otra ciudad con metro después de Beijing, Tianjin, Shanghai, Guangzhou, Shenzhen y Nanjing.
Según el último plan de Chengdu, Chengdu formará un nuevo patrón urbano de “una ciudad principal y siete ciudades satélite”, es decir, 1 área urbana principal y 7 ciudades satélite, incluidas Shuangliu, Longquan, Xindu y Pixian. y Wenjiang. El modelo de desarrollo original de un solo centro evolucionó gradualmente hacia un patrón de policentro en forma de abanico. Para cooperar con el nuevo proceso de planificación e integración urbana de Chengdu y resolver problemas como la expansión demográfica, el medio ambiente y los cuellos de botella en el transporte urbano, la construcción de metros es una cuestión de rutina. Se estima que en los próximos 30 años, el kilometraje total previsto del transporte ferroviario en Chengdu alcanzará los 493,3 kilómetros, incluidos 128 kilómetros de nuevos metros y 181,8 kilómetros de tren ligero. La inversión prevista en las siete vías alcanzará los 100 mil millones. Entre ellas, la Línea 1 y la Línea 2 se inaugurarán oficialmente dentro de 10 años. Los planes específicos son los siguientes:
★La Línea 1 comienza en Dafeng Town, Honghuayan, North Railway Station, Renmin North Road, Wuwen Road. , Roma, Plaza Tianfu, Hotel Jinjiang, Área Escénica de Zhu Xiaotian, Gimnasio Provincial, Nijiaqiao, Tongzilin, Estación de Tren Sur, Tercer Anillo Sur, Zhou Xinyi, Parque Incubadora de la Zona de Alta Tecnología, al sur hasta el Nuevo Centro de Convenciones y Exposiciones;
★2 La Línea 3 comienza en Pitong Town, Laochengguan Road, Third Ring Road, Yangxi Line, University of Traditional Chinese Medicine, Shudu Avenue, Tianfu Square y East Street en el oeste, y termina en Longquan Town en el este;
★La línea 3 comienza en Xindu, corre hacia el suroeste y finalmente llega a Shuangliu;
★La línea 4 corre de este a oeste, comienza en Shiling y termina en Wenjiang;
★La línea 5 comienza en Near Doufuyan de la estación de tren del norte. Diríjase hacia el oeste por un tiempo y llegará a Huayang en el sur;
★El punto de partida previsto de la Línea 6 está cerca del puente noroeste de la Primera Carretera de Circunvalación. Después de salir de la Tercera Carretera de Circunvalación en el sur. se dividirá en dos ramales, cada uno de los cuales llegará al aeropuerto de Shuangliu Hehuayang;
★Se planea que la línea 7 sea circular, comenzando cerca de la extensión norte de Shawan del tercer anillo y terminando en Longtan.
Planificación del metro de Chengdu y mapa de distribución de propiedades a lo largo de las líneas
Las 7 líneas de metro recientemente ajustadas formarán una red de carreteras radiales que recorrerá 3.168 kilómetros cuadrados del área urbana de Chengdu. Entre ellas, la "cruz" formada por las Líneas 65, 438+0 y Línea 2 se ha configurado según el trazado existente de la ciudad. Basado en el flujo actual de personas y vehículos en la ciudad, resuelve principalmente los problemas de tráfico que atraviesan las arterias este-oeste y norte-sur de la ciudad, y tiene poco impacto en el patrón urbano. Las Líneas 3 y 2 del Metro tienen poco. impacto en el patrón urbano. Conecta el área urbana central con seis grupos periféricos, a saber, el Grupo Xindu-Qingbaijiang, el Grupo Tantong, el Grupo Dongsheng, el Grupo Shuangliu, el Grupo Longquan y el Grupo Wenjiang. La ciudad también evolucionará del modelo original de desarrollo circular de un solo centro a una estructura de grupo multicéntrico, y el desarrollo de diferentes áreas de la ciudad se equilibrará gradualmente.
