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Análisis de las estrategias de desarrollo de las empresas inmobiliarias chinas
En el proceso de desarrollo empresarial, las cuestiones tácticas generalmente no causan demasiadas pérdidas y son relativamente fáciles de ajustar. Los problemas estratégicos pueden hacer que las empresas pierdan oportunidades de desarrollo y tomen direcciones de inversión equivocadas, por lo que las empresas deben prestar atención a las estrategias de desarrollo. En pocas palabras, la estrategia de desarrollo de una empresa es la dirección y los objetivos de desarrollo de la empresa formulados después de un análisis exhaustivo de los factores que afectan la demanda del mercado desde un nivel social alto.
Los siguientes son varios factores importantes que afectan actualmente al mercado inmobiliario:
Factor 1:
El volumen total de transacciones de viviendas comerciales en todo el país en 2009 fue de 663,69 millones. Metros cuadrados Calculado en 80 metros cuadrados por unidad de vivienda comercial, hay aproximadamente 8,3 millones de unidades. ¿Cuántas de ellas son transacciones con fines de inversión y especulación inmobiliaria? A medida que se introducen una tras otra las políticas del país para combatir la especulación inmobiliaria, especialmente la próxima política de impuestos a la propiedad, si se elimina esta parte del poder adquisitivo, ¿cuánto poder adquisitivo quedará realmente para fines residenciales?
Factor 2:
En 2010, el estado lanzó 5,8 millones de unidades de vivienda bajo política, incluidas viviendas asequibles y viviendas de bajo alquiler. En 20110, se invertirán 1,5 billones de unidades y se construirán 100.000 unidades. A medida que la fortaleza nacional de mi país aumente y el país necesite expandir la demanda interna, ¿será posible aumentar los esfuerzos de desarrollo en el futuro? ¿Qué impacto tendrá en el mercado inmobiliario de mi país?
Factor 3:
El 80% de la población urbana de China no puede permitirse comprar una casa. Este es un problema real. Como país socialista, China nunca ignorará la existencia a largo plazo de este fenómeno y el gobierno definitivamente resolverá este problema. Lo que queremos analizar es la rapidez y alcance de la liquidación y el posible impacto en el mercado inmobiliario.
Factor 4:
Las actuales políticas de control inmobiliario tienen un impacto en la demanda del mercado como la especulación y la inversión inmobiliaria. Ahora también tomamos en consideración la política del impuesto a la propiedad. Consulte las políticas de impuestos a la propiedad de los países desarrollados. Por ejemplo, Estados Unidos implementa tasas impositivas diferenciales regionales, que representan entre el 5% y el 0,27% del pago total de la vivienda. Teniendo en cuenta las condiciones nacionales reales de mi país, la asequibilidad de las personas de bajos ingresos, el papel de la regulación inmobiliaria, la estimulación de la demanda interna y otros factores, un análisis exhaustivo de la política de impuestos a la propiedad de mi país muestra que es posible adoptar políticas diferenciales y progresivas. tasas impositivas, por lo que la tasa impositiva más alta puede ser superior al 5%, y la tasa impositiva más baja probablemente mucho menor que el 0,27%.
Factor 5:
Según estadísticas de más de 660 ciudades en 2010, la tasa de desocupación con lecturas de medidor cero durante seis meses consecutivos llegó a 65,4 millones de unidades, suficiente para alberga a 200 millones de personas. ¿Hará el país imposible que un gran número de personas pueda comprar casas, por un lado, y dejar un gran número de casas ociosas, por el otro? Un libro azul publicado por la Academia China de Ciencias Sociales señala que la burbuja inmobiliaria de China que supera el 50% no es en modo alguno infundada.
No podemos juzgar con precisión el alcance y el momento del impacto de estos factores en la tendencia del mercado inmobiliario de China, pero estos factores deben analizarse para proporcionar referencia a las empresas para formular estrategias de desarrollo.
Para analizar estos factores de forma más objetiva hay que pensar desde la perspectiva de la responsabilidad social. China es el partido gobernante de un país socialista y un * * partido de producción que representa los intereses del pueblo. Aunque cierta corrupción va en contra del propósito del Partido Comunista de servir al pueblo de todo corazón, en términos generales, el gobierno todavía representa los intereses del pueblo. A medida que mejore la calidad general y el cultivo de los miembros del Partido, el propósito de servir al pueblo de todo corazón seguramente será más perfecto, lo que no puede resistir la prueba en China.
