¿Cómo controlar eficazmente los costos durante la etapa de diseño?
Promover activamente el método de licitación de diseño que combina planos arquitectónicos y planes económicos, intentar juntar el proyecto principal y la planificación general de apoyo, el diseño arquitectónico y el diseño paisajístico para la licitación, adoptar licitaciones múltiples y organizar a los expertos relevantes. de manera integral A través de la evaluación y la evaluación comparativa, se seleccionan unidades de diseño con altos estándares y buena comunicación, y se promueve que las unidades de diseño innoven en el diseño espacial general, la forma arquitectónica, las funciones de uso, el diseño del entorno paisajístico, etc. del proyecto, y se esfuercen para reducir los costos del proyecto.
Durante el proceso de licitación, lo mejor es elegir una unidad de diseño y un diseñador jefe que se adapte al posicionamiento de su proyecto. El principio de selección del instituto de diseño es el mejor desempeño en costos, y el principio de selección del director profesional es la capacidad, dedicación, conciencia de equipo y conciencia de costos.
En segundo lugar, realizar un diseño de límites para controlar eficazmente los costes.
En la actualidad, debido al débil concepto económico general y al concepto de mercado de las unidades de diseño, "énfasis en la tecnología y poca economía", los nodos de diseño no se comprenden bien, lo que a menudo conduce a plazos, descuido de calidad, muchas contradicciones en dibujos profesionales y diseños poco detallados, etc. Además, los estándares de cobro de tarifas de diseño generalmente se calculan en función del área de construcción o el monto de la inversión, lo que no favorece la conciencia de la unidad de diseño sobre el control de costos y es un desperdicio.
Por lo tanto, la Parte A debe especificar el límite de diseño (costo, indicadores de consumo de materiales principales, como la cantidad de barras de acero y concreto por metro cuadrado, etc.) en el informe de diseño o estimación de inversión, y vincúlelo a la tarifa de diseño. Al mismo tiempo, la Parte A debe implementar el sistema de supervisión del diseño tanto como sea posible, establecer un mecanismo de incentivos de recompensa y castigo y fortalecer el control de costos durante la etapa de diseño. Supere la tendencia a hacer solo dibujos y no contar, y cambie "hacer dibujos y contar" por "hacer dibujos y contar". Y utilice los indicadores técnicos de proyectos de construcción similares y los datos empíricos de otros edificios en la misma área para realizar análisis y comparaciones científicas, optimizar el diseño y reducir el costo del proyecto.
Las cuotas de diseño requieren que los diseñadores estén familiarizados con las cuotas presupuestarias del proyecto de construcción, las cuotas de costos y los precios presupuestados de los materiales de construcción, y luego controlar el diseño preliminar y las estimaciones presupuestarias basadas en las estimaciones de inversión del proyecto, y luego utilizar el diseño preliminar. estimaciones presupuestarias para controlar el diseño de planos de construcción y estimaciones presupuestarias. Por lo tanto, bajo la premisa de garantizar funciones e indicadores técnicos, el personal profesional y técnico de la empresa de diseño debe formular una estrategia beneficiosa para todos, descomponer y utilizar razonablemente los límites de costos, integrar el diseño del plano de construcción y el presupuesto del plano de construcción, y combinar orgánicamente tecnología y economía. Los estándares de diseño deben ser compatibles con el posicionamiento del proyecto en el mercado, en lugar de buscar ciegamente algo alto, nuevo y hermoso, sin funciones redundantes ni capacidad de carga, e implementar activamente el control del valor del diseño en las primeras etapas con costos y ganancias razonables.
Al mismo tiempo, el personal de gestión de costos y costos del proyecto de las empresas de desarrollo inmobiliario debe cooperar activamente con el departamento de diseño para proporcionar información básica confiable del proyecto de manera oportuna. Por ejemplo, la Parte A recopila y analiza varios factores de control en el área donde se ubica el proyecto de desarrollo, como la situación municipal alrededor del área, los requisitos de posicionamiento del mercado y del producto, los principales grupos de clientes, las proporciones de las unidades, etc. Además del posicionamiento del proyecto, debe quedar claro el grupo comprador del producto, la distribución y el estilo arquitectónico en la planificación y diseño, el tamaño y proporción de cada conjunto.
