¿Qué es la era del CBD?
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Seis puntos de vista sobre el Distrito Central de Negocios (CBD)
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Marketing Academy, 13 de agosto de 2005, autor: Zhong Pengrong, editor :, envíe el artículo a Leer en tu teléfono móvil
En los últimos años, el distrito central de negocios (en adelante representado por la abreviatura en inglés CBD) se ha convertido en un tema candente en las ciudades grandes y medianas de mi país. En el reciente Foro del CBD celebrado en Nanjing, el autor fue invitado a hablar en la conferencia e investigó un poco sobre el CBD. Este artículo es una experiencia preliminar.
¿Qué es el CBD?
De la literatura de investigación existente y de los discursos en esta conferencia, el CBD tiene cuatro niveles de significado:
Primero, el CBD es un espacio concepto. El llamado distrito comercial central significa que el distrito comercial se encuentra en el centro de la ciudad o en el centro de muchos distritos comerciales.
En segundo lugar, el CBD es un concepto de negocio. El llamado distrito central de negocios se centra en agrupaciones empresariales, es decir, lugares de reunión para diversas relaciones comerciales. Una relación comercial es una relación de compra y venta entre empresarios. Reunir a estos empresarios con relaciones de compra y venta creará un efecto de agrupación.
En tercer lugar, el CBD es un concepto arquitectónico. Es decir, las casas aquí son las mejor construidas, ya que está ubicada en el centro de la ciudad y el terreno es muy caro, las casas también son las más altas y las instalaciones relacionadas, incluidas las viviendas y las instalaciones comerciales, son las más altas. También es el más completo, por lo que los precios de la vivienda también son relativamente caros.
En cuarto lugar, el CBD es un concepto de servicio. En esta área no sólo está relativamente completo el hardware empresarial, sino que también se reúnen diversas instituciones relacionadas, como finanzas, inversiones, seguros, comercio, logística, información, asesoramiento jurídico y empresarial. Dado que varias agencias de servicios son relativamente completas, las empresas no necesitan manejar una gran cantidad de cosas por sí mismas. Las empresas en el CBD solo necesitan concentrarse en hacer su propio trabajo profesional, lo que no solo ahorra esfuerzo, sino que también tiene una tasa de éxito relativamente alta. .
Por qué el CBD es tan popular en China
El CBD ha sido muy popular en China. No sólo las grandes ciudades como Beijing, Shanghai y Guangzhou están construyendo CBD, sino que muchas ciudades medianas e incluso pequeñas también están construyendo CBD. ¿Por qué el CBD es tan popular en China? Me gustaría utilizar tres frases para resumir las razones detrás de esto, es decir, las empresas inmobiliarias necesitan temas, "Er Gouzi" necesita marcas y los gobiernos locales necesitan reorganizar sus cartas.
Las empresas inmobiliarias necesitan temáticas. Al especular con bienes raíces en China, se han tomado prestados varios temas. Por ejemplo, la especulación inmobiliaria en Beihai, Guangxi en ese momento se basaba en el tema de "la salida del suroeste"; más tarde, el tema de la especulación inmobiliaria en muchas ciudades eran los centros de negocios y centros logísticos; Se utiliza CBD, es decir, esta zona será el centro de negocios central de toda la ciudad en el futuro. Aunque ahora se ha vendido un metro cuadrado por 15.000 yuanes, no es caro y seguirá aumentando en el futuro. El metro aumentará a 30.000 yuanes. Es por eso que los precios de la vivienda en Jianwai SoHo de Pan Shiyi son cada vez más altos.
Los llamados "ergouzi" necesitan marcas, es decir, esos grandes y pequeños jefes que han hecho una fortuna necesitan comprar una casa en el distrito central de negocios para demostrar su éxito y nobleza.
"Er Gouzi" necesita una marca. Esto es lo que dije hace unos años cuando analicé por qué la gente necesita marcas. Antes de la década de 1980, todos los pueblos "ergouzi" cultivaban en zonas rurales. Después de la reforma y la apertura, un grupo de "ergouzi" se enriqueció y se convirtió en multimillonario y multimillonario. Para distinguirse de los "ergouzi" que todavía cultivan en el campo, tienen que fumar cigarrillos de la marca "Gran China", usar relojes suizos y vestir ropa de diseñador. Cuantos más "ergouzi" hayan hecho fortuna, mayor será la demanda de marcas famosas en la sociedad china en su conjunto. Ésta es una de las razones por las que la sociedad necesita marcas famosas.