2. El impacto macro del metro en el mercado inmobiliario
1 El impacto del metro de Chengdu en la industria inmobiliaria
La formación de El metro ha acortado considerablemente el tiempo entre los dos lugares. Debido a la distancia temporal, los flujos de pasajeros y de negocios circundantes generalmente se pueden reunir en la entrada del metro y cada estación de metro puede formar un efecto de embudo en relación con el área circundante. y los flujos de negocios irradian alrededor de la boca del embudo. El metro aumentará el valor de las propiedades a lo largo de la línea y en ambos extremos, afectará las propiedades residenciales, comerciales y de oficinas en ambos lados, cambiará el patrón urbano y promoverá la formación de un nuevo cinturón económico urbano.
1) Impacto en el mercado comercial
En los últimos años, los bienes raíces comerciales en Chengdu han sido lentos tanto en el período inicial de ventas como en las últimas etapas de operación, y todo el El mercado ha sido débil.
Sin duda, la aparición del metro revitalizará los negocios lentos a lo largo de la línea, y todo el mercado inmobiliario comercial en Chengdu se reorganizará. Esta es también una regla inevitable para el desarrollo económico del metro en otras ciudades dentro y fuera del país.
1. Impacto en el modelo de negocio
El patrón de negocio actual de Chengdu se basa básicamente en el patrón de transporte original. Muchas empresas se concentran en distritos comerciales con un gran flujo de personas, como Chunxi Road y Yanshikou en Roma. El metro tiene una fuerte función de reunión de popularidad de la gente y también puede desviar rápidamente el flujo de personas. Este cambio en la dirección del flujo de personas cambiará en gran medida el patrón de todo el distrito comercial, y todo el centro comercial también cambiará nuevamente.
A juzgar por el diseño actual de las líneas 1 y 2 de Chengdu, las direcciones norte-sur y este-oeste son las mismas coordenadas. En particular, la Línea 1 es el eje principal del área urbana, y las 18 entradas y salidas del metro a lo largo de la línea tienen un gran impacto en varios distritos comerciales importantes que se han formado. Además, cada estación formará distritos comerciales de segundo y tercer nivel de diferentes tamaños. Se espera que el distrito comercial Lotus Pond, el distrito comercial Roma, el distrito comercial Tianfu Square, el distrito comercial de TI Skydiving Tower, el cinturón subcentral sur y el distrito comercial Huayang se formen a lo largo de la Línea 1. Alrededor de la entrada y salida de la Línea 2, alrededor de la entrada del metro se formarán pequeñas calles comerciales como el distrito de negocios East Street-Chunxi Road, el cinturón comercial de la Plaza Tianfu y la calle comercial y de catering de la Línea Yangxi. En resumen, el futuro panorama comercial de Chengdu presentará un gran distrito comercial transversal que rodeará las entradas y salidas de las líneas de metro.
En primer lugar, debido a la demolición del puente Daiyu y la restauración del tráfico de doble sentido en Renmin Middle Road, el círculo empresarial de Roma ha aumentado el flujo de pasajeros y ha generado enormes oportunidades comerciales. Debido a su proximidad a las Líneas 1 y 2 del Metro, el potencial de apreciación de propiedades comerciales en esta área es prometedor. Según las estadísticas, el volumen de proyectos inmobiliarios comerciales recientemente desarrollados en los próximos dos años será de aproximadamente 600.000 metros cuadrados, concentrados principalmente en las calles Qinglong, Babao, West y Shuncheng, en segundo lugar, porque la Línea 1 sale del Ferrocarril del Norte; Estación, mejorará en gran medida los problemas de tráfico en el distrito comercial de Hehuachi, y el distrito comercial de Hehuachi también será uno de los mayores beneficiarios, en tercer lugar, el distrito comercial Tianfu Plaza, ubicado en el centro de transporte de las Líneas 1 y 2; será la guinda del pastel, trayendo una fuente de recursos a las áreas circundantes de Yanshikou. Finalmente, el distrito de negocios de TI de la torre de paracaidismo también se beneficiará, especialmente el cercano Centro Shizhuang y @World Store. Los alquileres y los precios de venta también aumentarán significativamente. Recientemente, debido a las buenas noticias sobre el metro, el precio de la tienda del Centro Shizhuang ha aumentado en un 65,438+00%. Además, cuando el metro llegue a la estación Zhou Xinyi, se formará un nuevo gran distrito comercial en el subcentro sur. En el futuro, el metro se extenderá hasta Huayang y también se formará un cinturón comercial y económico alrededor de la entrada. y salir.
