Detrás del ajuste de la política del mercado inmobiliario de Kaifeng: las empresas inmobiliarias han entrado en grandes cantidades y la reducción de existencias se ha convertido en una nueva dificultad
El 20 de julio, se publicó un artículo en el sitio web del Gobierno Popular Municipal de Kaifeng afirmando que, en vista de su decisión de "ajustar el límite de tiempo para las transacciones de viviendas comerciales recién compradas y levantar las restricciones de registro", La Oficina Municipal de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural de Kaifeng no realizó suficientes estudios de mercado y las demostraciones no lograron predecir ni evaluar plenamente el posible impacto en el mercado, por lo que se revocó la decisión y se retiraron los documentos pertinentes. La orden de restricción de ventas de la ciudad de Kaifeng se ha relajado para los "tours de un día", lo que ha despertado una preocupación generalizada en el mercado.
“La introducción de la orden de restricción de ventas en Kaifeng hace dos años se debió en gran medida al hecho de que después de las restricciones de compra en Zhengzhou, parte de la demanda de vivienda llegó a Kaifeng, lo que ejerció una gran presión sobre el mercado inmobiliario local. "Con el mercado inmobiliario de primer nivel, las empresas han entrado en grandes cantidades y el valor del mercado inmobiliario de Kaifeng ha seguido aumentando. El alto inventario ha convertido las ventas en un nuevo problema", dijo Xiao Li, un vendedor de bienes raíces en Kaifeng. reportero del China Securities Journal.
En cuanto a la orden de restricción de ventas en la ciudad de Kaifeng que fue retirada inmediatamente después de su publicación, los expertos señalaron que las políticas inmobiliarias deben predecir el efecto de la política y el ajuste de las políticas de control debe ser cauteloso. la estabilidad del mercado es el núcleo. Al mismo tiempo, es necesario acelerar la introducción de talentos, desarrollar industrias características y promover el sano desarrollo del mercado inmobiliario local.
La regulación sigue a Zhengzhou
Hace dos años, la orden de restricción de ventas de Kaifeng se emitió con un profundo trasfondo político, regional e industrial.
“Sigo el estilo de Zhengzhou, pero no puedo conseguir el suelo de Zhengzhou”. Chen Jun (seudónimo), nativo del condado de Qixian, Kaifeng, que se dedica a la venta de bienes raíces durante seis o siete años, resumió así el mercado inmobiliario en Kaifeng.
Con la apertura del ferrocarril interurbano Zhengzhou-Kaifeng (Zhengzhou a Kaifeng) en 2014 y el tramo Zhengzhou-Xuzhou del ferrocarril de alta velocidad Xuzhou-Lanzhou (Xuzhou a Lanzhou, pasando por Kaifeng y Zhengzhou) En 2016, Zhengzhou y El llamado a la integración de Kaifeng crece día a día.
Después de que las dos líneas troncales de transporte mencionadas anteriormente se pusieran en funcionamiento una tras otra, el mercado inmobiliario de Kaifeng marcó el comienzo de un raro período de oportunidades de oro.
“Después de la apertura de las dos principales líneas de transporte, la distancia temporal y psicológica entre Zhengzhou y Kaifeng será más estrecha. Algunas personas de Zhengzhou también están dispuestas a invertir en Kaifeng, además del 'Central Plains City Group'. ' y 'Zhengbian En 2016 y 2017, el mercado inmobiliario de Kaifeng todavía era relativamente bueno debido al estímulo de niveles de planificación específicos como la integración, especialmente en 2017", dijo Chen Jun a un periodista del China Securities Journal.
Los datos del boletín estadístico de la ciudad de Kaifeng de 2016 y 2017 muestran que en 2016, la inversión en desarrollo inmobiliario de la ciudad de Kaifeng fue de 21,18 mil millones de yuanes, un aumento interanual del 25,9%, de los cuales la inversión residencial fue de 15,290 mil millones de yuanes. , un aumento interanual del 25,2% %. En 2017, la inversión anual en desarrollo inmobiliario de Kaifeng fue de 27.396 millones de yuanes, un aumento interanual del 29,3%, de los cuales 20.369 millones de yuanes fueron residenciales, un aumento interanual del 33,2%.
Más importante aún, la velocidad de la liquidación de existencias de bienes raíces en la ciudad de Kaifeng en 2017 muestra que el mercado inmobiliario es en general optimista. El boletín estadístico muestra que en 2017, la superficie de viviendas comerciales en venta en la ciudad de Kaifeng fue de 844.300 metros cuadrados, una disminución del 27,8%, de los cuales los edificios residenciales comerciales fueron 679.100 metros cuadrados, una disminución del 25,9%.
Por lo tanto, el 15 de mayo de 2017, la ciudad de Kaifeng emitió el "Aviso sobre la regulación del comportamiento de las empresas de desarrollo inmobiliario y el mantenimiento del orden del mercado inmobiliario", exigiendo que a partir de la fecha de emisión, todos Las empresas en la ciudad de Kaifeng (excluidas las viviendas comerciales de nueva construcción compradas en el distrito de Xiangfu solo se pueden poner en el mercado y transferir después de 3 años a partir de la fecha de obtención del certificado de propiedad inmobiliaria. Al mismo tiempo, se implementará la supervisión de los precios de venta. En principio, el aumento dentro del primer semestre no será superior al 5% y el aumento dentro de un año no será superior al 10%.
