Cómo controlar eficazmente los costes durante la fase de diseño

1. Promover la licitación de diseño y seleccionar unidades de diseño según el mérito.

Promover activamente el método de licitación de diseño que combina planos arquitectónicos con planes económicos e intentar integrar el cuerpo principal de los mismos. el proyecto y la planificación general de apoyo y el diseño arquitectónico, el diseño del paisaje, etc. se reúnen para la licitación, se utilizan múltiples ofertas y se organizan expertos relevantes para evaluar y determinar de manera integral las ofertas. Esto no solo puede seleccionar un diseño comunicativo de alto nivel. unidades, pero también promover la distribución espacial general de la unidad de diseño y el diseño arquitectónico del proyecto. Pionero e innovador en términos de forma, función y diseño del entorno paisajístico, y trabajando duro para reducir los costos del proyecto. Entre ellos, es muy importante que la Parte A elija una unidad de diseño adecuada para el posicionamiento de su propio proyecto. Al seleccionar una unidad de diseño, es mejor adoptar la forma de licitación para seleccionar un diseñador jefe adecuado para el proyecto de la Parte A. La tarifa de diseño debe ser razonable y es mejor comenzar con una comprensión del diseño. Elija entre unidades. Al firmar un contrato de diseño, la unidad de diseño debe proporcionar el progreso del diseño y el plan de pago aprobado por la Parte A, y aclarar la responsabilidad por demora. El pago está vinculado al progreso y la calidad del diseño. Al mismo tiempo, los diseñadores deben tener plena comunicación con el personal pertinente del departamento de aprobación del gobierno. Durante el proceso de diseño, la Parte A debe realizar frecuentemente intercambios técnicos adecuados y efectivos con los diseñadores y el personal gubernamental relevante responsable de aprobar los documentos de diseño para evitar reelaboraciones del diseño debido a la falta de comprensión de las opiniones del departamento de aprobación. Seguimiento de la calidad y avance del diseño según contrato. La Parte A establece o, con base en los puntos clave de planificación y diseño y las tareas de diseño aprobadas por la autoridad de planificación local, necesita recopilar y analizar varios factores de control en el área donde se ubica el proyecto de desarrollo, como las condiciones municipales que rodean el área, requisitos de posicionamiento del mercado y del producto, principales grupos de clientes y coincidencia de tipos de casas, etc. Para controlar el costo de construcción e instalación en el punto inicial del diseño, la Parte A requiere que la unidad de diseño controle la línea superior del costo unilateral con base en la estimación del costo del proyecto. Evite situaciones en las que no se descubra hasta que se completen todos los resultados del diseño que están lejos de los requisitos de control de costos objetivo. La Parte A debe tener un posicionamiento claro del proyecto, una definición clara del grupo de compradores del producto y requisitos claros para la distribución y el estilo arquitectónico en la planificación y el diseño, así como el tamaño y la proporción de los distintos tipos de unidades. El ciclo de diseño debe ser razonable y permitir tiempo para la revisión y discusión de los resultados para evitar defectos de calidad del diseño causados ​​por apresurarse ciegamente hacia el progreso. Los estándares de diseño deben ser compatibles con el posicionamiento del proyecto en el mercado. No buscar ciegamente lo alto, lo nuevo y lo hermoso, no tener funciones redundantes ni capacidad de carga redundante, y promover activamente el control temprano del valor del diseño a costos razonables. ganancias. Lo que a menudo decimos "utilizar la menor inversión para lograr los máximos beneficios" puede entenderse como los siguientes aspectos: 1) Mantener la función del proyecto sin cambios y reducir la inversión del proyecto 2) Mantener la inversión sin cambios y mejorar la función del proyecto; la inversión ha aumentado, pero la mejora de la función es aún mayor; 4) Reducir algunas funciones secundarias para reducir significativamente los costos 5) Utilizar nuevas tecnologías, nuevos materiales y nuevas tecnologías no solo para mejorar las funciones sino también para reducir la inversión del proyecto; 6) La interacción entre planificación, diseño y posicionamiento de la planificación aclara los objetivos del proyecto, incluyendo: análisis y juicio de las condiciones naturales y sociales del terreno, comprensión de las limitaciones y evaluación de innovaciones revolucionarias, análisis de los mercados de ubicación y tendencias de desarrollo del mercado. , evaluación de innovación de productos y conceptos de planificación para liderar el mercado.

2. Llevar a cabo el diseño de cuotas y controlar eficazmente los costos.

Debido al actual concepto económico débil y al concepto de mercado de las unidades de diseño, "el énfasis en la tecnología y la luz en la economía", la comprensión de nodos de diseño es pobre y las prisas por el período de construcción, la calidad de la luz, muchas contradicciones en los dibujos profesionales y la falta de diseño detallado. Además, los estándares de cobro de las tarifas de diseño generalmente se calculan en función del área de construcción o del monto de la inversión, lo que no favorece que la unidad de diseño fortalezca su conciencia sobre el control de costos. El diseño es conservador e irrazonable, lo que genera grandes desperdicios. La Parte A debe especificar el límite de costo en el informe de diseño o estimación de inversión y vincularlo a la tarifa de diseño. Se imponen recompensas económicas (ahorros) y sanciones (gastos excesivos) a las unidades de diseño. Implementar un sistema de supervisión del diseño tanto como sea posible para fortalecer el control de costos durante la etapa de diseño. Trate de evitar aumentos de costos causados ​​por cambios de diseño posteriores. Con base en la experiencia de desarrollo y los requisitos de estimación de inversión, se deben determinar de manera efectiva los límites de diseño (costo, principales indicadores de consumo de materiales, como la cantidad de barras de acero y concreto por metro cuadrado, etc.), y se debe establecer un mecanismo de incentivos y evaluación de recompensas y castigos. debe establecerse. Para qué tramo o tramo ha excedido el costo objetivo, las razones deben ser analizadas y resueltas mediante modificaciones de diseño. Supere la tendencia a centrarse únicamente en sacar y no ajustar cuentas, y cambie "sacar y calcular" por "olvidar y sacar". También utilizamos los indicadores técnicos de proyectos de construcción similares y los datos de experiencia de otros proyectos inmobiliarios en la misma área para realizar análisis y comparaciones científicas, optimizar el diseño y reducir el costo del proyecto.