La Línea 2 este-oeste también formará distritos comerciales de segundo y tercer tipo de diferentes tamaños a lo largo de la línea. Además de los distritos comerciales bien desarrollados de Chunxi Road y Tianfu Square, el distrito comercial de restaurantes de la línea Yangxi también se fortalecerá aún más con la construcción del metro a ambos lados de la avenida Shudu, el distrito comercial de East Street y el cinturón central adjunto. El este de la ciudad también se verá fortalecido por una construcción del metro más fluida y madura.
En otras líneas, dado que su función principal es orientar el desarrollo de los grupos urbanos y conectar la ciudad central y las ciudades satélite, a medida que más personas optan por vivir en los suburbios, la economía al final de la ciudad Emerge gradualmente y el flujo de personas en los suburbios. Una mayor mejora conducirá a la formación de distritos comerciales secundarios en los condados suburbanos.
b. La formación del comercio clandestino
Con la creciente escasez de terreno provocada por el desarrollo urbano, el área de propiedades comerciales es cada vez mayor "A" de un punto a otro. línea, de línea a línea" El concepto comercial tridimensional de "de la tierra al metro" será una tendencia inevitable en el desarrollo comercial nacional. El metro ha desempeñado un papel importante en la promoción de la reunión del flujo comercial subterráneo de pasajeros.
Desde 2005, Chengdu ha intensificado el desarrollo de los recursos del espacio subterráneo urbano. Champagne Plaza y el centro comercial subterráneo Panda City se inauguraron uno tras otro, cambiando la imagen del centro comercial subterráneo de Chengdu. El proyecto de renovación de Tianfu Plaza, que se basa en el transporte y el comercio subterráneo, y Golden Night Rain Lot, una ciudad comercial subterránea con temas culturales, deportivos y de ocio, promoverán el desarrollo de los centros comerciales subterráneos de Chengdu. Al mismo tiempo, la construcción del metro tomará el transporte subterráneo como la corriente principal y se convertirá en una ciudad comercial subterránea que brinde servicios de apoyo a las principales industrias en el área central del CDB. Al mismo tiempo, mediante una planificación razonable, varios departamentos grandes. Se formarán tiendas, supermercados subterráneos, restaurantes, etc. en las estaciones de metro con multitudes concentradas. Los lugares de entretenimiento y los negocios del metro están "abiertos todo el día" y forman "operaciones de dislocación" con la economía terrestre para lograr el acoplamiento con la economía terrestre.
2) Impacto en el mercado de la vivienda comercial
Debido a muchas razones, el mercado de la vivienda comercial en Chengdu siempre ha tenido un desarrollo regional desigual. El sur y el oeste se están desarrollando mejor, mientras que el sur y el oeste se están desarrollando mejor. el este y el norte están relativamente rezagados.
La apertura del metro ha acortado la distancia a través de la ciudad hasta cierto punto y ha aliviado en gran medida el problema del cuello de botella del tráfico. El diseño urbano de Chengdu será más equilibrado y las partes este y norte de Chengdu recibirán un gran desarrollo. Los consumidores favorecerán a todo el mercado suburbano debido al transporte conveniente, el buen ambiente y los precios bajos, y las características del grupo serán más obvias.
Debido a la aparición del metro, la distribución de las propiedades residenciales en Chengdu será más obvia. En el futuro, la propiedad del metro de Chengdu formará un nuevo grupo de distritos en el sur cerca de los suburbios del sur hasta la Línea 1 de Huayang (el rango de radiación incluye el nuevo distrito de Zhou Xinyi-Nan, Huayang) y el nuevo grupo de distritos en el norte del área de Fenghuangshan-Dafeng (la zona de radiación (el rango incluye Honghuayan, Fenghuangshan, Tianhui Town, Dafeng, etc.). A lo largo del río Jinjiang alrededor de la Línea 2, se formarán el Honghe-Shiling Eastern New Area Group, el Guanghua-Jinsha Area Group y áreas residenciales de alto nivel con vista al río. Al mismo tiempo, también se estimulará el mercado de viviendas de segunda mano a lo largo del metro. Los inmuebles construidos después de la década de 1990 cerca del metro, como Guanghua Village, Huaxiba, Roma City, Lijiatuo y el lado sur de la carretera de circunvalación interior, se convertirán en puntos críticos de transacciones regionales.
