Cómo ver la situación de ajuste de bienes raíces
Introducción
La era de rápido crecimiento en la industria inmobiliaria ha pasado. Todo el entorno industrial está cambiando y las empresas también están cambiando, por lo que lo que permanece sin cambios es la "ley". y lo que cambia es el “estilo de juego”. Si esta situación en constante cambio se considera el propio "oponente" de la empresa, ¿cómo puede "frenar con la quietud" o "frenar con el movimiento"?
Si bien nos maravillamos de los destacados logros de Country Garden, Vanke y Evergrande entre los tres primeros de la industria, podemos ver que la diferenciación entre empresas también se está intensificando. Algunas empresas están creciendo rápidamente, otras son relativamente estables, algunas no se están desempeñando satisfactoriamente y algunas incluso salen por completo... No podemos evitar preguntarnos: ¿por qué la brecha entre empresas es tan grande?
La experiencia de ayer se ha convertido en historia, el hoy y el mañana son más dignos de captar y esperar. A principios de 2019, ¿qué perspectivas y expectativas tienen las empresas sobre el futuro de la industria y las empresas? Con este fin, Han Yi Think Tank publicó una serie de artículos (2019), que presentaban de manera integral algunas de las perspectivas y planes de la compañía para la industria, las políticas y su propio desarrollo. El contenido principal incluye siete aspectos: previsión de la industria, previsión de estrategia, previsión de escala, previsión de marketing, anticipación de financiación, diseño general y exploración de la diversidad, como referencia de la industria.
Resumen de este número
El desarrollo de la industria inmobiliaria se ha desacelerado. El ciclo dorado de crecimiento de los últimos 20 años ya no existe. La industria ha entrado en el "stock". era" de la "era incremental". Bajo la guía del tono principal de "la vivienda es para vivir, no para especular" y "no utilizar los bienes raíces como medio a corto plazo para estimular la economía", la industria ha entrado en un nuevo y largo ciclo de desarrollo estable.
Con la normalización de la supervisión y el aumento de la incertidumbre del mercado, frente a un entorno industrial de este tipo, tanto el mercado como las empresas tienen características de diferenciación obvias, y siempre hay oportunidades que encontrar y el más apto lo hará. sobrevivir. Manténgase optimista sobre el futuro de la industria.
1. El sector inmobiliario todavía tiene un futuro prometedor.
01
El ciclo dorado se ha ido para siempre y la incertidumbre del mercado ha aumentado, lo cual es una maldición o una bendición.
La prosperidad a largo plazo del mercado inmobiliario de China ha alcanzado su punto máximo y la velocidad de desarrollo de la industria se ha desacelerado significativamente. En la actualidad, el Estado ha emitido una serie de políticas regulatorias destinadas a garantizar el desarrollo sano y estable de la industria inmobiliaria, pero al mismo tiempo también ha aumentado la incertidumbre del mercado. A corto plazo, este "freno repentino" traerá enormes desafíos a las empresas inmobiliarias que avanzan rápidamente. A largo plazo, beneficiará a la industria inmobiliaria y, por tanto, a las empresas inmobiliarias. Por un lado, sólo manteniendo una trayectoria de desarrollo estable en el futuro la industria inmobiliaria podrá proporcionar un entorno de desarrollo benigno para las empresas inmobiliarias y evitar el riesgo de que estalle la "burbuja" inmobiliaria de China; La industria todavía tiene grandes mejoras en calidad y la gestión cultural todavía puede marcar una gran diferencia en el futuro.
▼China Evergrande - El ciclo dorado del sector inmobiliario ya no existe.
El Estado ha gestionado y ajustado razonablemente la industria inmobiliaria, lo que significa que el ciclo dorado de crecimiento en la industria inmobiliaria como el de los últimos 20 años ha desaparecido para siempre.
▼Desarrollo de China en el extranjero: la incertidumbre del mercado aumenta y los ciclos de la industria se acortan.
La incertidumbre del mercado aumenta y los ciclos de la industria se acortan. En el entorno político actual, se promoverá el desarrollo saludable y a largo plazo de la industria inmobiliaria, y el mercado inmobiliario continental mantendrá un desarrollo constante en la segunda mitad del año.
▼Sunshine City: la velocidad de desarrollo de la industria se ha desacelerado, pero todavía hay mucho potencial.