Bajo el límite de diseño, se pueden adoptar algunas estrategias de costos: por ejemplo, en la etapa de diseño preliminar, cumpliendo con los requisitos de especificación, reduciendo el área de la parte no vendible. En la etapa de diseño del plano de construcción, algunos materiales que tienen poco impacto en la calidad del producto se reducen mediante la optimización del diseño, como bloques aireados de arena, barandillas de vidrio para balcones, pintura de paredes exteriores y baldosas cerámicas, paneles decorativos de aire acondicionado, etc. No obstante, ascensores, puertas de entrada, puertas y ventanas exteriores, videoporteros, etc. Hay muchas quejas e inquietudes de los clientes, que deben controlarse bajo la premisa de garantizar la calidad. Por supuesto, también debe ser coherente con el posicionamiento del producto y el compromiso con el propietario en el contrato de venta.
En tercer lugar, utilizar medidas contractuales para controlar los costos.
Es un medio viable para controlar los costos a través de la naturaleza vinculante de los contratos. Al firmar un contrato de diseño, primero debe aclarar el progreso del diseño y el plan de pago proporcionado por la unidad de diseño (el pago está vinculado al progreso y la calidad del diseño) y aclarar la responsabilidad por demora. La Parte A realizará un seguimiento de la calidad y el progreso del diseño de acuerdo con el contrato.
Al mismo tiempo, al firmar un contrato de diseño, en vista del débil concepto económico de la mayoría de las empresas de diseño y la alta aleatoriedad de los cambios de diseño, se debe incluir una cláusula límite sobre la cantidad de cambios y modificaciones de diseño. agregado a los términos económicos del contrato de diseño (cambio de diseño. Si el costo excede un cierto porcentaje del precio del contrato de construcción (como 5), se deducirá un cierto porcentaje de la tarifa de diseño).
Al mismo tiempo, el contrato exige claramente que la unidad de diseño proporcione un presupuesto de diseño y planos de diseño electrónicos.
Para controlar los costos de construcción e instalación en el punto inicial del diseño, la Parte A requiere que la unidad de diseño controle el costo unilateral en función de la estimación del costo del proyecto para evitar quedarse muy por debajo del costo objetivo. requisitos de control antes de que se completen todos los resultados del diseño.
4. Evaluación de Auditoría de Seguimiento de Costos - Gestión Integral de Costos
Actualmente en las empresas inmobiliarias solo el departamento de costos participa en el control de costos durante la etapa de diseño, el cual en su mayoría no logra alcanzar los objetivos. resultados esperados y desperdicia mucha energía. El control de costes debe ser un trabajo que involucre a todos los empleados. Por ejemplo, los departamentos de gestión como ingeniería, diseño, costos y marketing deben coordinar y comunicarse completamente, formular requisitos de diseño detallados y tareas de diseño, y revisar el plan de diseño y los planos de construcción de la unidad de diseño, la forma estructural del proyecto [aclarar las responsabilidades del ingeniero estructural] y las normas de decoración, selección de materiales y equipos, racionalidad y seguridad del diseño, etc., se evalúan y revisan exhaustivamente.