La razón por la que el CBD es tan popular ahora es, en primer lugar, la demanda. Sin demanda, Pan Shiyi no podría aumentar el precio de un metro cuadrado a decenas de miles, por muy talentoso que fuera. Según el propio Lao Pan, además de los patrones de Zhejiang, los principales compradores son de Shanxi. En los últimos años, los precios del carbón han aumentado y han surgido varios magnates del carbón en Shanxi.
En el pasado, cuando los comerciantes de Shanxi ganaban dinero, construían grandes patios para mostrar su nobleza y éxito. Los magnates del carbón de hoy todavía quieren construir complejos. Sin embargo, los patios actuales no se construyen en Shanxi, sino en los distritos financieros de Beijing, Shanghai y otros lugares. Es esta enorme demanda la que ha creado estrellas inmobiliarias como Pan Shiyi.
La llamada necesidad de reorganización del gobierno local se refiere a la feroz competencia entre ciudades y entre diferentes distritos urbanos de una misma ciudad para atraer inversiones. El medio importante de competencia es competir por el CBD. En una ciudad, dondequiera que se construya el CBD, significa que este es el futuro centro de negocios, lo que significa que el precio del suelo y el precio de la vivienda en este lugar son los más altos. Independientemente de los centros de negocios o los altos precios de la vivienda, los gobiernos locales son los mayores beneficiarios.
En muchas ciudades se han formado centros comerciales a lo largo de la historia, pero los centros comerciales históricos no son iguales a los centros de negocios actuales. Debido al desarrollo de la escala urbana y la llegada de la sociedad del automóvil, los centros comerciales de muchas ciudades se han desplazado.
Tomemos la ciudad de Nanjing como ejemplo. El centro comercial y el centro de negocios actuales se encuentran todos en el área de Xinjiekou. En los últimos años, el gobierno municipal de Nanjing está planeando construir el CBD de Nanjing en el distrito de Hexi. La implementación de este plan significa que el centro de negocios de Nanjing se trasladará gradualmente a Hexi, y el distrito de Jianye se convertirá en el mayor beneficiario de esta transferencia.
¿Qué puede ofrecer el CBD a los comerciantes?
La razón por la que las empresas poderosas están dispuestas a entrar en el CBD es porque el CBD puede aportarles beneficios tanto nominales como reales.
Veamos primero el nombre. Permanecer en el CBD puede mejorar el valor de marca de la empresa. Debido a que CBD tiene los precios de vivienda más caros y el mejor entorno de oficinas, una empresa que opera en CBD significa que tiene cierta fuerza. Especialmente para empresas como firmas de contabilidad, despachos de abogados y empresas de consultoría, dado que no hay activos físicos como fábricas y equipos, ni productos tangibles ni marcas relacionadas con estos productos, la ubicación de la oficina en sí es el componente importante de la imagen y la marca de la empresa. . De hecho, las firmas de contabilidad y abogados que operan en el CDB están en mejores condiciones de aceptar pedidos, especialmente pedidos grandes.
Mira de nuevo la realidad. Los beneficios reales que aporta a las empresas la incorporación al CDB se centran principalmente en dos aspectos:
En primer lugar, puede provocar un efecto de agrupación. Como dice el refrán, pájaros del mismo plumaje se juntan. En el CDB se reúnen personas del mismo tipo. Las llamadas personas similares son empresas que están relacionadas entre sí en los negocios, o empresas que son comparables en tamaño y fuerza. Gracias a los profundos intercambios entre el personal de estas empresas, surgirán muchas nuevas oportunidades de negocio.
En segundo lugar, permanecer en el CBD puede proporcionarle mejores servicios comerciales y de estilo de vida, mejorando así la eficiencia empresarial.
El valor central del CBD reside en los clusters empresariales
Para entender los clusters empresariales, primero debemos comenzar con los clusters industriales. En China, una ciudad muy típica con núcleos industriales es Shaoxing, Zhejiang. En Shaoxing hay miles de empresas textiles. Todos giran en torno a una industria: el tejido. Cada año se tejen casi 4 mil millones de metros de tela. Existe una muy fina división del trabajo entre sí. Algunos se especializan en tejer, algunos se especializan en hilado, algunos se especializan en estampar y teñir, algunos se especializan en vender telas, algunos se especializan en diseño de patrones y otros se especializan en la producción de maquinaria textil. . En este tipo de agrupación industrial, debido a la división del trabajo y la cooperación, cada empresa está muy especializada y puede formar un núcleo competitivo lo antes posible. El mismo producto es la suma de la competitividad central de muchas empresas, y todo el grupo formará una competitividad central global.
