¿Cuál es el ámbito de trabajo típico de un administrador de propiedades?
1. Prestar atención a las labores de intervención temprana de los bienes gananciales.
Cuando una sociedad administradora de fincas interviene en un proyecto de promoción inmobiliaria, deberá elaborar un plan de administración de la propiedad basándose en el contrato preliminar de administración de la propiedad y en la planificación y diseño del inmueble, constituir un equipo de intervención preliminar, y revisar los dibujos, principalmente desde la perspectiva del uso del propietario, podemos hacer sugerencias sobre partes no razonables del diseño original. También podemos proporcionar a los departamentos relevantes el rendimiento, la calidad y la confiabilidad de los equipos e instalaciones en función de la experiencia real de la propiedad. administración y formulación de planes de administración de propiedades. Basándonos en la experiencia real en la gestión de propiedades, también podemos proporcionar a los departamentos pertinentes el rendimiento, la calidad y la reputación de los equipos e instalaciones, y hacer sugerencias valiosas. Participar en todo el proceso de instalación y puesta en servicio de las instalaciones y equipos patrimoniales de la comunidad, prestando especial atención a la inspección de los sistemas de equipos tales como abastecimiento y drenaje de agua, distribución de energía, impermeabilización, ascensores, protección contra incendios e inteligencia en caso de problemas. encontrado, solicite al desarrollador que los resuelva de manera oportuna para evitar aumentar el costo de la administración futura de la propiedad y garantizar que el equipo y las instalaciones puedan funcionar normalmente cuando se pongan en uso, acercando la propiedad a la vida del propietario.
La segunda es la aceptación de la propiedad.
La aceptación de la adquisición de la propiedad es una parte importante de la gestión de la propiedad en la etapa inicial. Es una nueva inspección de la calidad de la aceptación de finalización de los proyectos inmobiliarios que han alcanzado las condiciones de entrega. las responsabilidades de las empresas de gestión de propiedades y las responsabilidades de mantenimiento y gestión de los promotores. La aceptación de la toma de posesión de la propiedad generalmente se divide en dos partes: una es la aceptación de la toma de posesión del edificio principal y la otra es la aceptación de la toma de posesión de las instalaciones y equipos públicos.
1. Recepción del cuerpo principal del edificio. Con referencia a las "Normas de Aceptación de Adquisiciones de Vivienda" promulgadas por el Ministerio de Construcción en julio de 1991 y las "Reglas de Gestión de Aceptación de Calidad de Construcción Residencial Comercial de Shenzhen" formuladas por la Oficina de Construcción en octubre de 2006, cuando la unidad de construcción realiza la aceptación de finalización de la proyecto de construcción residencial comercial, la empresa administradora de propiedades debe participar El equipo de intervención temprana, y la unidad de construcción organizará las unidades de construcción y supervisión para realizar inspecciones especiales y aceptaciones de la apariencia arquitectónica, funciones de uso y seguridad de cada residencia. Cada conjunto de elementos de inspección incluye más de 10 aspectos, como estructura del edificio, piso, pared, impermeabilización e instalación eléctrica interior. El equipo de intervención temprana de la empresa de administración de propiedades siguió estrictamente las "Pautas de inspección de calidad de edificios residenciales comerciales de Shenzhen" emitidas por la agencia municipal de supervisión de calidad de proyectos de construcción para realizar inspecciones hipotecarias del proyecto y completó el "Formulario de resultados de la inspección". La unidad de construcción deberá emitir el "Certificado de Calidad de la Construcción Residencial Comercial" uno por uno con base en la "Tabla de Resultados de la Inspección" y el "Informe de Aceptación de Finalización del Proyecto de Construcción".
En segundo lugar, los equipos e instalaciones de apoyo públicos se harán cargo del trabajo de aceptación. La adquisición y aceptación de equipos e instalaciones de apoyo públicos es un vínculo importante en el proceso de gestión de la propiedad comunitaria. Las responsabilidades y derechos de ambas partes deben definirse claramente y la calidad debe controlarse estrictamente durante la adquisición y aceptación. Aunque el equipo de intervención temprana de administración de propiedades participó en el proceso de instalación y puesta en servicio de los equipos e instalaciones de apoyo públicos de la comunidad, también se hizo cargo del equipo de apoyo público de la comunidad en dos etapas (la primera etapa es la aceptación previa; la segunda etapa es la aceptación formal). ). instalación. Primero, el equipo de aceptación lleva a cabo la aceptación previa de acuerdo con el plan y los estándares de aceptación (de acuerdo con los "Estándares de aceptación de adquisición de viviendas" del Ministerio de Construcción) y la división profesional del trabajo. Durante este proceso, identifican los elementos que no cumplen con los estándares y. presentar un "Aviso de Aceptación y Rectificación de Propiedad" por escrito a la unidad de transferencia "Libro" y requirió que la rectificación se completara dentro de un plazo. En particular, la aceptación de equipos individuales debe estar sujeta a la aceptación de operación de prueba, principalmente para verificar los principales indicadores técnicos de la calidad de instalación del equipo durante la operación. Si los indicadores no cumplen con los indicadores, se proporcionará una opinión por escrito. Se requerirá que la unidad de transferencia organice al fabricante del equipo o la unidad de construcción para volver a depurar. No se puede detener hasta que se cumplan los criterios de aceptación. 2. Aceptación formal significa que el plan de implementación del proyecto se propone durante la aceptación previa y el equipo de aceptación realiza inspección y verificación. Si la rectificación es calificada, se llevará a cabo la aceptación formal. Es necesario lograr tres cumplimientos y uno completo. Los tres cumplimientos son: "Primer cumplimiento" significa que los planos son consistentes con las especificaciones, modelos y cantidades del equipo. "Segundo cumplimiento" es que la ubicación real de instalación del principal; el equipo del proyecto es consistente con la ubicación de instalación diseñada; "Tres cumplimientos" El rendimiento técnico del equipo, incluido todo el sistema al que está conectado el equipo, es consistente con las funciones diseñadas. "Uno completo" significa que los planos y documentos están completos, como documentos de derechos de propiedad, documentos técnicos, certificados de aceptación de terminación y certificados de inspección de equipos e instalaciones, etc.