Actualmente hay 36 casas comerciales y edificios residenciales en el mercado a lo largo de la Línea 1 y la Línea 2, incluidas 20 a lo largo de la Línea 1 y 16 a lo largo de la Línea 2. El área de distribución se concentra principalmente en Zhou Xinyi-Huayang Liangjiangsi. tramo de la Línea 1 (9 edificios) y el tramo Estación de Tren Norte-Honghuayan (4 edificios), aunque los tipos de propiedades son diferentes, el precio de venta promedio general está entre 6 y 9. Según la experiencia del desarrollo inmobiliario del metro en otras ciudades, Hay mayor margen para el crecimiento de propiedades residenciales a lo largo del metro de Chengdu en el futuro. En términos de forma de propiedad, los edificios de apartamentos ordinarios de precio bajo y medio, los edificios suburbanos y las casas de segunda mano para la clase trabajadora son los más afectados por el metro y tienen un potencial de apreciación obvio. Los productos de alta gama, como las villas, son relativamente. menos afectado.
3) Impacto en las propiedades de oficinas
Las propiedades de oficinas de Chengdu siempre han tenido problemas como una gran brecha entre la oferta y la demanda y una estructura de oferta desequilibrada. La construcción del Metro de Chengdu mejorará la situación. entorno general de inversión en Chengdu y atraer más Muchos edificios de oficinas e instituciones se han instalado allí. A medida que se reduzcan las horas de trabajo de las personas, el metro también se convertirá en un lugar de reunión para varios edificios de oficinas de alta gama, y las tarifas de alquiler y venta de propiedades de oficinas a lo largo del metro mejorarán enormemente. Generalmente, los grupos de propiedades de oficinas se formarán en varias áreas importantes, como Tianfu Square-Rennan Road, la ciudad de Roma, el Parque de Incubación de la Zona de Alta Tecnología, etc.
En general, actualmente sólo hay 4 edificios de oficinas en venta cerca de la Línea 1 y la Línea 2, todos ellos de alta gama. Platinum Times, Bitong Academy y Tianfu Center, que están ubicados en la Plaza Tianfu y el círculo de radiación de la ciudad de Roma, ofrecen una gran cantidad de edificios de oficinas. Afectados por factores favorables como la ubicación y el metro, la situación de las ventas es buena. Se reforzará aún más la construcción de edificios de oficinas en el Tianfu Square Center. El distrito de negocios de Roma se ha convertido una vez más en un punto de atracción para propiedades comerciales y de oficinas. A lo largo del sur de la ciudad se formarán una serie de lugares de reunión de propiedades de oficinas, representadas por la propiedad de oficinas de alto nivel Fonda International Plaza, actualmente en venta. Al mismo tiempo, algunas empresas con mayores requisitos medioambientales también se reunirán alrededor del tercer anillo a lo largo del metro con el Parque Incubadora de la Zona de Alta Tecnología como centro.
4) Impacto en el mercado del suelo
Actualmente, el grado de desarrollo del suelo y los precios en varias regiones de Chengdu varían mucho. Los terrenos en el oeste y el sur se desarrollaron antes y tienen precios más altos, mientras que los terrenos en el norte y el este siempre han estado en stock y se desarrollaron más tarde. La construcción del Metro de Chengdu aliviará la contradicción entre oferta y demanda causada por la escasez de suelo urbano, debilitará las desventajas de los bienes inmuebles fuera de la tercera carretera de circunvalación y en los suburbios exteriores, y acelerará la apreciación de la oferta y el precio del suelo a lo largo de la línea. Afectados por la construcción del metro este año, 7 de los 10 terrenos ofertados en el área urbana en junio + febrero se concentraron cerca de los números 1 y 2, y el precio de transacción del terreno fue más alto que el de otros terrenos en el área.