Si Shaoxing es un típico cluster industrial en China, entonces Yiwu es un típico cluster comercial en China. En Yiwu, hay cientos de miles de personas especializadas en negocios que traen los mejores productos pequeños de China a Yiwu, lo que convierte a Yiwu en el mercado de productos pequeños más grande del mundo. Cada día acuden entre cinco y seis mil mayoristas extranjeros de todo el mundo. Compran aquí más de 30 mil millones de yuanes en pequeños productos básicos cada año.
Por supuesto, Wangfujing y Xidan de Beijing también son grupos empresariales. Aquí se concentran una variedad de negocios minoristas. Es este tipo de grupo el que atrae a turistas y clientes de Beijing e incluso de todo el país para visitar y comprar aquí.
A diferencia de los clusters industriales y empresariales, el CBD debería ser un cluster empresarial.
El llamado cluster empresarial no es una concentración de fábricas ni una concentración de bienes, sino una concentración de personas. Esto significa que, a través de la concentración, se reúnen empresas y personas similares. entre sí y mantener intercambios profundos, creando así nuevas ideas y nuevas relaciones comerciales.
Las llamadas personas se reúnen, hay dos formas de reunirse: una es reunir a las personas más ricas, las empresas más grandes; la otra es reunir a las relacionadas con los negocios.
Simplemente reuniendo a las personas más ricas, es posible que no necesariamente se forme división del trabajo y colaboración entre ellas. Al igual que muchos residentes de la ciudad que viven en el mismo complejo o incluso en el mismo edificio, no han tenido ningún contacto entre sí durante décadas. En este tipo de agregación, el CBD solo aporta beneficios de marca a las empresas que permanecen allí, pero no puede aportar beneficios en términos de división del trabajo y colaboración.
En los últimos años muchas ciudades de nuestro país han abierto zonas de desarrollo. Los alcaldes, secretarios y todos los cuadros han salido a reclutar inversionistas. Reclutan a cualquiera que tenga dinero, sin importar si está relacionado con la industria. . Como resultado, un número considerable de empresas colapsarán en unos pocos años.
El distrito de Guangzhou Huadu es diferente. Tienen un objetivo de inversión muy fuerte, es decir, atraen principalmente a empresas fabricantes de artículos de cuero y empresas comerciales. Después de atraer inversiones, rápidamente se formó un grupo de la industria del cuero en Huadu.
La futura competición mundial no será una batalla individual entre empresas, sino una competición en equipo entre clusters. El CBD no es una excepción. Deberíamos esforzarnos por convertir el CDB en un grupo empresarial para un determinado tipo de industria o un determinado tipo de actividad económica. Este tipo de grupo empresarial puede hacer que el CBD tenga una vitalidad duradera gracias a su efecto de grupo.
Si la reunión de personas en el CBD se divide en dos tipos: A y B, A significa reunir a las personas más ricas y a las empresas más grandes del CBD, y B significa reunir a empresas y personas relacionadas con entre sí en los negocios Los dos tipos de agregación tienen las siguientes cuatro diferencias:
La agregación tipo A es rápida, mientras que la agregación tipo B requiere un proceso.
Después de un período de tiempo en una aglomeración de Clase A, bastantes empresas se retirarán del CBD porque descubren que aquí no hay muchos beneficios de aglomeración, pero tienen que pagar costos comerciales más altos. Descubrieron que trabajar en el CDB no es diferente de trabajar en edificios de oficinas en otros lugares. Para los edificios de oficinas en otras áreas, los costos de propiedad son mucho más bajos y el transporte es mucho más conveniente.
La aglomeración tipo B puede ayudar a la ciudad a formar un núcleo competitivo lo antes posible; la aglomeración tipo A sólo puede generar una mejora temporal en la imagen de la ciudad.
La aglomeración tipo B puede generar grupos industriales y grupos empresariales alrededor de la ciudad a través de grupos empresariales CBD, formando así una promoción mutua entre grupos empresariales, grupos industriales y grupos empresariales. La aglomeración tipo A solo puede promover el ascenso de la ciudad; en los precios de la vivienda.
5. El desarrollo del CBD debe tomar el camino de la diversificación y la descentralización.
El concepto de CBD fue introducido desde países desarrollados como Estados Unidos. El CBD más típico de los Estados Unidos se formó en el contexto del transporte, las comunicaciones y el desarrollo urbano de los siglos XIX y XX.
