Problemas comunes y soluciones a la administración de propiedades

1. ¿Cómo se forma el comité de propietarios según la ley?

Respuesta: Si la tasa de ocupación residencial alcanza más del 50% o han pasado dos años desde que se mudaron los propietarios de la primera fase, la unidad de desarrollo y construcción o la unidad encomendada por ella deberá notificar de inmediato al distrito de vivienda. departamento de administración. El departamento notificará al comité de propietarios dentro de los seis meses siguientes a la fecha de la primera reunión de propietarios, y la unidad de desarrollo y construcción ayudará a convocar la reunión de propietarios.

En una zona residencial desarrollada en fases, durante el período de desarrollo por fases, previa solicitud de la mitad de los propietarios con derecho a voto que se han mudado allí, la autoridad de vivienda del distrito puede convocar una reunión temporal de propietarios y establecer una junta temporal. comité de propietarios. Los derechos y obligaciones del comité de propietarios temporal son los mismos que los del comité de propietarios. Pregunta:

2. ¿Los miembros del comité de propietarios tienen que ser propietarios?

Respuesta: Los miembros del comité de propietarios son elegidos entre los propietarios por la asamblea de propietarios. El presidente y el subdirector del comité de propietarios serán elegidos por el comité de propietarios entre sus miembros. El comité de propietarios puede contratar comisarías de policía, comités de residentes y otras unidades pertinentes como miembros del comité de propietarios. El comité de propietarios contrata a uno o dos secretarios ejecutivos para manejar los asuntos diarios del comité de propietarios. Pregunta:

3. ¿Cuáles son las facultades del comité de propietarios?

Respuesta:

1: (1) Convocar y ser anfitrión de la junta de propietarios;

(2) Revisar y decidir sobre el uso de los fondos de mantenimiento residencial y fondos especiales de servicios públicos

(3) Contratar una empresa administradora de propiedades mediante licitación pública para implementar la administración de propiedades en el área residencial y firmar, modificar o rescindir el contrato de administración encomendado con ella

(4) Revisar la empresa administradora de la propiedad El plan de gestión anual para el área residencial formulado;

(5) Revisar el plan de gestión anual para el área residencial formulado por la empresa administradora de la propiedad. (4) Revisar el plan de gestión anual de la comunidad residencial, los proyectos de apoyo a la comunidad residencial y los proyectos importantes de mantenimiento formulados por la empresa de administración de propiedades;

(5) Revisar los estándares de cobro para los servicios de administración de propiedades de la comunidad residencial <; /p>

(6) Supervisar el trabajo de administración de propiedades en áreas residenciales de empresas de administración de propiedades. Pregunta:

3. ¿Tiene el promotor derecho a confiar unilateralmente una empresa de gestión inmobiliaria?

Respuesta:

1. Dos años después del inicio de la construcción de una zona residencial, la unidad de desarrollo y construcción realizará la gestión de la propiedad de la zona residencial por sí misma o confiará a una empresa de gestión de la propiedad si el comité de propietarios se establece durante este período, el comité de propietarios deberá firmar; un contrato de administración encomendado con la unidad de desarrollo y construcción y ejercer los derechos estipulados en el Reglamento, pero el contrato de administración encomendado no podrá rescindirse dos años después del inicio de la construcción de una comunidad residencial, la junta de propietarios contratará un; La sociedad administradora de propiedades administrará las propiedades residenciales de acuerdo con lo dispuesto en el Reglamento, y la unidad de desarrollo y construcción original podrá dar prioridad a la administración del contrato en las mismas condiciones.

Si la junta de propietarios no se ha constituido dos años después de iniciada la construcción de una comunidad residencial, la unidad de desarrollo y construcción continuará administrándola por sí misma o encomendando a una empresa administradora de propiedades la continuación de la gestión. Pregunta:

5. ¿Qué materiales de construcción y materiales de construcción deberían entregar los promotores a la comunidad de propietarios?

Respuesta: (1) Plano del área residencial y plan maestro completo;

(2) Planos construidos de edificios, estructuras y equipos individuales;

(3 ) Plano de terminación de la red de tuberías;

(4) Otra información necesaria.