Existe una gran brecha entre la industria inmobiliaria de China y los países avanzados en términos de calidad y gestión cultural. Por tanto, todavía hay esperanzas para el sector inmobiliario, pero no se desarrollará tan rápido como en el pasado.
▼Greentown China: estabilidad a corto y largo plazo
De hecho, el sector inmobiliario ha atraído más atención. A juzgar por la situación de Greentown, todavía es a corto plazo y estable a largo plazo. Con la profundización de la regulación, la presión a la baja sobre el mercado seguirá siendo grande en la segunda mitad de este año o el próximo, pero a largo plazo será estable. Después de todo, el sector inmobiliario es una industria pilar.
El mercado no es muy frío, y la palabra “diferenciación” es más apropiada.
Aunque el rápido desarrollo de la industria inmobiliaria se ha visto obstaculizado, no es pesimista. Las ciudades de todos los niveles energéticos, así como las aglomeraciones urbanas y las ciudades, están mostrando una tendencia a la "diferenciación".
Desde la perspectiva de los diferentes niveles de energía de las ciudades, las ciudades de primer nivel, las de segundo nivel central y las de tercer nivel fuertes han mantenido un cierto grado de resiliencia y todavía son favorecidas por las empresas inmobiliarias, y la demanda sigue siendo relativamente fuerte. La presión sobre las ciudades de tercer y cuarto nivel es mayor, pero a juzgar por la actual tasa de urbanización de China de 59,58, todavía hay mucho margen de mejora en comparación con los países desarrollados, y los dividendos todavía existen. A juzgar por diferentes ciudades, las ciudades que tocaron fondo debido a la regulación se están recuperando lentamente, mientras que las ciudades con mercados sobrecalentados se enfriarán gradualmente bajo la influencia de la regulación.
▼Country Garden: las ciudades de tercer y cuarto nivel están bajo una gran presión, pero creo firmemente que el futuro de la industria será mejor.
Country Garden siempre cree que la industria inmobiliaria tendrá un mañana mejor. Aunque el desarrollo en ciudades de tercer y cuarto nivel también enfrenta una gran presión, Country Garden tiene la experiencia y la capacidad de implementar un diseño unificado para compartir sus riesgos potenciales.
▼ CIFI Holding Group: la industria ha entrado en un nuevo ciclo largo de desarrollo estable y el desempeño del mercado de cada ciudad varía mucho.
La industria ha entrado en un nuevo y largo ciclo de desarrollo constante y ha surgido la era de la competencia refinada y de marca. El desempeño del mercado de cada ciudad es muy diferente y el ciclo de la ciudad domina el mercado. En las ciudades donde la regulación ha tocado fondo, el mercado se está recuperando lentamente, y en las ciudades donde el mercado se ha sobrecalentado, la regulación se está enfriando gradualmente.
▼Powerlong Real Estate - El mercado no es muy frío, pero la diferenciación regional es obvia.
Todo el mercado inmobiliario no se ha enfriado mucho y es posible que a algunas zonas del norte tampoco les esté yendo bien. Por ejemplo, el proyecto de Tianjin todavía es lento, pero el proyecto del delta del río Yangtze está bien.
Observar atentamente el mercado y mejorar la competitividad global.
Si tratamos al mercado con cautela y somos optimistas sobre las tendencias futuras de la industria inmobiliaria, ¿cómo pueden las empresas cultivar la capacidad de abarcar ciclos? Frente a los cambios, la escala puede no ser el único criterio para juzgar una empresa, pero plantea requisitos integrales para el financiamiento, la adquisición de tierras y las operaciones.
▼Longfor Group - La capacidad de cruzar ciclos es un ingreso operativo continuo irregular.
En cuanto al futuro de la industria, es obvio que la concentración de la industria se concentra en las empresas líderes, pero el siguiente paso no es enteramente una cuestión de concentración de las empresas líderes. En este momento, la escala no es un indicador importante del liderazgo absoluto. En este momento, la competitividad integral integral puede ser el núcleo, es decir, el desempeño y los resultados de la inversión, la adquisición de tierras, la operación y la entrega, así como el largo plazo. El plazo y el servicio continuo y la inversión en los clientes sobre esta base son la clave. También están las capacidades de ciclo cruzado de la empresa. De hecho, en el caso del sector inmobiliario, la capacidad de abarcar ciclos es un ingreso operativo continuo no cíclico.
