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LAM Raymond, director general de CIFI Group, describió el mercado inmobiliario reciente. De hecho, continúan las noticias tormentosas y el mercado de capitales no mira bien a los valores inmobiliarios. Además, recientemente ha habido noticias de que, tras las tres líneas rojas y dos entregas de terrenos centralizadas, las empresas inmobiliarias están iniciando una fuerte supervisión.
Según Financial Associated Press, decenas de empresas clave han sido incluidas en Los reguladores exigen a las empresas inmobiliarias que compren terrenos por no más del 40% de sus ventas anuales. La cantidad de terrenos adquiridos incluye terrenos adquiridos en el mercado abierto y terrenos adquiridos mediante fusiones y adquisiciones. De no cumplirse, se restringirá la financiación.
Debido a las preocupaciones sobre las políticas, los precios de las acciones de las empresas inmobiliarias cayeron primero. En tan sólo dos días de negociación, las cotizaciones de las acciones de las principales empresas inmobiliarias cayeron en general más de un 10%.
De hecho, de acuerdo con los requisitos piloto anteriores de las "tres líneas rojas", la proporción de adquisición y venta de tierras es uno de los dos indicadores de observación. Si el índice de adquisición y venta de terrenos en el último año es superior al 40% o el flujo de caja operativo ha sido negativo durante tres años consecutivos, la empresa de bienes raíces debe explicar la fuente de los fondos para la adquisición de terrenos.
LAM Raymond dijo que los cinco indicadores principales (tres líneas rojas y dos indicadores de observación) reflejan básicamente los principales riesgos de la empresa. Este año se ha probado en decenas de empresas inmobiliarias y es posible que en el futuro se promocione ampliamente en todas las grandes empresas inmobiliarias. Una vez que superes este límite, el entrenador te obligará a perder peso.
Sobre la base de que la proporción de adquisición y venta de terrenos esta vez no supera el 40%, la nueva proporción incluye licitación, subasta y cotización + adquisición de terreno. Evidentemente, no se trata de un "New Deal", sino de una revisión de la política regulatoria anterior, o de una huelga precisa.
Los datos del CRIC muestran que en el primer semestre de este año, algunas empresas inmobiliarias midstream y upstream han superado el 40% de las ventas. Aunque el número no es grande, se trata básicamente de empresas inmobiliarias que se muestran agresivas en la adquisición de terrenos en varias ciudades. Por ejemplo, China Merchants Shekou (SZ: 001979) gastó 14.700 millones de yuanes sólo en el mercado de subastas local de Nanjing.
Otro ejemplo es Greentown China (HK:03900), que ha estado adquiriendo terrenos como loco en los últimos dos años. En el primer semestre del año, su ratio de compra y venta de terrenos llegó al 65%. Sólo en el mercado de subastas local de Ningbo, Greentown y su consorcio gastaron 9.770 millones de yuanes, contribuyendo con 1/3 a los dos mercados de subastas locales concentrados en Ningbo.
Esta vez, la precisión regulatoria acabó con sus ambiciones de escala.
Entre las 15 principales empresas inmobiliarias, 3 tienen un índice de ventas de terrenos superior al 40% y 2 tienen un flujo de caja negativo.
Aún queda un año antes de que se introduzcan las tres líneas rojas y, en general, las empresas inmobiliarias están tomando la iniciativa de reducir la deuda para cumplir con los requisitos regulatorios.
Sin embargo, a juzgar por la popularidad del mercado inmobiliario en la primera mitad del año, las empresas inmobiliarias individuales están muy dispuestas a subastar. Por ejemplo, Greentown, que ha cambiado de dirección, anunció que su escala alcanzará los 500 mil millones en 2025, apuntando directamente a las principales empresas inmobiliarias. En el primer semestre de este año, la cantidad de terreno adquirida por Greentown alcanzó los 88.840 millones de yuanes, cifra que superó la cantidad de terreno adquirida en 2020.