El mercado de tierras en el norte de la ciudad siempre ha estado relativamente desierto. Antes de que el proyecto del metro de Chengdu recibiera la aprobación preliminar de la Comisión Nacional de Desarrollo y Reforma en agosto de este año, el terreno ubicado en la Tercera Sección Norte de la Segunda Carretera de Circunvalación y el área de Simaqiao alrededor de la Línea 1 fue subastado debido a la falta de postores o a la falta de oferta. uno respondió. Sin embargo, después de agosto, los terrenos lanzados en la misma zona se han convertido en objeto de competencia para los promotores y el precio de subasta ha alcanzado más de 2 millones de yuanes por acre, mucho más alto que el de los terrenos de la misma zona y los de el norte de la ciudad. Después de que el Subcentro Este y su área de radiación propusieron el lema de "Chengdu de clase media", debido al buen funcionamiento del metro en el futuro, el potencial de apreciación de la propiedad es obvio, el terreno es muy popular y el el precio ha ido aumentando, alcanzando los 2,55 millones de yuanes/acre; al mismo tiempo, en la subasta de la parcela 11 en East Street, el precio alcanzó los 7,34 millones de yuanes/mu, que fue la subasta de tierras más alta de la región. También es un efecto impulsor de la construcción de la Línea 2. Además, se ha resuelto el problema del tráfico que siempre ha restringido el desarrollo de la industria inmobiliaria suburbana. El valor de los terrenos suburbanos alcanzados por el metro también se duplicará. La reducción de la distancia temporal reducirá las diferencias regionales en el valor de los terrenos.
2. El impacto del metro en otras ciudades nacionales en la industria inmobiliaria.
Beijing: El metro cambia el concepto de comprar una casa
Antes de la formación de una conveniente red de transporte subterráneo, el mayor problema para los pekineses al comprar una casa era el dilema entre desplazamientos convenientes y Precios moderados de la vivienda. La primera consideración para la mayoría de las personas al comprar una casa es la distancia desde su lugar de trabajo, pero los altos precios de la vivienda en las zonas centrales mantienen a la mayoría de la gente alejada. Hoy en día, la accesibilidad del transporte subterráneo no sólo amplía las opciones de los compradores de viviendas, sino que también elimina los problemas de los atascos durante las horas pico. La encuesta muestra que el 80% de los trabajadores administrativos en Beijing primero consideran si está cerca del metro cuando compran una casa.
Sin embargo, es difícil atraer realmente a los compradores de viviendas, especialmente a los clientes de alto nivel que se enfrentan a propiedades de mayor precio, simplemente confiando en condiciones favorables como un transporte conveniente. En la actualidad, la mayoría de los edificios a lo largo de la línea del metro de Beijing dependen de escuelas, hospitales, bancos, centros comerciales y otras instalaciones relacionadas. El "concepto de metro" promovido por los promotores en marketing no sólo incluye el transporte, sino que también tiene connotaciones cada vez más amplias.
Shanghái: Los precios de la vivienda suben cuando pasa el metro.
Muchos compradores de viviendas en el metro no sólo valoran la comodidad de viajar cerca del metro, sino que también prestan gran atención al enorme potencial de apreciación de la propiedad. El metro es como "lingotes de oro" en el desarrollo inmobiliario y los precios de las propiedades aumentan cuando pasan por allí. La diferencia de precio entre propiedades residenciales y no residenciales a lo largo del metro es de entre el 25% y el 30%.
Por otro lado, la tendencia inmobiliaria en Shanghai también está estrechamente ligada al transporte ferroviario: cuando la Línea 1 del Metro se abrió al tráfico, los inmuebles en Meilong y Xinzhuang a lo largo de la línea se vendieron con entusiasmo, formando una empresa independiente. cuando se abrió la Línea 2 del Metro, el mercado inmobiliario promovió rápidamente Century Park, Longyang Road, Zhangjiang y otras áreas para convertirlas en puntos de acceso para la compra de viviendas. La apertura de Pearl Line ha beneficiado enormemente a Jiangwan Town y Huangxing Greenbelt, con una mejor comodidad de transporte; y atraer a un gran número de residentes del centro de la ciudad.