▼Shimao Real Estate: el entorno financiero es difícil y la incertidumbre del mercado está aumentando.
Ahora que la incertidumbre ha aumentado y el entorno financiero del país es bastante duro, habrá más oportunidades para la cooperación empresarial.
▼DXN China - La industria se enfrenta a algunas nuevas incertidumbres en el corto plazo y es firmemente optimista sobre el futuro de la industria.
Recientemente, la regulación inmobiliaria nacional de China ciertamente ha aumentado, pero creo que el núcleo del gobierno es el desarrollo constante de los bienes raíces, y el objetivo final es el desarrollo saludable de los bienes raíces. Por lo tanto, puede haber cierta incertidumbre en el corto plazo, pero en el mediano y largo plazo, el espacio del mercado inmobiliario de China sigue siendo relativamente optimista. Por lo tanto, bajo las condiciones políticas existentes, seguiremos tratando al mercado de manera racional y siempre mantendremos una actitud cautelosa. y actitud optimista.
2. La supervisión está orientada a la "estabilidad", y hay un capítulo sobre rigor e indulgencia.
01 El tono principal de "quedarse en casa, no especular" se mantiene sin cambios.
El tono principal de "la vivienda es para vivir, no para especular" se mantiene sin cambios, y la "tres estabilidad" como objetivo principal de la regulación inmobiliaria se mantiene sin cambios. La política de regulación continuará, pero el impacto. sobre los precios de la vivienda, los precios del suelo y las expectativas no provocarán grandes perturbaciones.
▼Se espera que la regulación de la industria A de Vanke mantenga la continuidad y la estabilidad.
La economía en general aún enfrentará muchos riesgos y desafíos en la segunda mitad del año. A finales de julio, una reunión del Buró Político del Comité Central del PCC enfatizó la necesidad de insistir en que las casas sean para vivir, no para especular, y de implementar un mecanismo de gestión a largo plazo para los bienes raíces. Se espera que la regulación de la industria se mantenga estable.
▼Sunshine City: la situación de la industria está llena de incertidumbres, por lo que debemos seguir la tendencia y ganar con calidad.
El tono principal de "la vivienda es para vivir, no para especular" no ha cambiado, y el objetivo de "tres estabilidad" continuará a largo plazo con "políticas específicas de la ciudad", diferentes direcciones regulatorias; En varios lugares, y los cambios en la situación económica nacional e internacional han hecho que la industria La situación esté llena de incertidumbre.
La contramedida es ajustarse a la tendencia general, ajustarse y adaptarse proactivamente, mantener el asombro ante el mercado, aprovechar al máximo las ventajas de la precisión y la flexibilidad y hacer un buen trabajo en la gestión de resultados.
▼ CIFI Holdings Group - Políticas enfocadas a la estabilización
La industria inmobiliaria se posiciona como un estabilizador económico, y sus políticas se centran en estabilizar los precios del suelo, los precios de la vivienda, las expectativas y Caída de precios. Apalancamiento, control total.
▼COFCO Holdings: el mercado inmobiliario es generalmente estable y no fluctuará mucho.
Las políticas de China tienen un gran impacto en el sector inmobiliario. El gobierno central también espera que los precios de la vivienda, los precios de la tierra, las expectativas y la estabilidad no fluctúen demasiado.
La actitud de controlar estrictamente el "aumento del apalancamiento" es firme, pero también flexible.
La supervisión de los activos estatales puede parecer desordenada, pero en realidad la idea es muy clara. En primer lugar, la regulación actual no es tan laxa como antes, sino más científica, flexible, combina indulgencia y rigor, tratando de encontrar un punto de equilibrio. En segundo lugar, en términos de objetivos regulatorios, está dirigido principalmente a empresas inmobiliarias con apalancamiento excesivo, o algunos canales que han aumentado el apalancamiento de la industria, como la financiación fiduciaria.
En general, la regulación inmobiliaria está muy relacionada con el "apalancamiento". Se ha invertido una gran cantidad de dinero en el sector inmobiliario. Del lado de la oferta, las empresas inmobiliarias han aumentado la inversión apalancada, y del lado de la demanda, el ratio de apalancamiento de los residentes ha aumentado. La regulación de la política nacional todavía depende de la "autodisciplina" de cada sujeto.