5. Puntos clave del control de costos
El control de costos debe evitar dos fenómenos: primero, perseguir resultados de diseño independientemente del costo; segundo, costos irrazonables que conducen a una pérdida de calidad. Las siguientes sugerencias son de referencia:
1. Acortar el ciclo de diseño, optimizar el plan de diseño y fortalecer la gestión y coordinación de la empresa de diseño a través de la licitación y la gestión de contratos de proyectos; investigación de políticas; hacer un buen trabajo con la comunicación entre diseñadores, especialmente líderes de proyectos de diseño; implementación de medidas de recompensa y castigo, desarrollo de la comunicación y la competencia entre empresas de diseño;
2. Controlar el diseño preliminar en base a las tareas de diseño aprobadas y estimaciones de inversión.
3. Estipular claramente las responsabilidades de la unidad de estudio y diseño a través del contrato.
4. Fortalecer la formulación y aplicación racional de estándares de diseño y diseño estándar, y establecer procedimientos y sistemas de gestión: mejorar los estándares de diseño de la Parte A; insistir en optimizar todo el proceso de diseño; Institucionalización de la revisión de dibujos.
5. Entender correctamente el “control de costes en la fase de diseño”. Hablando principalmente del control efectivo de los cambios de diseño, se debe prestar atención a los siguientes avances frecuentes en los costos: como el cambio de las paredes exteriores de ladrillo del sótano a paredes de concreto reforzado, movimiento de tierras de cimientos, cambios en el diseño de la estructura principal, mejora de los estándares de diseño para la fachada. decoración y adición de capas impermeabilizantes a los pisos de los cimientos. Agregue agente de expansión al concreto del sótano, espese el mortero impermeable a la pared exterior, agregue una membrana impermeable, agregue una cerca y una barandilla de hierro al patio. Y en las últimas etapas de la construcción, los proyectos para mejorar la calidad del proyecto conducen a mayores costos, como la fina decoración de escaleras y ascensores públicos, la adición de marcos de madera a los edificios y el aumento de los estándares paisajísticos blandos y duros.
6. Clarificar los puntos de gestión del control de costes del diseño estructural. Los puntos clave del control de costos del diseño estructural incluyen: método de inversión, valor razonable del ciclo de diseño, valor razonable de la tarifa de diseño, riesgos que el instituto de diseño debe asumir en el contrato de diseño, contenido y aplicación del contrato de diseño límite, los desarrolladores inmobiliarios deben informar a la empresa con antelación Los principios técnicos y el contenido invertido por el instituto de diseño y los puntos clave que las empresas inmobiliarias deben controlar.
7. Clarificar los puntos técnicos del control de costes del diseño estructural. Aclarar los puntos técnicos es principalmente para abordar la relación entre calidad y costo, como aclarar el diseño, cantidad, longitud y espesor de los muros de corte; asuntos que requieren atención en estructuras de columnas de formas especiales, centrándose en la selección de informes de investigación y sugerencias; Impacto de diversos materiales de refuerzo en los costos. Análisis comparativo, etc.
8. La gestión del diseño es la clave para el control de costes. La planificación y el diseño completos en la etapa inicial se convierten en la base para la estimación de costos y las decisiones de inversión, como el tratamiento del terreno, el diseño del producto, la planificación del tráfico, el diseño racionalizado, las consideraciones de estacionamiento, la escala del sótano, la configuración vertical, el tratamiento del paisaje, la utilización de recursos, etc. La interacción entre el costo y el mercado y la comparación de múltiples opciones forman un análisis FODA completo del proyecto, como análisis del valor del terreno, análisis de la interfaz de gestión, análisis de espacios abiertos, análisis inmobiliario competitivo, análisis de costos principales, análisis financiero, etc.
9. Planificación, diseño, ingeniería y ciclo de benchmarking comercial. La gestión de costos determina el objetivo de costo de diseño en función de las características del proyecto y enumera la lista detallada de subproyectos. Los proyectos de construcción generalmente incluyen diseños generales y proyectos exteriores, proyectos de apoyo comerciales y comunitarios, proyectos de apoyo municipales como distribución de energía, cuerpo principal del edificio, garajes subterráneos y proyectos de defensa aérea civil, proyectos de paisajismo y ecologización, clubes u oficinas de ventas, decoración de interiores y modelos. casas, etc , así que tenga cuidado de no perderse ningún elemento.
Algunos grandes proyectos también incluyen obras municipales e instalaciones educativas.