Guangzhou: modelo de desarrollo del negocio de tracción del metro
La mejora de valor aportada por el metro no sólo se refleja en las propiedades residenciales, sino también en las propiedades comerciales y de oficinas. La formación del primer distrito comercial de China, el distrito comercial de Tianhe Road, y el éxito de la ciudad de Tianhe se deben en gran medida directamente a la apertura de la Línea 1 del Metro. Las estadísticas muestran que la oferta actual de propiedades comerciales sólo a lo largo de la Línea 1 alcanza los 540.000 metros cuadrados, y los alquileres de las tiendas cerca de las entradas del metro han aumentado un 40% en comparación con el pasado. Actualmente, el 70 % del tráfico de clientes de Teemall proviene de consumidores y turistas de la región del delta del río Pearl. La mayoría de estos consumidores llegan a Teem City tomando el metro.
Debido a la radiación escalonada de las líneas 1 y 2 del metro de Guangzhou, el distrito comercial de Guangzhou se ha expandido desde Beijing Road y Shangxiajiu Road hasta la ciudad de Tianhe, Nonglinxia Road, Beijing Road, Shangxiajiu Road, China Plaza y Jiangnan West. Camino . Entre ellos, el distrito comercial de Jiangnan Avenue, el distrito comercial de Zhanzhan Baima y el distrito comercial de China Plaza se han convertido en los lugares más populares para que se establezcan las empresas.
Nanjing: El enorme inventario debilita el efecto metro
Desde que la Línea 1 del Metro de Nanjing comenzó su operación de prueba en mayo del año pasado, la propiedad del metro se ha convertido en un gran ganador. Hay más de 60 edificios en Nanjing que pueden utilizar el concepto de metro. Durante el período turbulento del New Deal, el mercado inmobiliario de Nanjing estuvo en general deprimido. Las propiedades del Metro ya habían mostrado un fuerte potencial de apreciación antes de que se inaugurara el metro. Las casas cerca de las estaciones de metro son al menos 500 yuanes más caras que las que están cerca de las estaciones de metro.
Desde la apertura de la Línea 1 del Metro de Nanjing, el sector de Hexi Sports ha sido el más afectado. Desde la inauguración del metro hasta los décimos Juegos Nacionales, el mercado inmobiliario en Hexi estuvo lleno de actividad y las ventas estuvieron en auge. Pero después de un mes de esta situación, el precio bajó, principalmente porque el efecto de la radiación del metro en los edificios alrededor del Centro Deportivo Olímpico no había sido plenamente resaltado, porque este proceso de apreciación había quedado sumergido y debilitado por el gran stock de capacidad en Hexi. Por otra parte, los décimos Juegos Nacionales y el concepto del metro son ciertamente buenas noticias para el sector de los deportes olímpicos, pero sus efectos positivos se han magnificado, lo que ha provocado que los precios inmobiliarios se mantengan elevados. El fenómeno de la caída del precio de las chapas debería ser una manifestación del regreso de las propiedades del metro a la racionalidad.
MTRC Real Estate aporta enormes beneficios a MTRC.
Hong Kong MTR es una de las pocas empresas de metro rentables del mundo, principalmente debido al efecto de escala que producen sus avanzadas instalaciones y la financiación y operaciones de la compañía de acuerdo con las reglas de la economía de mercado. Además, la Corporación MTR de Hong Kong aprovecha al máximo la apreciación de los bienes inmuebles a lo largo de las líneas del metro para operar propiedades del metro y generar enormes ganancias.
El modelo de gestión de la propiedad del metro de Hong Kong es desarrollar pasillos y superestructuras de estaciones de metro al mismo tiempo. Primero solicite al gobierno los derechos de desarrollo de las propiedades encima de la estación y luego busque socios para utilizar los fondos del desarrollador para pagar el terreno y construir residencias, edificios de oficinas y centros comerciales a gran escala. El beneficio de la venta o alquiler de la propiedad se compartirá entre MTRC y el promotor.
Basado en el valor de 65.438 + a finales de 1999, el total de propiedades de inversión propiedad de MTRC alcanzó los 8,9 mil millones de yuanes. En 1999, los ingresos por alquiler y administración de las propiedades del metro fueron de 7,552 millones de yuanes, lo que es una ganancia considerable.