Hoy en el siglo XXI, cuando planificamos el CBD, debemos considerar los siguientes cambios importantes:
1. Internet permite que el intercambio de información interpersonal no esté restringido por el espacio;
2. El desarrollo del transporte moderno y el surgimiento de la sociedad automovilística han cambiado el concepto de distancia. En Beijing, prefiero caminar los 10 kilómetros de la 5.ª circunvalación que los 10 metros de la 2.ª circunvalación. Por no hablar de Xidan y Wangfujing, incluso en la zona de Guomao, puede llevar más de media hora caminar 10 metros en las horas punta.
3. A medida que la ciudad se expanda y el volumen de tráfico aumente, la congestión del tráfico en el centro de la ciudad será cada vez más grave.
4. Los viajes cómodos y el aire fresco serán indicadores importantes de la eficiencia laboral y la calidad de vida de la población urbana.
Debido a los cuatro aspectos anteriores, si el CBD todavía está ubicado en el centro de la ciudad y en un centro bullicioso, los costos comerciales de las empresas que operan en el CBD serán cada vez más altos.
Sus costos comerciales incluyen:
1. Altos costos de construcción de oficinas;
2. Altos costos de vivienda para que los empleados vivan cerca del CBD, que eventualmente se convertirán en costos laborales de la empresa;
3. El coste del tiempo de desplazamiento y de entrada y salida del trabajo debido a los atascos;
4. El coste de la salud de jefes y empleados debido a la contaminación ambiental. La congestión del tráfico alrededor del CBD y los densos edificios en el CBD han provocado una reducción en la tasa de ecologización y un aumento en la proporción de superficie construida. Una gran cantidad de aire acondicionado y gases de escape de los automóviles han provocado una disminución en la calidad del aire. El edificio se refracta entre sí, provocando contaminación lumínica. Todo esto afectará la salud de los jefes y empleados del CBD.
Por lo tanto, en la planificación del CBD, el pensamiento de la economía tradicional debería ser reemplazado por el pensamiento de la economía en red, y el pensamiento de la era de los paseos o la era de los carruajes tirados por caballos debería ser reemplazado por El pensamiento de la sociedad del automóvil. Si todavía utilizamos el pensamiento tradicional, especialmente el pensamiento de desarrollo inmobiliario, para planificar el futuro CDB, es probable que dejemos un montón de basura urbana de alta calidad para la futura metrópoli.
Con la llegada de la economía de Internet y la era del automóvil, muchas grandes empresas de países desarrollados como Estados Unidos han trasladado sus sedes del centro de la ciudad a los suburbios. Por ejemplo: Microsoft tiene su sede en Redmond, Washington, Mobil Oil tiene su sede en Irving, Texas, Kodak tiene su sede en Rochester, Nueva York y Wal-Mart tiene su sede en Bentonville, Arkansas. La sede de IBM está en White Plains, Nueva York. Creo que el futuro distrito comercial será diversificado y descentralizado.
El éxito o el fracaso del CBD depende de si los beneficios incrementales que aporta a la empresa son mayores que los costos incrementales.
Las empresas que ingresan a la oficina del CBD esperan obtener más beneficios que trabajar en otros distritos comerciales Más beneficios, este es el beneficio incremental que aporta el CBD a la empresa. Sin embargo, debido a los cuatro factores anteriores, también habrá aumentos de costos para las empresas que ingresen al CBD. Cabe señalar que este aumento de costos seguirá aumentando. Porque, con el aumento de la propiedad de automóviles urbanos, especialmente con el aumento de la propiedad de automóviles de cuello blanco en el CDB, los costos de tiempo y salud causados por la congestión del tráfico seguirán aumentando. Cuando el beneficio incremental de ingresar al CBD sea menor que el costo incremental, las personas evacuarán el CBD una tras otra y trasladarán las oficinas de sus empresas a los suburbios con un entorno hermoso y transporte conveniente. Por lo tanto, desde una perspectiva a gran escala, en el futuro cercano, las ciudades metropolitanas como Beijing y Shanghai serán las mejores ubicaciones para el CBD; a largo plazo, las ciudades costeras de tamaño mediano como Xiamen, Qingdao y Dalian serán mejores opciones; para el CDB.
Desde una perspectiva de espacio pequeño, a corto plazo, los centros urbanos bulliciosos y los centros de las ciudades son las mejores ubicaciones para el CBD; a largo plazo, las zonas urbanas y suburbanas e incluso los suburbios exteriores con bellos entornos y transporte conveniente lo serán; Habrá mejores opciones para el CBD.
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