Al respecto, Yan Yuejin, director de investigación del Centro Think Tank del Instituto de Investigación E-House, señaló: “El ajuste de la política inmobiliaria de Kaifeng muestra que después de las restricciones de compra de Zhengzhou, cierta demanda de vivienda comenzó a ingresar al mercado de Kaifeng, lo que tendrá un cierto impacto en el mercado de Kaifeng. Algunas empresas de bienes raíces han aprovechado la oportunidad para subir los precios, lo que también ha aumentado la demanda de regulación del mercado inmobiliario en dichas ciudades. China Securities Journal señaló que en 2017, algunos medios citaron a un comprador de vivienda llamado Zhang en Kaifeng: "Como el jardín trasero de Zhengzhou, los bienes raíces en Kaifeng han seguido aumentando desde el Festival de Primavera. A principios de 2017, compré un terreno de 110 metros cuadrados. Casa nueva de 1 metro en otro edificio en el Distrito Oeste. Unos meses más tarde, mi vecino tuvo que pagar 15 más por la misma casa, 10.000 yuanes, los precios de la vivienda están como un cohete”.
En Chen. En opinión de Jun, la política de Kaifeng el 15 de mayo de 2017 siguió el ritmo de Zhengzhou.
El 3 de mayo de 2017, el sitio web del gobierno municipal de Zhengzhou publicó el "Aviso sobre el fortalecimiento adicional de las medidas de control para estabilizar el mercado inmobiliario de la ciudad", que no solo incluía a la ciudad de Xinzheng, la ciudad de Xingyang y el condado de Zhongmu en áreas de restricción de compras, sino que también incluía compras posteriores al 3 de mayo de 2017. Las casas que tengan menos de 3 años de antigüedad a partir de la fecha de obtención del "Certificado de Bienes Raíces" no se incluirán para transferencia.
El contexto más amplio es que a lo largo de 2017 se lanzó en todo el país una ola de restricciones a la compra y a los préstamos. Chen Jun dijo que Zhengzhou, como centro de carga internacional de clase mundial y centro de la aglomeración urbana de las Llanuras Centrales, se propuso entre 2016 y 2017. “En ese momento, Zhengzhou no tenía restricciones de compra y los precios de la vivienda definitivamente continuarían aumentando. Y Kaifeng está muy lejos de Zhengzhou. Recientemente, se estima que también existe un cierto grado de presión regulatoria”.
Según los datos de tendencia de los precios de las habitaciones de Anju, el precio medio de la vivienda en Zhengzhou ha sido. menos de 10.000 yuanes/metro cuadrado desde enero de 2016, y superó el precio promedio en septiembre de 2016. Después de que el precio alcanzó la marca de 10.000 yuanes/metro cuadrado, continuó aumentando en 2017, rondando los 13.000 yuanes/metro cuadrado. En el mismo ciclo, los precios de la vivienda en Kaifeng también aumentaron de aproximadamente 4.500 yuanes/metro cuadrado a aproximadamente 6.500 yuanes/metro cuadrado. "Este ya es un período relativamente bueno para que los precios de Kaifeng suban", dijo Chen Jun.
El aspecto descuidado de la transferencia de tierras
La reciente "eliminación de las restricciones de ventas" en Kaifeng es algo relativamente normal a los ojos de algunos agentes inmobiliarios que trabajan en Kaifeng.
“Después de todo, las ventas de este año no son muy buenas”, dijo con franqueza Chen Jun. Al igual que Xiao Li, Chen Jun se dedica actualmente al negocio de corretaje inmobiliario local para varias marcas de primer nivel. “Desde la perspectiva del flujo de clientes, es muy inusual que una oficina de ventas tenga docenas de personas mirando propiedades al día. Si hay actividades o promociones, la gente vendrá aquí”.
El informe del CRIC muestra que desde 2019, la proporción de clientes en los condados suburbanos ha aumentado a aproximadamente el 40 %, mientras que en las áreas urbanas de Kaifeng ha caído al 20%. La diferencia de precios entre Kaifeng y Zhengzhou también se ha reducido significativamente. El CRIC predice que de abril a mayo de 2019, el mercado de Zhengzhou se recuperará hasta cierto punto, lo que a su vez exacerbará la desaceleración del mercado de Kaifeng. La descomposición general de muchos proyectos sólo ha logrado entre el 20% y el 30% del objetivo anual, y se espera que sólo alrededor del 60% del objetivo anual pueda alcanzarse a lo largo del año.
“La maraña de políticas en el mercado inmobiliario de Kaifeng es en realidad un microcosmos de la transferencia de tierras locales desde su alza a su declive”. Cuando fue entrevistado, una persona de la región de Henan de una empresa nacional de bienes raíces habló del desarrollo. de empresas inmobiliarias en el mercado inmobiliario de Kaifeng.