Un gobierno definitivamente continuará desarrollando e incluso dominando el mercado inmobiliario basándose en la demanda de vivienda, hasta que los precios de la vivienda vuelvan a ser racionales.
1 Resolver el problema de la vivienda de la gente corriente es uno de los principales problemas de subsistencia que enfrentan los gobiernos urbanos chinos. El 80% de la población urbana no puede permitirse una vivienda, lo que se ha convertido en un problema real y grave. El gobierno central ha comenzado a vincular la solución a este problema con evaluaciones del desempeño de los gobiernos locales y políticas de uso de la tierra, por lo que los gobiernos locales en todos los niveles responderán positivamente.
La implementación de esta política tendrá poco impacto en los ingresos fiscales de los gobiernos en todos los niveles.
En primer lugar, en términos de concepto de consumo, los chinos están más inclinados a comprar viviendas asequibles, pagar el alquiler mensual y quedarse con la casa en el futuro.
La demanda de viviendas asequibles será mucho mayor que la de viviendas de bajo alquiler. La inversión del gobierno en el desarrollo de viviendas asequibles será finalmente pagada por los consumidores y podrá recuperarse rápidamente, al mismo tiempo que impulsará los ingresos fiscales.
En segundo lugar, el gobierno puede desarrollarse sin obtener beneficios. Mientras los precios de la tierra se mantengan sin cambios, reducir las ganancias de los desarrolladores a partir de los precios de la vivienda puede reducir en gran medida los precios de la vivienda y no tendrá mucho impacto en los ingresos fiscales de los gobiernos locales. Más adelante, con el aumento de la proporción de los ingresos por impuestos a la propiedad en los ingresos fiscales locales y la asignación de tarifas de transferencia de tierras para proyectos municipales, los gobiernos locales continuarán reduciendo los precios de la tierra y promoviendo el retorno racional de los precios de la vivienda, al tiempo que garantizan la construcción de proyectos de imagen. y los ingresos fiscales.
En segundo lugar, es imperativo que mi país implemente el impuesto a la propiedad.
1 Es una fuente tributaria importante para garantizar ingresos fiscales estables y suficientes de los gobiernos locales. Por ejemplo, en Estados Unidos, el 80% de los ingresos fiscales de los gobiernos locales subestatales solían provenir de impuestos a la propiedad. Aunque la proporción ha bajado ahora al 70%, los ingresos fiscales totales se han quintuplicado en los últimos 20 años. La principal fuente de ingresos fiscales para los gobiernos locales en mi país son las tasas de transferencia de tierras, que representan entre el 70% y el 80% de los ingresos fiscales totales. Esto no sólo genera inestabilidad en los ingresos sino que también genera una serie de problemas sociales. En la actualidad, ya existen las condiciones para recaudar el impuesto a la propiedad en mi país. Siempre que se tenga en cuenta la capacidad de las personas de bajos ingresos para pagar impuestos al formular las tasas impositivas, es totalmente factible implementar impuestos a la propiedad.
2. Es un medio necesario para regular la asignación de viviendas e inhibir la inversión en especulación inmobiliaria.
La vivienda es una necesidad de la vida y no puede utilizarse como una herramienta para hacer dinero para la inversión y la especulación. De lo contrario, provocará problemas de subsistencia para la gente, como si el dinero especulara con la cebolla, el jengibre y el ajo. La política fiscal es sin duda el medio más eficaz para regular la asignación de viviendas y combatir la inversión y la especulación inmobiliaria.
La situación futura del mercado inmobiliario
1 La actual política de préstamos para vivienda, la política de impuestos sobre sucesiones y la política de impuestos sobre transacciones de viviendas de segunda mano han comenzado a afectar la inversión de inversión personal. fondos en el mercado inmobiliario, y el país está planificando La política de impuesto a la propiedad implementada tendrá un mayor impacto.
En 2009, el número total de transacciones de viviendas comerciales en todo el país fue de aproximadamente 8,3 millones de unidades. Si el volumen de transacciones de inversión inmobiliaria se exprime como el agua, no podemos juzgar con precisión cuánto volumen de transacciones quedará para la demanda real de autoocupación, pero sabemos que había 65,4 millones de casas desocupadas en más de 660 ciudades en 2010. En 2009, 7,9 veces el volumen total de negociación. Es cierto que la inversión en especulación inmobiliaria representa una gran proporción y la inversión tiene como objetivo ganar dinero. Si es difícil ganar dinero invirtiendo en bienes raíces bajo políticas de control nacional, esta parte de los fondos inevitablemente fluirá en otras direcciones, dejando solo la demanda real. Según las estadísticas nacionales, el volumen de transacciones recientes de viviendas comerciales ha disminuido un 46% en comparación con el mismo período del año pasado.