▼Longfor Group - La intensidad de la regulación de políticas depende en parte de la autodisciplina de los desarrolladores.
Tanto el gobierno como los desarrolladores están buscando su propio punto de equilibrio, lo que requiere que los desarrolladores sean muy autodisciplinados y esperen a que surjan oportunidades.
▼La regulación de la política inmobiliaria de Longguang está dirigida
En la actualidad, la política de financiación de todo el sector inmobiliario se está endureciendo, pero un análisis cuidadoso muestra que este endurecimiento se centra principalmente en dos aspectos. Una es que el apalancamiento es demasiado alto y la otra es que algunas categorías de productos y canales de la industria han aumentado el apalancamiento de la industria, como los fideicomisos. Entonces estas políticas están dirigidas.
▼Powerlong Real Estate - La determinación en la regulación inmobiliaria es visible
Esta vez el país está muy decidido a que el sector inmobiliario ya no pueda desapalancarse y no cambiará en el corto plazo. .
▼Shenzhen Holdings - Las tensiones han disminuido desde la segunda mitad del año.
Desde la segunda mitad del año, ha habido algunos cambios sutiles en la regulación de todo el mercado. Ya no es tan monolítica como antes, o no hay signos de relajación. Ya sea a nivel regulatorio, nivel de aprobación de preventa, nivel de sentimiento del consumidor o nivel bancario, habrá más o menos relajación, cambiando la actitud relativamente tensa en la primera mitad del año, pero no hay una guía o ventana clara. Se ha dado a nivel de política. La guía decía que no hay restricciones de compra o venta en esta área. Nunca he visto esto.
03 La financiación se ajusta, pero se destacan las ventajas relativas de las empresas de alta calidad.
Desde abril, la supervisión financiera ha seguido endureciéndose, incluido el endurecimiento de los canales de financiación como fideicomisos, deudas extranjeras y préstamos para el desarrollo. Como industria intensiva en capital, se puede decir que el capital es la "puerta vital" de las empresas inmobiliarias. Esta serie de regulaciones financieras puede describirse como un "golpe" para las empresas inmobiliarias. El impacto más directo es que la inversión se ha desacelerado y el mercado de tierras ha vuelto gradualmente a la racionalidad. Bajo la guía de "no utilizar el mercado inmobiliario como medio a corto plazo para estimular la economía", se espera que la política monetaria inmobiliaria siga endureciéndose. Sin embargo, durante la reorganización, las ventajas relativas de las empresas de alta calidad son más obvias y no les resulta difícil adaptarse, mientras que las pequeñas y medianas empresas enfrentan mayores desafíos.
▼La financiación de la casa A de Vanke enfrentará ciertas presiones y no será difícil para las empresas de alta calidad adaptarse.
A medida que la regulación financiera siga endureciéndose, la financiación de la vivienda enfrentará ciertas presiones. Quizás para empresas con buena reputación y operaciones estables no sea tan difícil adaptarse. Al tratar con el mercado, debemos "respetar el mercado, seguir la tendencia y cambiar con los tiempos".
▼Sunac China - Tenga cuidado con esta supervisión financiera disruptiva.
El ajuste de la financiación es disruptivo y sin precedentes. Los ajustes por el lado de la financiación son del mismo orden de magnitud que los ajustes de macrocontrol de junio de 2016. En este entorno, los precios del suelo están definitivamente en una tendencia a la baja porque hay una mayor presión sobre los precios de la vivienda y una mayor presión sobre las ventas. Debemos tratar este ajuste financiero con especial cautela.
▼La supervisión del financiamiento de Sunshine City tendrá una duración de al menos 1 año.
Las políticas regulatorias de financiación inmobiliaria son cada vez más estrictas y se prevé que esta tendencia continuará durante más de un año.
▼China Aoyuan-Real Estate La política monetaria seguirá siendo estricta.
Bajo el trasfondo político de "no especulación inmobiliaria" y "una ciudad, una política" en la industria inmobiliaria de China, la política monetaria inmobiliaria seguirá siendo más estricta.
▼Yuzhou Real Estate: el ajuste financiero se ha convertido en conocimiento de la industria.