Revelación del desarrollo inmobiliario del metro urbano en Chengdu:
A medida que mejoren las condiciones del tráfico, el mercado inmobiliario a lo largo del Tercer Anillo y en los suburbios se volverá más activo, y el diseño urbano de toda la zona urbana cambiará. El alto costo de las viviendas comerciales en los condados suburbanos obviamente desviará a los residentes urbanos;
Aunque el Metro de Chengdu aún se encuentra en la etapa innovadora, su efecto de valor agregado en las propiedades a lo largo de la línea ya se ha reflejado. Actualmente, los precios de venta de propiedades en venta a lo largo de las Líneas 1 y 2 del Metro de Chengdu son entre un 6% y un 9% más altos que los de propiedades con las mismas condiciones, y entre un 25% y un 30% más bajos que los de ciudades metropolitanas maduras como Beijing y Shanghai. Creo que con el desarrollo de la construcción del metro, su efecto de valor agregado en las propiedades circundantes será cada vez más obvio;
El metro tiene un gran impacto en los negocios y el patrón comercial de la ciudad experimentará grandes cambios. . Muchos nuevos distritos comerciales surgirán alrededor de las estaciones de metro, y el aumento del comercio subterráneo también se beneficia de la reunión de pasajeros en el metro.
Aún se desconoce qué impacto tendrá el metro en las vidas de los ciudadanos de Chengdu y cuántas personas elegirán viajar en metro. Es necesario resolver una serie de cuestiones, como si el metro puede cambiar los hábitos de la gente de Chengdu de andar en bicicleta y tomar autobuses, cómo reflejar sus ventajas en el transporte ferroviario y al mismo tiempo proporcionar un transporte terrestre conveniente y cómo hacer que más personas acepten las tarifas relativamente caras. Esto inevitablemente tendrá un impacto en el desarrollo de las propiedades del metro de Chengdu.
3. Problemas que enfrenta el desarrollo del metro de Chengdu
La experiencia de muchas ciudades muestra que la operación del metro en sí no puede ser rentable y depende más de la apreciación de las propiedades circundantes y del valor de la tierra. a lo largo del metro para compensar las pérdidas en la operación del metro. Si bien la construcción del metro de Chengdu ha traído buenas noticias a la industria inmobiliaria, no se puede subestimar este impacto. Porque el desarrollo de la propiedad y la economía del metro de Chengdu todavía enfrentará muchos problemas.
1. El impacto de la reciente planificación del metro en su desarrollo
La organización del transporte por carretera de circunvalación aún no se ha formado y la accesibilidad y la influencia del metro son limitadas, lo que afectará directamente el futuro. ingresos operativos.
Actualmente, la línea de metro de Chengdu solo está aprobada para las líneas 1 y 2. Las líneas 1 y 2 forman una gran cruz en el área urbana de Chengdu, que no se ajusta al diseño circular actual del área urbana de Chengdu. Aunque la Línea 7 prevista es una operación circular, aún se desconoce el plan de implantación específico y el tiempo de finalización de la construcción, lo que afecta en cierta medida el tránsito de personas en la línea de rotonda con un gran flujo de personas. Aunque las líneas de intersección 1 y 2 son dos ejes principales, solo son atractivas para las personas a lo largo de la línea y sus áreas de radiación. Las direcciones suroeste y noreste de la ciudad alejadas de las dos líneas se ven menos afectadas, lo que afecta directamente el flujo de pasajeros. el metro y no favorece el desarrollo general de Chengdu.
2. El impacto del modelo de consumo especial de Chengdu en el metro.
El modelo de consumo de Chengdu determina que el desarrollo del metro de Chengdu sea diferente al de otras ciudades. El consumo de Chengdu es bajo, la ciudad no es lo suficientemente grande y hay muchas bicicletas y automóviles privados. Al mismo tiempo, la clase media urbana es el principal flujo de pasajeros del metro. La clase media en el metro de Chengdu aún no es lo suficientemente grande y la correspondiente asequibilidad del precio del metro disminuirá inevitablemente debido a varios factores. Según el plan preliminar actual, la primera fase de la línea 1 es 65.438+. Por lo tanto, si el precio es demasiado alto, el atractivo del metro disminuirá y el efecto sobre el valor de las propiedades y terrenos circundantes no será obvio y si el precio es demasiado bajo, no será propicio para la operación; todo el metro cargará con pesadas cargas para el gobierno y la gestión posterior será difícil, formando un círculo vicioso y no favorecerá el desarrollo de la industria inmobiliaria circundante, aunque el metro conecta la principal zona urbana; y en varias ciudades satélite, debido a la inherente psicología del consumidor, más personas todavía están dispuestas a vivir en áreas urbanas con una vida conveniente. La construcción del metro puede no promover vigorosamente el desarrollo del mercado inmobiliario.