En 2011, el gobierno invertirá 150 millones de yuanes para construir 10.000 conjuntos de viviendas protegidas. Tomando como base la población urbana de 640 millones, la tasa de cobertura de la póliza es del 80% y cada familia tiene tres personas, lo que solucionará el problema de vivienda del 6% de la población urbana. Si el gobierno continúa invirtiendo en construcción, definitivamente reducirá directamente los precios de la vivienda y permitirá comprar una gran cantidad de casas. El volumen de construcción de viviendas protegidas en 2011 superó el volumen total de transacciones de viviendas comerciales en 2009. Bajo la presión de las políticas nacionales, los proyectos inmobiliarios desarrollados en paralelo con el gobierno caerán en el atolladero de ventas invendibles y las empresas inmobiliarias afrontarán enormes pérdidas económicas.
Bajo la pesada carga de la caída de los precios de la vivienda y de los impuestos a la propiedad, ¿adónde irán a parar los 65,4 millones de casas desocupadas existentes? Si el 30% decide vender, 19,62 millones de unidades de viviendas comerciales llegarán al mercado. Si todos ellos inundaran el mercado, podrían vivir 200 millones de personas. Según el volumen de transacciones de viviendas comerciales en 2009, puede satisfacer la demanda del mercado durante 8 años.
En este contexto de mercado, las empresas inmobiliarias deben estar a la altura de las estrategias de desarrollo corporativo, formular planes de respuesta razonables y manejar y deshacerse de proyectos peligrosos con anticipación.
El mercado de cualquier producto básico se está desarrollando y cambiando, y lo mismo ocurre con el mercado inmobiliario. No siempre habrá un entorno de mercado donde se pueda comprar una casa. En la actualidad, 78 empresas centrales han comenzado a retirarse del mercado de manera ordenada, algunas empresas inmobiliarias han iniciado fusiones y reorganizaciones y empresas inmobiliarias con proyectos de alto riesgo han comenzado a retirarse. Entonces, ¿cómo deberían responder las empresas inmobiliarias?
1 Las empresas constructoras deben estar preparadas para conectarse con el gobierno tanto como sea posible y prepararse para compartir el pastel de 1,5 billones de políticas.
2. Las empresas de desarrollo inmobiliario deben desviarse de la dirección de desarrollo del gobierno tanto como sea posible y controlar la escala de los proyectos en construcción, en construcción y en venta dentro de la línea roja de seguridad corporativa paralela al gobierno.
Cinco nuevas direcciones para la estrategia de desarrollo de empresas inmobiliarias
Grupo objetivo: grupos de ingresos medios y altos fuera de la cobertura de la política de vivienda desarrollada por el gobierno. La demanda del mercado es:
1 Comunidades residenciales de nivel medio a alto para mejorar la calidad de vida y los estándares de vivienda.
Inmobiliaria de viajes, vacaciones y bienestar.
3. Proyectos de reconstrucción de antiguas aldeas apoyados por el gobierno.
En el período de transformación estratégica del desarrollo empresarial, las nuevas oportunidades enfrentarán inevitablemente nuevos desafíos.
1 Si una empresa decide cooperar con el gobierno, el espacio de políticas de desarrollo es el mismo y las bajas ganancias de desarrollo afectarán seriamente la velocidad de desarrollo de la empresa. Para garantizar la velocidad de desarrollo de la empresa, es necesario encontrar nuevas direcciones de desarrollo.
1 No son pocas las empresas las que se enfrentan a la transformación de las estrategias de desarrollo, sino todo el sector inmobiliario en China. Definitivamente habrá mano de obra insuficiente en la etapa inicial, la competencia será feroz y la eliminación es inevitable.
Para sobrevivir y desarrollarse en la feroz competencia del mercado, las empresas deben tener un posicionamiento preciso en el mercado para los proyectos de desarrollo y, de acuerdo con los requisitos de consumo del grupo objetivo, optar por planificar y construir unidades de apoyo ambiental que estén más en en línea con las necesidades de consumo de los grupos de ingresos medios y altos, lo que coloca a las empresas en una posición ventajosa en el desarrollo.