Promover activamente el diseño de cuotas y mejorar el sistema de responsabilidad económica del diseño.

Los diseñadores deben estar familiarizados con las cuotas presupuestarias y de costos del proyecto de construcción, y con los precios presupuestados de los materiales de construcción. Luego deben controlar el diseño preliminar y las estimaciones presupuestarias basadas en la estimación de inversión del proyecto, y luego utilizar las estimaciones presupuestarias del diseño preliminar para controlar. el diseño del plano de construcción y las estimaciones presupuestarias. Por lo tanto, bajo la premisa de garantizar funciones e indicadores técnicos, el personal profesional y técnico de la empresa de diseño debe formular una estrategia beneficiosa para todos, descomponer y utilizar razonablemente los límites de costos, integrar el diseño del plano de construcción y el presupuesto del plano de construcción, y combinar orgánicamente tecnología y economía. Controlar estrictamente los cambios de diseño para garantizar que los límites de inversión no se superen fácilmente. El personal de gestión de costos y costos del proyecto de las empresas de desarrollo inmobiliario debe cooperar activamente con el departamento de diseño para proporcionar información básica confiable del proyecto de manera oportuna. Para superar la situación actual de diseño deficiente y profundidad insuficiente, los frecuentes cambios de diseño traen ciertas dificultades al control de costos del proyecto, lo que resulta en factores inciertos que aumentan los costos del proyecto. Es necesario fortalecer la comunicación con los institutos de diseño y, al mismo tiempo, al firmar un acuerdo. contrato de diseño, agregaremos las correspondientes cláusulas de penalización y recompensa al contrato para aclarar los requisitos en función de si los planos pueden alcanzar la profundidad de nuestros planos de licitación y construcción, cuánto cambia el diseño durante el proceso de implementación y el aumento de costo resultante o disminución La unidad de diseño proporciona estimaciones de diseño y dibujos de diseño electrónicos.

3. Adoptar medidas contractuales para controlar eficazmente el costo.

En vista del fenómeno actual de que la mayoría de las unidades de diseño tienen conceptos económicos débiles y los cambios de diseño son arbitrarios, los cambios de diseño y los cambios de diseño deberían agregarse a los términos económicos del contrato de diseño. La cláusula de límite de tarifa revisada establece que si la tarifa de cambio de diseño excede una cierta proporción (como el 5%) del precio del contrato de construcción, una cierta proporción de la tarifa de diseño (depósito de garantía de diseño). ) se deducirá. La adopción de cierta fuerza vinculante es una medida para controlar diversos aspectos, como las especificaciones de diseño, los estándares de diseño, las cantidades del proyecto y los indicadores presupuestarios estimados. En la etapa de diseño preliminar, bajo la condición de que se cumplan los requisitos de las especificaciones, se reduce el área no vendible y se reduce el área que se desmantela lentamente, como los sótanos centralizados. En la etapa de diseño del plano de construcción, a través de la optimización del diseño, se reduce la calidad de algunos materiales que tienen poco impacto en la calidad del producto, como bloques aireados de arena, barandillas de vidrio para balcones, pintura y azulejos para paredes exteriores, paneles decorativos para aire acondicionado, etc. quejas e inquietudes de los clientes Para ascensores, puertas de entrada, puertas y ventanas de paredes exteriores, videoporteros, etc. con muchos puntos, el precio debe controlarse garantizando la calidad. Por supuesto, debe ser coherente con el posicionamiento del producto y los compromisos del contrato de venta con los propietarios. .

4. Auditoría y evaluación de seguimiento de costos: todos los empleados durante todo el proceso

El control de costos en la etapa de diseño no es solo trabajo del departamento de costos, debe ser el resultado de la comunicación. y coordinación entre múltiples departamentos. En la actualidad, el control de costos de la mayoría de las empresas inmobiliarias de la industria en esta etapa no ha logrado los resultados esperados. Los departamentos de costos de la mayoría de las empresas inmobiliarias solo resuelven problemas pasajeros, desperdician mucha energía y afectan la eficiencia del trabajo. Si el problema de la calificación gerencial no se resuelve, el control de costos será una palabrería vacía. ¿Qué departamento es importante y qué especialidad es importante? No debe haber deficiencias para resolver el problema de la mejora general. Los departamentos especializados de ingeniería, diseño, costos, marketing y otros departamentos de gestión dentro de las empresas de bienes raíces deben fortalecer la estrecha colaboración entre los departamentos para mejorar el conocimiento de los costos de todos los empleados, formular requisitos de diseño detallados y resúmenes de diseño estándar, y revisar los requisitos de la unidad de diseño. los planos y dibujos de construcción se someten a múltiples rondas de revisión interna y externa; se llevan a cabo una evaluación y revisión integrales de la forma estructural del proyecto (aclarando las responsabilidades del ingeniero estructural), los estándares de decoración, la selección de materiales y equipos, la racionalidad y la seguridad del proyecto. diseño, etc Por ejemplo, el área de puertas y ventanas se calcula en función de la "relación ventana-suelo" y el área del techo se calcula en función del área base. Evite dos fenómenos: uno es buscar efectos de diseño independientemente del costo y el otro es perder calidad debido a costos irrazonables.