Se debe crear un ambiente festivo en el lugar de check-in, con vehículos y peatones entrando y saliendo de manera ordenada, y personal de servicio pulcramente vestido, entusiasta, educado y generoso. Durante la estancia, se adopta un modelo de servicio "todo en uno", en el que promotores, unidades constructoras, instituciones públicas y empresas inmobiliarias trabajan juntos en el lugar.
El propietario sostiene el "Aviso de ocupación" y entra al mostrador de recepción de la empresa inmobiliaria. Después de verificar la identidad del propietario, la recepcionista firma el "Formulario de inicio de sesión del propietario" y luego revisa el formulario. procedimientos de mudanza y firma documentos relevantes, tales como: "Estatutos de administración del propietario", "Acuerdo preliminar de administración de la propiedad", "Carta de responsabilidad de protección contra incendios", "Manual del propietario", "Formulario de registro de cuenta de miembro de la familia", "Acuerdo de encomienda bancaria". ", etc. Cuando la casa sea inspeccionada y entregada, la empresa administradora de la propiedad debe organizar profesionales para que trabajen con el propietario *** para inspeccionar y entregar el agua interior, la electricidad, las puertas, las ventanas, las paredes, los pisos y otros elementos que ambas partes inspeccionarán. y registrar uno por uno si se encuentran problemas, se registrarán y gestionarán, e instarán a los departamentos pertinentes a realizar rectificaciones si se encuentran problemas durante la inspección de aceptación, confirmar con el propietario la exactitud del agua, la electricidad, y contadores de gas, y firmar el "Formulario de Aceptación y Entrega" para la entrega de llaves de la casa. En resumen, durante la estancia del propietario, hacemos todo por el bien del propietario y trabajamos con el propietario como centro.
5. Coordinar adecuadamente los diversos conflictos entre los tres.
Las empresas de gestión inmobiliaria prestan especial atención a la coordinación de los conflictos entre propietarios y promotores. No sólo deben asumir las responsabilidades del servicio de gestión asignadas por los promotores y resolver los problemas de los promotores, sino que no deben sacrificar los intereses de los propietarios. En el manejo de la relación entre propietarios y promotores, las empresas de gestión inmobiliaria desempeñan un papel de coordinación y transmisión de información. Especialmente para los problemas reportados por los propietarios, como los problemas de calidad de la vivienda, primero debemos distinguir la naturaleza y hacer un buen trabajo de explicación, con base en el principio de "quién acepta, quién da seguimiento y quién responde", los problemas reportados por. los propietarios se transmiten a las partes pertinentes de manera oportuna y eficaz Departamento, coordinar activamente a todas las partes para resolver adecuadamente los problemas informados por los propietarios en el menor tiempo posible.