Al mismo tiempo, las dos políticas centralizadas de suministro de tierras implementadas en la primera mitad del año tenían como objetivo limitar la disminución de las primas de tierras y así enfriar todo el mercado. Como resultado, la prima del precio de la tierra continúa alcanzando nuevos máximos y se intensifica el acaparamiento de tierras en ciudades de primer y segundo nivel. Incluso las empresas inmobiliarias individuales tienen que adquirir terrenos, lo que no resulta rentable.
Se puede comprobar que las tres líneas rojas no han frenado por completo las ambiciones de las empresas inmobiliarias de endeudarse a gran escala. Por eso se adoptó el enfoque de “parche” regulatorio.
Según Financial Associated Press, los reguladores exigen a docenas de empresas inmobiliarias clave que han sido incluidas en el programa piloto "Tres Líneas Rojas" que compren terrenos por no más del 40% de las ventas anuales. El monto de la compra de terrenos incluye el mercado abierto. Adquirir terrenos y adquirir terrenos mediante fusiones y adquisiciones. De no cumplirse, se restringirá la financiación. También se restringirá la suspensión de la emisión de bonos, la financiación fiduciaria, los productos de gestión de activos y la financiación extranjera.
La proporción entre adquisición de terrenos y ventas no puede exceder el 40%, lo que significa que las empresas inmobiliarias venderán casas por valor de 654,38 mil millones de yuanes este año y solo podrán adquirir terrenos por valor de 4 mil millones de yuanes como máximo. Las empresas inmobiliarias sólo pueden "determinar la inversión en función de las ventas", lo que se puede decir que es un golpe preciso.
Entonces, ¿quiénes son los objetivos de las empresas inmobiliarias objetivo? He visto tus estadísticas. Datos sobre el monto de adquisiciones de terrenos y el monto de ventas de las principales empresas inmobiliarias con ventas de más de 100 mil millones de yuanes en el primer semestre de 2021. Entre ellos, Greentown, China Merchants Shekou y China Resources Land (HK:01109) superaron el 40%, alcanzando más del 50%.
Se puede decir que estas tres empresas inmobiliarias son las "grandes ganadoras" en el mercado de subastas local en el primer semestre del año.
Solo en el mercado de subastas local de Ningbo, Greentown y su consorcio gastaron 9,77 mil millones para adquirir 6 parcelas de tierra, contribuyendo con 1/3 a los dos mercados de subastas centralizados en Ningbo. China Merchants Shekou gastó más de 6543,8+04,7 en el mercado de subastas local en; Solo Nanjing. En la primera ronda de suministro centralizado de tierras en Hangzhou, China Resources Land ganó el terreno de la Ciudad de Ciencia y Tecnología del Futuro de Hangzhou al precio más alto de 11.161 millones de yuanes.
Además, según los datos del informe anual de 2020 de estas 15 principales empresas inmobiliarias, Greentown y Country Garden (HK:02007) tienen un flujo de caja operativo neto negativo en 2020, mientras que las otras 13 son positivas; Suncity Holdings (SH):601155), Gemdale (SH:600383) y Zhongnan Construction (SZ:000961) tienen flujos de efectivo operativos netos al borde de las salidas netas.
Según los dos indicadores de observación del índice positivo de ventas de terrenos y el flujo de caja operativo, entre las 15 empresas inmobiliarias líderes, 4 están en primera línea: Greentown, China Merchants Shekou, China Resources Land y Country. Jardín Greentown Pisa ambas líneas.
Si nos fijamos en las tres líneas rojas introducidas el año pasado, a finales de 2020, 7 de estas 15 inmobiliarias habían pisado una de las líneas rojas, 1 la tercera línea y 7 habían pisado No pisé la línea. Entre ellos, Greentown y Country Garden pisaron la línea roja y observaron los indicadores. Esto significa que si estas dos inmobiliarias no pueden cumplir con los requisitos regulatorios antes de fin de año, su financiación se verá restringida.
A largo plazo, 10 de las 15 principales empresas inmobiliarias no han cumplido los requisitos reglamentarios y existe una presión continua para reducir el apalancamiento financiero.
