La reunión del Politburó emitió una señal positiva: perfeccionar las políticas inmobiliarias adaptadas a la ciudad y optimizar la supervisión de los fondos de preventa de viviendas comerciales.
Muchos expertos entrevistados dijeron a los periodistas del 21st Century Business Herald que esta reunión marcó la unificación de los objetivos de política inmobiliaria de arriba hacia abajo y lanzó una señal política más clara y positiva para la industria.
Específicamente, el tono general de que "la vivienda es para vivir, no para especular" permanece sin cambios, y las políticas específicas de la ciudad son la línea principal. Sobre esta base, abre espacio para la optimización de políticas en varios lugares. Al mismo tiempo, en la reunión del Politburó se mencionó por primera vez la optimización de la supervisión de los fondos de preventa de viviendas comerciales. Las políticas del lado de la demanda y de la oferta han formado una sinergia para ayudar al mercado a estabilizarse y recuperarse, y promover la recuperación. Desarrollo estable y saludable del mercado inmobiliario.
Dos apoyos por el lado de la demanda
Dado que las políticas específicas de las ciudades siempre han sido una parte importante de la política regulatoria inmobiliaria, refleja la precisión de las autoridades reguladoras en la búsqueda del equilibrio. Zou, líder del equipo del proyecto de big data sobre vivienda del Instituto Nacional de Estrategia Económica, cree que las políticas de "vivir en la ciudad" y "vivir en la casa y no especular" juntas forman la piedra angular de la política de regulación del mercado inmobiliario y mecanismo de largo plazo. Para los mercados inmobiliarios con fuertes diferencias regionales, las "políticas específicas de cada ciudad" pueden mejorar la eficacia de las políticas de regulación inmobiliaria.
En la declaración de esta reunión del Politburó, las políticas específicas de la ciudad tienen una dirección más específica, es decir, "apoyar a varias localidades para mejorar las políticas inmobiliarias de acuerdo con las condiciones locales".
"Partir de las realidades locales significa que las autoridades locales tienen mayor autoridad para ajustar las políticas", dijo Li, investigador jefe del Centro de Investigación de Políticas de Vivienda de la provincia de Guangdong. Chen Wenjing, director de investigación de mercado del Departamento de Índices de la Academia China Index, también sostiene la misma opinión. Considera que se ha abierto el espacio para optimizar las políticas regulatorias.
De hecho, desde este año, se han optimizado continuamente varias medidas para estabilizar el mercado inmobiliario desde el gobierno central hasta los locales. El seguimiento realizado por la China Index Academy muestra que, hasta el 29 de abril, casi 100 ciudades de todo el país han emitido más de 100 pólizas inmobiliarias durante el año.
Los ajustes implican principalmente aumentar el límite de préstamos del fondo de previsión, reducir el índice de pago inicial, reducir la tasa de interés hipotecaria, emitir subsidios para la compra de viviendas y brindar apoyo financiero a las empresas inmobiliarias. Recientemente, la política de las "cinco restricciones" representada por las restricciones de compra y venta también se ha ajustado en cierta medida.
Las "cinco restricciones" sobre bienes raíces se refieren a restricciones de compra, restricciones de préstamos, restricciones de ventas, restricciones de precios y restricciones comerciales. Esta es actualmente la política de compra de viviendas más estricta del país, y la superposición de los "cinco límites" también se considera un símbolo importante de la última ronda de regulación del mercado inmobiliario. Los analistas creen que el ajuste de la política de los "cinco límites" refleja la sutil transformación de las políticas regulatorias de supresión a apoyo.
A partir de abril, comenzaron a aparecer ciudades con mayor densidad, mayor intensidad y mayores niveles de energía, incluidas ciudades fuertes de segundo nivel como Nanjing y Suzhou.
Zhang Dawei, analista jefe de Centaline Real Estate, dijo: "Si había reservas antes, después de esta reunión, más ciudades optimizarán sus políticas de mercado inmobiliario y la intensidad será mayor".
"Se espera que la regulación local se vuelva más autónoma en el período posterior, y se espera que las políticas restrictivas como restricciones de compra, restricciones de venta y restricciones de préstamos se relajen en ciudades más grandes y medianas. Préstamo para vivienda Se espera que las tasas de interés, los impuestos a las transacciones y otros costos de compra de viviendas se reduzcan aún más, con necesidades rígidas y tipos de mejoras. Se liberará la demanda de vivienda", dijo Xu Xiaole, analista jefe de mercado de RealData, al reportero del 21st Century Business Herald.
Li también dijo que la optimización de las políticas se ha extendido a las ciudades cálidas y que las políticas restrictivas pueden relajarse en el futuro. Sin embargo, los reguladores continúan enfatizando que "la vivienda es para vivir, no para especular", lo que también significa. que los ajustes de políticas deben ser realistas y tener un resultado final.
Vale la pena señalar que esta reunión también enfatizó otro tipo de apoyo al lado de la demanda, y la expresión pasó de "satisfacer mejor las necesidades de vivienda razonables de los compradores de viviendas" a "apoyar las necesidades de vivienda rígidas y mejoradas". " .
65438 La Conferencia Central de Trabajo Económico celebrada en febrero del año pasado señaló que apoyar el mercado de la vivienda comercial para satisfacer mejor las necesidades de vivienda razonables de los compradores de viviendas se convertirá en uno de los principales temas de las políticas del mercado inmobiliario local en 2022. . Entre ellos, además de la rigidez de la demanda, también es bienvenida una mejora de la demanda. Las medidas que han atraído mucha atención recientemente, como alentar a las personas mayores a vivir con familiares para su jubilación, cancelar la "suscripción de vivienda y suscripción de préstamo" y relajar las restricciones de compra para familias con dos y tres hijos, tienen como objetivo apoyar la demanda de mejoras.