6. Realizar un buen trabajo en la gestión del orden público en la comunidad. La gestión del orden público comunitario ocupa una posición muy importante en la gestión de la propiedad comunitaria. Es la implementación por parte de la empresa de administración de propiedades de una serie de precauciones de seguridad, como prevención de incendios, prevención de robos, prevención de vandalismo y prevención de desastres. Sólo ser bueno para descubrir peligros para la seguridad, así como la capacidad de prevenir y poner fin a los peligros o afectar las pérdidas y lesiones causadas por los propietarios dentro de la jurisdicción, son aspectos importantes que reflejan el nivel de servicio de una empresa de gestión. También es un vínculo importante que refleja el nivel de servicio de una sociedad gestora. Las principales tareas de la gestión del orden público:
1. Mejorar el sistema de gestión de seguridad y mejorar el sistema de responsabilidad laboral. El sistema es la garantía de los intereses de la empresa "No hay regla sin reglas". y debemos formular y mejorar normas y reglamentos detallados. Por ejemplo, en el puesto de puerta de la comunidad, debemos seguir estrictamente las "Responsabilidades del puesto de puerta" para cerrar la puerta, implementar un sistema de "registro de visitantes" para los visitantes, decorar al personal para entrar y salir de la comunidad con credenciales y evitar que personal innecesario entre. los artículos grandes deben liberarse mediante "liberación de artículos"
2. Establecer "prevención primero, combinada con prevención y tratamiento". Poner la prevención en primer lugar, combinar la prevención y el control con mecanismos de "prevención y tratamiento grupales" para mantener el orden de seguridad de la comunidad. La empresa de administración de propiedades debe mantener un estrecho contacto y cooperación con los miembros de la comunidad local, mantener una buena relación con la policía local. y mantenerse al tanto de la situación de seguridad local para garantizar la seguridad de la propiedad comunitaria. Por ejemplo, cuando el propietario se muda y comienza la renovación de la casa, hay muchas personas entrando y saliendo de la comunidad para realizar la renovación y las instalaciones de seguridad. La comunidad no está completamente instalada, lo que fácilmente puede dar una oportunidad a algunos ladrones. Fortalecer la frecuencia de las inspecciones comunitarias y mantener registros de inspección. Una vez que se descubren situaciones sospechosas, deben abordarse con prontitud y cualquier robo debe denunciarse con prontitud. en caso de emergencias especiales, se producen incendios, fugas de gas y fugas de agua en los hogares y áreas de oficinas de los residentes. En emergencias como casos penales y casos penales, debemos ser buenos en el uso de fuerzas de terceros, aunque podemos tomar medidas de emergencia. Medidas de evasión y autodefensa, al tomar otros métodos (como irrumpir en puertas), debemos buscar la ayuda de un tercero (comisaría, oficina subdistrito, comité de vecinos, testigo del comité de propietarios o persona designada por el propietario, etc. .).
Los requisitos de conocimientos para los mandos medios y superiores serán relativamente elevados. El conocimiento incluye conocimientos de gestión empresarial (como administración de propiedades, relaciones públicas, etc.), conocimientos financieros y conocimientos legales (debe ser muy competente en las leyes y regulaciones de la industria y estar familiarizado con los conocimientos legales necesarios), lo cual es muy útil para mejorar el contenido y la calidad de los servicios.
2. Habilidades profesionales. La gestión de la propiedad no sólo implica la gestión, reparación y mantenimiento de las casas y sus equipos e instalaciones auxiliares, sino que también incluye la ecologización, el saneamiento ambiental, la seguridad pública, la protección contra incendios, etc., así como los servicios públicos, servicios especiales, servicios especiales, servicios comunitarios. servicios, cultura comunitaria, etc. Esto requiere que el personal de administración de propiedades domine las habilidades profesionales necesarias para el trabajo mencionado anteriormente y brinde servicios profesionales a los propietarios de manera oportuna. Además, frente a todo tipo de propietarios, también es necesario dominar las habilidades interpersonales necesarias.
3. Actitud de servicio. La gestión de propiedades tiene como objetivo proporcionar a los propietarios servicios públicos, servicios especiales, servicios característicos y beneficios económicos, sociales y ambientales. El servicio es el centro de todas las actividades de gestión de propiedades. Por lo tanto, todos los profesionales de la propiedad deben establecer el principio de "el usuario primero, el servicio primero". "Primero", ofrecer servicios integrales y de varios niveles a los propietarios como miembro del personal de una empresa de administración de propiedades. El servicio es el deber sagrado de todos los empleados de una empresa de administración de propiedades. Siempre deben considerar a los propietarios en el trabajo y hacer todo lo posible para brindarles servicios completos, innovadores y de alta calidad para ganarse los elogios y el reconocimiento de los propietarios. La administración de propiedades no es un conocimiento profundo. Un saludo cálido, un pequeño movimiento, una dulce sonrisa aumentarán nuestra relación con el propietario, resolverán conflictos con el propietario y también mejorarán nuestro nivel de Servicio.
En resumen, fortalecer la gestión inmobiliaria en las primeras etapas no sólo garantiza los intereses a largo plazo de los propietarios (compradores de viviendas), sino que también reduce la necesidad de que las empresas promotoras cambien los planes inmobiliarios durante el proceso de construcción, garantiza la calidad de la construcción de la propiedad, y logra La función de uso perfecto de la propiedad promueve las ventas de bienes raíces. Al mismo tiempo, fortalecer la administración de propiedades en las etapas iniciales ayudará a estandarizar las actividades de administración de propiedades, evitar conflictos entre desarrolladores, propietarios y empresas de administración de propiedades, y reducir los conflictos entre las tres partes y muchos problemas que quedaron desde la etapa inicial. Además, fortalecer la gestión en las primeras etapas puede acercarse más a las necesidades reales de los propietarios y usuarios, hacer que la planificación comunitaria sea más humana, permitir que los administradores de propiedades comprendan y se familiaricen con las condiciones de la propiedad antes y sienten las bases para mejores servicios de administración de propiedades en el futuro.