Desde 2016, empresas extranjeras lideradas por Country Garden y Evergrande se han instalado en Kaifeng. Posteriormente, las marcas inmobiliarias nacionales han acelerado su entrada en Kaifeng. En diciembre de 2017, Vanke cooperó con empresas inmobiliarias locales para desarrollar la ciudad de Qingming Shanghe en Kaifeng, creando una ciudad cultural Song de 21 kilómetros cuadrados. A principios de 2018, Poly Real Estate anunció que había adquirido una parcela de terreno en el lado norte de la avenida Fuxing en el distrito de Longting, ciudad de Kaifeng, por 173 millones de yuanes, con una superficie de aproximadamente 264.000 metros cuadrados.
La entrada acelerada de empresas inmobiliarias también ha aumentado el valor del mercado inmobiliario de Kaifeng. El informe del CRIC muestra que en los últimos dos años, el volumen de transferencia de tierras de la ciudad de Kaifeng ha sido demasiado grande, lo que hace que el problema actual de existencias sea más grave. La capacidad promedio anual del mercado en los tres años con el mayor volumen de mercado (2016-2018). Era de alrededor de 16 mil millones de yuanes, pero actualmente, el volumen de ventas planificado de los desarrolladores en el mercado en 2019 ha alcanzado los 24 mil millones de yuanes.
Los conocedores de la industria creen que el principal problema que enfrentan actualmente los proyectos en el mercado de Kaifeng es la falta de poder adquisitivo de los clientes. Kaifeng es una ciudad con salida de población y no hay posibilidad de crecimiento demográfico a corto plazo. alta La disposición a comprar casas no es fuerte y el nivel de ingresos es limitado. La mudanza posterior es difícil.
¿Ha tocado fondo el conjunto de herramientas políticas?
Kaifeng retiró su decisión de "cancelar las restricciones de ventas", diciendo que no había realizado suficientes investigaciones y demostraciones de mercado, y que no entendía las posibles consecuencias. Impacto en el mercado. Adecuada predicción y evaluación.
En comparación con el lento mercado inmobiliario local mencionado anteriormente, se piden políticas "relajantes" en el área local.
Los conocedores de la industria inmobiliaria antes mencionados creen que desde 2017, las restricciones a las ventas, las restricciones a las compras y el crédito diferenciado han sido el núcleo de la caja de herramientas de la política regulatoria: “Si las localidades quieren 'relajarse', deberían cancelar. restricciones de venta y restricciones de compra es el último que se debe considerar."
Zhang Dawei, analista jefe de Centaline Real Estate, cree que la política inmobiliaria debería predecir el efecto de la política. La estabilidad es la tendencia. , y coexisten la flexibilización y el endurecimiento. "Vivienda para vivir, no para especular" sigue siendo el eje principal para el buen funcionamiento del actual mercado inmobiliario, y todavía existen expectativas de un endurecimiento de la regulación local.
Zhang Dawei cree que la regulación no es un juego de niños y que las políticas de regulación inmobiliaria deben ajustarse con cautela.
Los conocedores de la industria inmobiliaria antes mencionados sugirieron que acelerar la introducción de talentos y desarrollar industrias características son las claves para el desarrollo saludable del mercado inmobiliario local.
En 2017, dos meses después de que se emitiera la “orden de restricción de ventas”, la ciudad de Kaifeng también introdujo políticas para atraer talentos. En este documento "Opiniones sobre la implementación del "Plan de Talento Bianliang"", la ciudad de Kaifeng ha demostrado ambiciones sin precedentes: basándose en las necesidades de desarrollo de las industrias líderes de la ciudad y las industrias emergentes estratégicas, implementar enérgicamente el "Plan de Talento Bianliang" y esforzarse por En 5 a 10 años, presentaremos a 10 académicos o talentos de alto nivel de niveles equivalentes, 100 talentos líderes en innovación y emprendimiento y 1,000 talentos de alto nivel que escasean. Introduciremos y capacitaremos a 10,000 talentos destacados en diversas industrias en toda la ciudad. y esforzarse por transformar Kaifeng. Conviértala en una montaña de reunión de talentos, una ciudad abierta e innovadora, y acelere su ascenso general.
En octubre de 2018, los medios locales declararon que desde la implementación de las "Opiniones sobre la implementación del "Plan de Talento Bianliang" y otros documentos, Kaifeng ha cooperado con la Universidad Agrícola de China, la Universidad de Tsinghua, la Universidad de Tianjin, y la Universidad Renmin de China, 15 universidades (institutos de investigación científica) firmaron acuerdos marco estratégicos de cooperación integral, introdujeron una serie de proyectos industriales emergentes liderados por científicos y presentaron de manera flexible a más de 20 académicos.
“Hay que ser fuerte para fabricar hierro. Mire a Zhengzhou, que alguna vez fue conocido como un condado grande, pero ahora, a juzgar por la diferencia en los precios de la vivienda, (y Kaifeng) se está haciendo más grande y más grande ". Chen Jun se lamentó camino.