Yan Yuejin, director de investigación del Centro Think Tank del Instituto de Investigación E-House, señaló que China todavía se encuentra en la etapa de rápido desarrollo urbano y la demanda de vivienda es relativamente fuerte.
Sin embargo, desde la perspectiva de la estratificación de la demanda, algunas grandes ciudades han entrado en la etapa de mejora de la demanda. Satisfacer estas necesidades es de gran importancia para estabilizar el mercado inmobiliario.
“Desde el primer trimestre, ha habido pocas políticas para apoyar la demanda de mejora. La declaración del Politburó de apoyo a la demanda de vivienda rígida y de mejora también muestra que el apoyo político en el segundo trimestre puede inclinarse hacia la demanda de mejora. Zhuge Zhao Wang Xiaoyu, analista jefe del Centro de Investigación de Datos de Vivienda, dio ejemplos como acortar el período del impuesto al valor agregado, relajar las restricciones a las ventas y fortalecer la liquidez del mercado de viviendas de segunda mano. Ella cree que la mejora del mercado inmobiliario debe estar impulsada por una mayor demanda, y el apoyo político para una mayor demanda merece reconocimiento.
Optimizar la supervisión de los fondos de preventa para viviendas comerciales
La declaración de la reunión sobre la supervisión de los fondos de preventa para viviendas comerciales se considera lo más destacado de los ajustes de alto nivel , lo que "demuestra plenamente que la supervisión de los fondos de preventa también se ha tomado en serio".
En febrero de este año, el Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural emitió las “Medidas para la Supervisión y Gestión de los Fondos de Preventa de Vivienda Comercial” y las distribuyó a todas las localidades, estandarizando el precio de preventa. La política de supervisión del fondo de venta en principios generales, pero los detalles específicos y la implementación aún se dejan a los gobiernos locales en función de Implementar políticas según la ciudad.
El sistema de supervisión de fondos de preventa está diseñado para garantizar la seguridad de los fondos de preventa. Los fondos de supervisión clave adecuados pueden garantizar la finalización y entrega sin problemas de los proyectos, proteger los derechos e intereses legítimos de los compradores de viviendas y promover el desarrollo estable y saludable del mercado.
Zhang Dawei señaló que las políticas actuales implementadas en varios lugares son básicamente reservar fondos de preventa para todo el proyecto de acuerdo con ciertos estándares de construcción e instalación. Dio un ejemplo: "Un proyecto residencial de 200.000 metros cuadrados, basado en un costo de construcción de 5.000 yuanes por metro cuadrado, requiere 654.380 millones de yuanes para la supervisión del fondo de preventa. Por lo tanto, si hay pocas ventas tempranas, es probable que Se desarrollarán cientos de suites. Los distribuidores no gastarán ni un centavo, pero esta es una política razonable que garantiza los derechos e intereses de los compradores de viviendas "
Sólo durante la crisis de la industria, creen los analistas de la industria. que debe hacerse bajo la premisa de garantizar la seguridad de los fondos. Para mejorar la eficiencia del uso de los fondos, es necesario encontrar un nuevo equilibrio entre la supervisión de "Baojiaolou" y la eficiencia del uso de los fondos, y liberar razonablemente los pre-. vender fondos de acuerdo con las políticas de la compañía para aliviar la presión financiera a corto plazo de las empresas de bienes raíces y proteger los derechos e intereses legítimos de los proveedores upstream y downstream, estabilizar la confianza del mercado y lograr un círculo virtuoso en la industria.
Según el seguimiento de la China Index Academy, desde 2022, Foshan, Nanjing, Yantai, Nanping, Changde y otras ciudades han ajustado sucesivamente sus sistemas de supervisión de fondos de preventa acelerando la eficiencia de aprobación y relajando los ratios de supervisión de capital. , sustitución de garantías bancarias, etc. De esta forma, podemos mejorar la eficiencia del uso de los fondos de preventa y reducir la presión sobre la liquidación de fondos regulatorios clave para las empresas inmobiliarias.
Chen Wenjing cree que en el corto plazo, "garantizar la entrega de edificios" sigue siendo el objetivo de la política, pero esta reunión enfatizó la orientación política de "optimizar la supervisión de los fondos de preventa para viviendas comerciales". ". Se espera que las normas regulatorias para los fondos de preventa en algunas ciudades se relajen a un nivel marginal, lo que ayudará a aliviar la presión de financiación a corto plazo sobre las empresas inmobiliarias.
Zhang Dawei también dijo que esta vez el gobierno central ha dejado en claro la optimización de las políticas de supervisión de fondos de preventa y se espera que más ciudades emitan políticas laxas, lo que será bueno para la mayoría de las empresas. "Para las empresas con cadenas de capital estrechas, el impacto no será grande. Por el contrario, para las empresas con cadenas de capital relativamente flexibles, puede haber ciertos incentivos", analizó.
Esperando las perspectivas del mercado, Xu Xiaole cree que la demanda de vivienda se liberará gradualmente, el mercado acelerará la recuperación, los riesgos de liquidez de las empresas inmobiliarias se eliminarán y las preocupaciones de los consumidores sobre la compra de nuevas viviendas disminuirán. se aliviarán, las expectativas del mercado mejorarán y la oferta y la demanda aumentarán. Se espera que se forme una retroalimentación positiva en ambos extremos. Al mismo tiempo, las mejoras en el lado de las ventas aumentarán la confianza de las empresas inmobiliarias a la hora de invertir e iniciar la construcción, y también se recuperará su entusiasmo por adquirir terrenos. El desarrollo estable y saludable del mercado inmobiliario también favorece la estabilización del mercado macroeconómico y el logro de los objetivos esperados de desarrollo económico y social a lo largo del año.