El Estado ha restringido la financiación para todo el sector inmobiliario, especialmente en el segundo semestre de este año. Esto también lo entiende el sector. En el pasado, la industria inmobiliaria podía regularse en términos de precios de venta, restricciones de compra, etc., ahora lo es más en términos de financiación. Ya sea que se trate de financiamiento inicial, un fideicomiso o incluso un préstamo bancario, las tarjetas pueden ser difíciles.
El mercado del suelo se está enfriando y es posible que a finales de año haya oportunidades de inversión disponibles.
No hay duda de que esta ronda de regulación ha hecho que sea más probable que el mercado de tierras se enfríe y que los precios de la tierra caigan. Sin embargo, bajo presión financiera, muchas empresas han ralentizado o dejado de adquirir terrenos. Esta es una excelente oportunidad para las empresas inmobiliarias con fondos relativamente abundantes. Además, el mercado de ventas también se enfrenta a cierta presión, siendo la mayor presión en las ciudades de tercer y octavo nivel.
▼Sunac China-El mercado inmobiliario está caído, por lo que la inversión debe ser cautelosa.
Ahora el mercado del suelo está bajando lentamente. El punto más bajo se producirá a finales de año, o tal vez el próximo. No hay necesidad de preocuparse por la inversión.
▼China Jinmao: existe la oportunidad de adquirir terrenos en la segunda mitad del año.
Muchas ciudades han hecho planes radicales de suministro de tierras este año, pero sólo alrededor de 40 de ellos se han completado, lo que significa que las principales ciudades de China intensificarán sus esfuerzos en la segunda mitad de este año.
▼Zhengrong Real Estate - La regulación está normalizada, pero hay oportunidades para aprovecharla.
Esta ronda de regulación en la segunda mitad del año definitivamente tendrá un impacto en el mercado de la tierra, y el mercado de la tierra definitivamente mejorará. Si adiviné correctamente, debería ser de septiembre a octubre hasta fin de año. El control debería ser relativamente normal, así que aproveché esta oportunidad.
▼Longguang Real Estate: el mercado inmobiliario se enfriará gradualmente, lo que representa una oportunidad para las empresas de alta calidad.
Con el endurecimiento de las políticas generales, se espera que el mercado del suelo se enfríe gradualmente en el futuro y los precios del suelo bajen. Esto debería ser una oportunidad para algunas empresas con flujos de caja muy saludables y muy saludables. apalancamiento financiero estable.
▼Caesar Group: el mercado de viviendas nuevas mostró una tendencia de aumento primero y luego de caída.
Los gobiernos central y local continúan implementando un modelo regulatorio clasificado y basado en políticas, y las nuevas transacciones del mercado inmobiliario en ciudades grandes y medianas de todo el país han mostrado una tendencia de aumento primero y luego caída. .
▼Sunac China: fuerte presión comercial y evidente diferenciación urbana.
Es difícil añadir financiación a las ventas, y la presión sobre las ventas será particularmente fuerte en la segunda mitad del año, principalmente debido a las presiones cambiarias e hipotecarias. Desde la perspectiva de los niveles de energía urbana, no hay problema en las ciudades de primer y segundo nivel y en las ciudades fuertes de tercer y cuarto nivel, porque no hay inventario y hay muy poco inventario. Además, estas ciudades se ven afectadas por el gobierno. restricciones de precios y la mayoría de los precios de las viviendas nuevas están al revés. La presión sobre las ciudades de tercer y octavo nivel sigue siendo grande, principalmente porque los precios de sus viviendas no son baratos y las expectativas de compra cambiarán gradualmente. Esto también está determinado por la actitud del gobierno central.
Resumen
El ciclo dorado de la industria inmobiliaria se acabó para siempre y la industria ha entrado en un nuevo ciclo largo de desarrollo estable. La regulación se ha normalizado y la incertidumbre del mercado ha aumentado, pero el objetivo final es garantizar el desarrollo sano y estable del sector inmobiliario. Desde la antigüedad hasta el presente, el continuo endurecimiento de las políticas de control ha traído grandes desafíos a las empresas inmobiliarias, pero también hay muchas oportunidades en los cambios, como el enfriamiento del mercado del suelo, que traerá excelentes oportunidades de inversión. Además, también están aumentando las oportunidades de cooperación empresarial.
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