3. El impacto negativo del propio metro en el sector inmobiliario.
Las propiedades ubicadas alrededor de las entradas y salidas del metro urbano también pueden verse perturbadas por el entorno de vida circundante, provocando caos en la seguridad pública, destruyendo la tranquilidad de los edificios originales a lo largo de la línea, contaminando el entorno de vida y no trayendo sobre el entorno circundante como se esperaba. Los precios de las propiedades se dispararon y los volúmenes de transacciones aumentaron. En cuanto a la economía sumergida, puede deberse a la mala circulación del aire, el intenso tráfico peatonal, el ruido fuerte, el mal ambiente sanitario y otros factores que hacen que el ambiente empresarial general de la economía sumergida sea deficiente y la gestión de las propiedades del metro sea difícil.
Cuarto, sugerencias para el desarrollo del metro de Chengdu
Según la experiencia de desarrollo y operación del metro en otras ciudades, las operaciones actuales del metro urbano son básicamente no rentables y Chengdu no es una excepción.
Sin embargo, en una ciudad como Chengdu con un nivel de consumo bajo y una movilidad poblacional moderada, se puede considerar desde varios aspectos cómo minimizar las pérdidas operativas y lograr la intención original de la planificación del metro.
1. La carga flexible mejora el atractivo del metro
En primer lugar, en términos del método de carga, si se calcula según la previsión actual de 0,5 yuanes por kilómetro, el atractivo del metro. el metro es diferente de otros públicos * * * El sistema es obviamente muy pequeño en comparación, pero se pueden adoptar diferentes métodos de cobro para diferentes líneas principales y las líneas generales pueden usar el cobro por pase o por zona, lo que ayudará a mejorar el atractivo del metro. metro.
2. Hacer un uso razonable y eficaz de los terrenos y propiedades a lo largo del recorrido.
Para evitar la carga financiera del gobierno y las dificultades de operación y gestión, podemos aprender de la experiencia de Hong Kong. La empresa operadora del MTR puede cooperar con el gobierno para obtener los derechos de gestión de terrenos y propiedades subterráneas y aéreas a lo largo de la línea, pero acepta la supervisión del gobierno y busca promotores para desarrollar un gran número de propiedades residenciales, comerciales y de oficinas tomando acciones o emitir bonos públicamente, recaudar fondos y utilizar La apreciación de tierras y propiedades puede reciclar fondos y lograr rentabilidad.
3. Combinar recursos y propiedades turísticas para crear un modelo de negocio de metro único.
Debido a los ricos recursos turísticos en Chengdu y sus suburbios, la aparición del metro no solo acorta la distancia espacial de los recursos turísticos, sino que también construye racionalmente propiedades y recursos a lo largo de los metros subterráneos y sobre el suelo. integrar la gestión del metro con el desarrollo turístico, eliminar el concepto de que el metro es solo un medio de transporte, integrarse en la cultura del ocio de Chengdu y explorarla y desarrollarla racionalmente, haciendo que el metro no solo forme parte de la vida de los ciudadanos de Chengdu, sino que también atraiga. un gran número de turistas para hacer turismo. La creación de un modelo de negocio especial para el metro mediante la inyección de la cultura inherente de Chengdu no sólo compensa las pérdidas causadas por la propia falta de rentabilidad del metro, sino que también mejora en gran medida la imagen y el atractivo del metro de Chengdu.
En resumen, la construcción del Metro de Chengdu es un cambio histórico en el desarrollo urbano de Chengdu. Bajo varios factores entrelazados de pros y contras, también juega un papel decisivo en el desarrollo de la industria inmobiliaria. En el futuro, el mercado inmobiliario de Chengdu romperá el diseño actual y entrará en una nueva ronda de competencia aprovechando la oportunidad del desarrollo del metro.
Planificación: