Impulsar firmemente la nueva política inmobiliaria para apoyar la reanudación del trabajo. Por qué las políticas de estas cinco ciudades se han convertido ahora en “tours de un día”
El reportero encontró que todas las localidades han adoptado básicamente medidas como diferir o pagar las tarifas de transferencia de tierras a plazos, optimizar las licencias de preventa para viviendas comerciales, descongelar los fondos regulatorios de preventa y retrasar el período de finalización y entrega. y subsidios de impuestos sobre escrituras para la compra de nuevas viviendas comerciales.
Al mismo tiempo, muchas ciudades han introducido recientemente fuertes políticas de "relajación" inmobiliaria y luego las han retirado urgentemente. Por ejemplo, Zhumadian, provincia de Henan, propuso reducir el índice de pago inicial de los préstamos para primera vivienda, y Guangzhou anunció que los proyectos de servicios comerciales ya no restringirán los objetivos de ventas.
Zhang Dawei, analista jefe de Centaline Real Estate, cree que muchas ciudades han suspendido políticas debido a políticas fuertes, pero aún se están introduciendo políticas tentativas, principalmente porque la financiación local de la tierra, incluida la estabilidad económica, requiere ajustes para pólizas inmobiliarias. "En general, algunas ciudades que relajaron las políticas de control inmobiliario durante la epidemia han sido suspendidas, y es probable que la dirección de las políticas inmobiliarias posteriores cambie".
Muchos lugares permiten el aplazamiento de la transferencia de tierras Tarifas para relajar las condiciones de preventa.
Actualmente, Nanjing, Hangzhou, Suzhou, Wuxi, Shenzhen, Xi, Nanchang, Wuhan y otras ciudades han introducido nuevas políticas para ayudar a las empresas y apoyar a las empresas inmobiliarias a reanudar la producción.
El periodista descubrió que para aliviar la presión sobre las empresas inmobiliarias bajo el impacto de la epidemia, las políticas introducidas incluyen principalmente permitir a las empresas aplazar o pagar las tarifas de transferencia de tierras a plazos, ajustar los planes de transferencia de tierras; ajustar las condiciones de preventa y descongelar los fondos de preventa; relajar la supervisión de preventa; permitir la extensión de los plazos de inicio, finalización y entrega de la construcción;
En términos de políticas territoriales, Shanghai, Nanjing, Hangzhou, Suzhou, Tianjin y otras ciudades pueden claramente extender el plazo para pagar las tarifas de transferencia de tierras, permitiendo a las empresas aplazar o pagar las tarifas de transferencia de tierras a plazos; Xi'an también ha realizado ajustes simultáneos. Se ha determinado la proporción del depósito para la licitación de transferencia de tierras.
Como se estipula en Xi, durante el período de prevención y control de epidemias, en principio, el depósito de licitación para las tierras recién transferidas se puede determinar en el 20% del precio inicial y el 50% del precio de transferencia de la tierra. se abonará en el plazo de un mes desde la firma del contrato de transferencia, pudiendo el pago restante fraccionarse y el plazo máximo de pago no podrá exceder de un año. El aviso emitido por Nanchang el 12 de febrero dejó en claro que desde la fecha de emisión hasta el 31 de febrero de 2020, el porcentaje de depósito de licitación de transferencia de tierras se ajustará al 20%. En cuanto al período de pago de la tarifa de transferencia de terreno, el período para terrenos comerciales residenciales o mixtos comerciales y residenciales se ajusta a 6 meses, y para otros terrenos de proyecto se ajusta a 12 meses, pero el 50% debe pagarse dentro de un mes después de la firma del terreno. contrato de transferencia.
Shenzhen, Wuhan, Wuxi, Changchun y otras ciudades han ajustado las condiciones de preventa para proyectos de desarrollo inmobiliario, al tiempo que descongelan los fondos de preventa y relajan la supervisión de preventa.
Por ejemplo, Wuhan estipula que la inversión en desarrollo de proyectos que han obtenido licencias de construcción antes del 65438 de junio + 1 de octubre de 2020 alcanza más del 25%, el progreso de la imagen de los edificios de gran altura alcanza más del 1/ 4, y de varios pisos y si el progreso de la imagen de un edificio de poca altura alcanza más o menos cero, puede solicitar un permiso de preventa. Wuxi estipula que al solicitar la preventa, el requisito de progreso de la imagen original se ajusta para calcularse en función del monto de la inversión, y la parte de preventa puede completar más del 25% del monto de la inversión.
Shenzhen ha dejado claro que los proyectos de viviendas comerciales que soliciten la preventa ya no necesitan presentar prueba del saldo del fondo del proyecto. Los proyectos empresariales que cumplan con las condiciones pertinentes pueden solicitar al banco regulador que descongela fondos que no excedan el 20% del total de los fondos de preventa. Wuhan aclaró que las empresas de proyectos que cumplan las condiciones pertinentes pueden solicitar el 100% de la cuota para utilizar fondos regulatorios clave y pueden solicitar la cancelación de la supervisión de las cuentas regulatorias de las empresas afectadas por la epidemia o que hayan contribuido a dificultades operativas durante la prevención y el control de la epidemia; puede solicitar el pago por adelantado de fondos regulatorios clave.
Además, Jinan, Wuxi, Suzhou, Shenzhen y otras ciudades también han dejado claro que para los proyectos de desarrollo inmobiliario que no puedan entregarse según lo previsto debido a la epidemia, la fecha de entrega puede posponerse según lo previsto. el fin de la epidemia local.
Zhao Xiuchi, vicepresidente y secretario general de la Sociedad de Derecho Inmobiliario de Beijing y profesor de la Universidad Capital de Economía y Negocios, dijo que estas políticas pueden ayudar eficazmente a las empresas inmobiliarias a superar las dificultades de flujo de caja causadas por la epidemia, reducir las disputas del mercado y mantener la normalidad del orden inmobiliario, prevenir eficazmente las fluctuaciones del mercado y reducir el impacto de la epidemia en el mercado inmobiliario.
Algunas ciudades de tercer y cuarto nivel "ofrecen" directamente descuentos para la vivienda.
En lugar de aliviar la presión sobre las empresas mediante nuevas políticas de terrenos y preventa, Hengyang, Hunan, Guilin, Guangxi y otros lugares han introducido nuevas regulaciones para la compra de viviendas. Los "beneficios" aún mayores se distribuyen directamente a las personas que compran viviendas.
El documento público de la ciudad de Hengyang del 18 de febrero aclaró que para aquellos que compren viviendas comerciales nuevas o viviendas existentes, firmen un acuerdo en línea y hayan pagado la tasa del impuesto de escritura del 1%, la compra de la casa será subsidiada. en su totalidad de acuerdo con el impuesto sobre la escritura pagado. Si la tasa del impuesto sobre la escritura pagada es del 1,5%, el subsidio se basará en 2/3 del impuesto sobre la escritura pagado. Si la tasa del impuesto sobre la escritura pagada es superior al 2% (inclusive), el subsidio. se basará en el 50% del impuesto de escrituración pagado. Al mismo tiempo, se ampliará el alcance de los subsidios para la compra de viviendas para talentos, con un subsidio único de 50.000 yuanes para estudiantes universitarios a tiempo completo de universidades que no sean de "doble primera clase".
Un aviso emitido por Guilin el 12 de marzo muestra que, además de reducir o eximir los depósitos de cumplimiento de licitación de tierras, ajustar la gestión de precios de preventa de viviendas comerciales ordinarias y corregir los límites regulatorios clave para los fondos de preventa, También implementará subsidios fiscales a las escrituras de compra de vivienda. El aviso aclara que para quienes compren nuevas viviendas comerciales en Guilin del 24 de febrero al 30 de junio de 2020, según el impuesto sobre la escritura pagado, la tasa de subsidio del impuesto sobre la escritura es del 100%.
Ciudades como Yulin y Qinzhou en Guangxi también han introducido políticas para proporcionar subsidios de impuestos sobre la escritura para la compra de nuevas viviendas comerciales. Qinzhou ha dejado en claro que los residentes comunes recibirán diferentes proporciones de subsidios del impuesto sobre escrituras cuando compren nuevas viviendas comerciales en diferentes momentos de enero a diciembre de 2020. Yulin ha dejado en claro que de marzo a mayo de 2020, se otorgarán diferentes proporciones de subsidios del impuesto sobre escrituras; se dará a las nuevas compras de viviendas comerciales en diferentes momentos. Al mismo tiempo, ambos lugares han dejado claro que el 100% del mismo monto de subsidios se otorgará al personal médico en función del impuesto de escritura real pagado durante todo el año.
Zhang Dawei, analista jefe de Centaline Real Estate, cree que las políticas regulatorias para el mercado inmobiliario en varias regiones son muy obvias en términos de intensidad y dirección. "Las políticas inmobiliarias de la mayoría de las ciudades se centran principalmente en políticas de fondos de previsión, exenciones de tarifas de transferencia de tierras y políticas de aceleración de preventa. Algunas ciudades también han reducido los subsidios para la compra de viviendas con impuestos sobre la escritura, pero estos se concentran principalmente en individuos de tercer y cuarto lugar. ciudades de nivel."
Pero también señaló que la mayoría de las políticas inmobiliarias que se pueden implementar en la actualidad son básicamente para "salvar empresas" en lugar de "salvar el mercado". "Actualmente, las políticas locales son muy limitadas y básicamente sólo desempeñan un cierto papel en la reducción del gasto. Para las empresas inmobiliarias, el mayor problema es la presión financiera, especialmente la deuda que vence. Una vez que las ventas no se recuperen rápidamente, las empresas inmobiliarias tendrán problemas en abril. Mayo enfrentará una presión financiera generalizada”.
Las políticas de “relajación” inmobiliaria en los cinco lugares fueron publicadas y luego retiradas.
Si bien muchos lugares han introducido nuevas políticas para ayudar a las empresas, en el último mes, muchas ciudades también han introducido políticas de "relajación" inmobiliaria y se han encontrado con "recorridos de un día en el sitio web oficial" uno tras otro.
El 24 de marzo, el Weibo oficial de la Oficina de Información del Gobierno Municipal de Haining "Haining Release" anunció que durante la Exposición de Vivienda Haining Shangyun del 25 de marzo al 24 de abril, no se implementará la "exposición de vivienda no autorizada". por el momento. Política de registro de población de hogares de Haining. En otras palabras, los no residentes de Haining pueden comprar varios apartamentos en Haining. Pero esa noche, el contenido anterior fue eliminado y los departamentos locales pertinentes respondieron a los medios que la política de restricción de compras había sido revocada.
Anteriormente, las políticas de “relajación” inmobiliaria introducidas en Zhumadian, Guangzhou, Baoji, Jinan y otros lugares fueron retiradas urgentemente poco después de su publicación.
El 21 de febrero, Zhumadian, provincia de Henan, emitió opiniones proponiendo aumentar el límite máximo de préstamos para los fondos de previsión de vivienda de los empleados en cada condado de 450.000 yuanes a 500.000 yuanes, y al mismo tiempo aumentar el mínimo. pago de los préstamos para la primera vivienda de los empleados. La proporción se redujo del 30% al 20%. El 28 de febrero, los principales camaradas responsables del gobierno popular municipal de Zhumadian fueron entrevistados y los documentos políticos fueron retirados.
El 3 de marzo, Guangzhou introdujo 48 medidas para optimizar la gestión de construcción y ventas de proyectos comerciales y de servicios que no hayan completado los procedimientos de planificación y construcción, la unidad de división mínima ya no será. los artículos de Servicio operativos limitados ya no están restringidos a objetivos de ventas, y aquellos que han sido confirmados y registrados ya no están restringidos a objetivos de transferencia. Poco después, el documento fue eliminado del sitio web oficial del gobierno municipal de Guangzhou. El 5 de marzo, entre las 48 medidas publicadas nuevamente, se eliminó el contenido de "flexibilización" en materia de servicios empresariales.
El 12 de marzo, Baoji, provincia de Shaanxi, emitió medidas claras. Los bancos deben esforzarse activamente para reducir el índice de pago inicial de los préstamos para vivienda primera, y el monto máximo del préstamo del fondo de previsión se incrementará de 400.000 a 500.000. . En la tarde del día 12, el documento fue eliminado del sitio web oficial del gobierno municipal de Baoji.
El 15 de marzo, Jinan, provincia de Shandong, emitió una política según la cual la compra de viviendas comerciales de construcción ecológica de dos estrellas o más en el área de gestión directa de la zona piloto de conversión de energía cinética nueva y antigua no está permitida. sujeto a la política de restricción de compras de la ciudad de Jinan; los fondos regulatorios de preventa serán confiscados y devueltos de inmediato. Dos días después, la Zona Pionera de Conversión de Energía Cinética Nueva y Antigua de Jinan emitió una declaración de corrección afirmando que las dos declaraciones de política anteriores eran inexactas y debían corregirse.
Zhao Xiuchi señaló que la política de "gira de un día" refleja la urgencia del gobierno local de rescatar el mercado y también le preocupa que no sea propicia para el desarrollo estable a largo plazo del mercado inmobiliario. Queda por comprobar si las políticas introducidas funcionarán para la ciudad.
Zhang Dawei analizó que bajo la situación epidémica, se deben ajustar los cambios macroeconómicos y la regulación inmobiliaria, en particular, basándose en el principio de vivienda para vivir y no para especular, se deben introducir ciertas políticas para necesidades rígidas. y mejoras sin violar la regulación del mercado inmobiliario, en principio no tendrá mucho impacto en el mercado. Sin embargo, se sospecha que las políticas de flexibilización, incluidas las de Haining, alientan la especulación inmobiliaria.
“El contenido de las políticas de relajación varía de un lugar a otro, pero siempre ha existido el fenómeno de que se retirarán mientras los medios informen intensamente. Esto significa que, aunque el mercado inmobiliario tiene una política para ello. En cada ciudad, las políticas emitidas por cada lugar para el mercado inmobiliario local siguen siendo demasiado arbitrarias. "Algunas políticas claramente han tocado el resultado final de la política y violado el principio de no especular con bienes raíces", dijo Zhang Dawei.
Opinión de expertos
No hay contradicción entre “la vivienda es para vivir, no para especular” y apoyar la compra de viviendas para necesidades inmediatas.
Zhang Dawei cree que no existe contradicción entre vivienda para vivir y no para especular y apoyar la compra de viviendas para necesidades inmediatas. La dirección general de la política inmobiliaria de China es "vivir en una casa, no especular", por lo que para estabilizar el mercado durante la epidemia, algunos gobiernos han introducido políticas de apoyo para las personas que sólo necesitan comprar casas, lo que no violar la política del gobierno central.
Dijo que aunque las políticas de muchas ciudades son “viajes de un día”, bajo la presión de las finanzas locales, se espera que más ciudades pongan a prueba el resultado final de las políticas en el futuro. Especialmente en las ciudades de tercer y cuarto nivel, la presión del capital es alta y hay mayores expectativas de flexibilizar los controles inmobiliarios y estabilizar y activar el mercado inmobiliario.
En el futuro, la tendencia general seguirá siendo construir un sistema "tanto de alquiler como de compra".
Zhao Xiuchi señaló que China todavía se encuentra en la etapa de rápida urbanización, todavía existe una gran demanda de vivienda y el impacto de la epidemia en el mercado inmobiliario es de corta duración.
Dijo que la formulación actual de políticas inmobiliarias en varios lugares no sólo debe responder al impacto de la actual epidemia, sino también partir del desarrollo saludable a largo plazo del mercado inmobiliario. Para la primera vivienda, usted puede ocuparse del ratio de pago inicial y de la política de crédito de tipos de interés, y puede adoptar la política de reconocer la casa pero no el préstamo.
Zhao Xiuchi dijo que el establecimiento de un sistema de vivienda que promueva tanto el alquiler como la compra sigue siendo la tendencia general en el futuro. Sólo promoviendo tanto el alquiler como la compra se podrá lograr un desarrollo estable y saludable del mercado inmobiliario. lograrse. Por lo tanto, debemos seguir desarrollando vigorosamente el mercado de alquiler residencial, otorgar a los inquilinos los derechos que les corresponden y proteger su derecho a vivir. Actualmente, sobre la base de inspecciones de protección, se debería permitir a los arrendatarios regresar a sus edificios arrendados lo antes posible para reanudar el trabajo y la producción, y también se deberían fomentar nuevas relaciones de alquiler.