¡Estate alerta! Mientras la escala no sea rentable, lo más probable es que las empresas inmobiliarias "se hagan cada vez más pequeñas"
Si las tres líneas rojas limitan la expansión excesiva de las empresas inmobiliarias altamente apalancadas desde una perspectiva financiera, entonces, tomando un índice de ventas de terrenos positivo y operativo Estos dos indicadores de observación, el flujo de caja, no solo limitan la expansión de las empresas inmobiliarias altamente apalancadas, sino que también limitan la expansión de baja calidad de las empresas inmobiliarias de bajo apalancamiento.
En otras palabras, las empresas inmobiliarias sólo pueden "invertir según las ventas", lo que elimina directamente las oportunidades para que las empresas inmobiliarias con deudas graves y flujos de caja ajustados amplíen ciegamente los terrenos con bajo apalancamiento; Las empresas no pueden depender de un apalancamiento cada vez mayor para expandirse, solo pueden mantener un crecimiento orgánico a través de las ganancias obtenidas por la venta de casas cada año.
Específicamente, la supervisión exige que las empresas inmobiliarias no vendan más del 40% de sus terrenos a lo largo del año, lo que significa que las empresas inmobiliarias sólo pueden depender del crecimiento endógeno para obtener terrenos, y no pueden depender de la deuda para obtener terreno. Las empresas inmobiliarias sólo pueden adquirir más terrenos en el segundo año si son lo suficientemente baratos para adquirirlos este año y lo suficientemente caros para vender las casas, de lo contrario, no podrán adquirir terrenos en el segundo año.
Para dar un ejemplo sencillo, este año la empresa inmobiliaria A vendió terrenos por 654.380 millones de RMB y adquirió terrenos por 4.000 millones de RMB. El año que viene, estos 4.000 millones de terrenos deberán venderse para obtener unos ingresos por ventas de más de 654.380 millones de yuanes. Si los 4 mil millones de tierras se venden sólo por 9 mil millones, lo siento, pero este año obtendré un máximo de 3,6 mil millones de tierras.
Por analogía, si el margen de beneficio de las empresas inmobiliarias a la hora de adquirir terrenos es demasiado bajo, las empresas inmobiliarias se volverán “cada vez más pequeñas”. Al mismo tiempo, esta regulación también imposibilita que aquellas empresas inmobiliarias con operaciones estables puedan llevar a cabo rápidamente proyectos de gran escala en el corto plazo. Porque independientemente de si las empresas inmobiliarias tienen dinero o no, estarán limitadas en la proporción de adquisición de terrenos, controlando así la velocidad de expansión.
¿Crees que esto se ha acabado? Además de que el índice de venta de terrenos no supere el 40%, las empresas inmobiliarias también deben tener un flujo de caja operativo positivo; de lo contrario, la financiación de las empresas inmobiliarias seguirá estando restringida.
Esto significa que cuando las empresas inmobiliarias adquieren un terreno, no solo deben considerar el beneficio del terreno, sino también si pueden recuperar efectivo a tiempo después de construir la casa y venderla. En otras palabras, si las empresas inmobiliarias de bajo apalancamiento quieren crecer de manera estable en el futuro, no sólo deben obtener ganancias, sino también ganancias de las entradas de efectivo.
En conjunto, la superposición de tres líneas rojas y dos indicadores de observación cambiará por completo la lógica empresarial de toda la industria. Dejar que el apalancamiento financiero no cumpla con los requisitos regulatorios y reducir el apalancamiento primero antes de buscar la expansión. Las empresas inmobiliarias cuyo apalancamiento financiero cumple con los requisitos regulatorios no deberían aumentar ciegamente el apalancamiento para la expansión, sino que deberían confiar en las ganancias obtenidas cada año para lograr un crecimiento endógeno de alta calidad; .
A largo plazo, toda la industria inmobiliaria puede parecerse cada vez más a la industria manufacturera. Como dijo Vanke Yu Liang, es necesario ganar dinero lentamente y con el dinero de personas honestas.