La unidad de desarrollo y construcción deberá completar la construcción de las instalaciones de apoyo relevantes en la comunidad residencial de acuerdo con el plan o el contrato. Pregunta:

6. ¿Cómo dividir las responsabilidades del mantenimiento de la casa?

Respuesta: (1) El propietario es responsable del mantenimiento de las partes interiores.

(2) Las paredes exteriores, escaleras, pasillos, techos, tuberías de agua, tanques de agua compartidos, Públicos; La empresa administradora de la propiedad mantiene y mantiene periódicamente instalaciones como bombas de agua a presión, ascensores, equipos mecánicos y eléctricos, antenas compartidas e instalaciones contra incendios, y los costos se deducen del fondo de mantenimiento residencial.

(3) El fondo de mantenimiento residencial será prorrateado y pagado en cuotas por los propietarios de acuerdo con las regulaciones. La oficina de administración residencial establecerá una cuenta especial como custodia de la unidad de vivienda. se destinará a la reparación y mantenimiento de las instalaciones públicas de la propia vivienda y no se desviará a otros usos.

P:

7. ¿Qué es el fondo especial para instalaciones públicas y cómo se administra y utiliza este fondo?

Respuesta: Al transferir un área residencial, la unidad de desarrollo y construcción asignará un fondo especial único para instalaciones públicas en el área residencial al comité de propietarios basado en el 2% de la inversión total en construcción en la zona residencial excluyendo el precio del suelo. El fondo especial para instalaciones públicas se utiliza para la compra de edificios de gestión y proyectos de reparación grandes y medianos de instalaciones públicas en comunidades residenciales.

Los fondos especiales para instalaciones públicas se administran a través de una cuenta especial creada por el departamento de administración de vivienda del distrito. El departamento de gestión de vivienda del distrito no interferirá con el uso normal del fondo especial para instalaciones públicas por parte del comité de propietarios. Pregunta:

8. Según los "Estándares de servicios de propiedades residenciales de Zhongshan", ¿qué estándares deben cumplir los servicios generales de limpieza residencial comercial?

Respuesta: Los "Estándares de servicios de propiedad residencial de Zhongshan" estipulan que el alcance de los servicios de limpieza para edificios residenciales comerciales ordinarios: dentro de la línea roja de planificación comunitaria y fuera de la puerta del propietario, el contenido del servicio es: (1) tener un contenido de servicio; sistema de limpieza sólido y sistema de responsabilidades de limpieza, con una clara división del trabajo y alcance de responsabilidades; (2) Establecer puntos de recolección de basura, recolectar basura en el área de servicio en edificios y estaciones de basura todos los días y administrar edificios (dedicados) de basura; estaciones, cajas, barriles y basura (3) Limpiar el área dentro del alcance del servicio de limpieza todos los días para garantizar que no haya basura o escombros dentro del alcance del servicio (4) Limpiar las puertas, ventanas, pasamanos de escaleras, barandillas, paredes; , etc. en la escalera y el vestíbulo cada semana. Escaleras, vestíbulos, salas de ascensores, pasillos, etc.; (5) Rociar y liberar rodenticidas, desinfectantes e insecticidas dentro del área de servicio de acuerdo con las regulaciones gubernamentales pertinentes (6) En climas lluviosos y nevados, limpiar las áreas de la comunidad. Es necesario limpiar oportunamente las carreteras principales y nacionales de agua y nieve acumuladas. (7) Cuando se produzcan emergencias de salud pública o emergencias sanitarias, se debe organizar rápidamente el personal para limpiar y desinfectar la propiedad, las piezas utilizadas, las instalaciones y el equipo, y se debe fortalecer la publicidad y el mantenimiento del orden de vida normal. Pregunta:

9. ¿Qué responsabilidades tienen las empresas de administración de propiedades en el mantenimiento del orden público? ¿Debe el propietario asumir la responsabilidad personal y patrimonial?

Respuesta: Las principales responsabilidades de las empresas de administración de propiedades en el mantenimiento del orden público son mantener el orden en las áreas públicas y administrar y proteger las propiedades públicas, incluyendo: (1) Relativamente cerrado: asegúrese de que las entradas y salidas principales de la comunidad está vigilada por personal dedicado día y noche, y se reservan señales claras y medidas preventivas para aquellas que ponen en peligro la seguridad personal (2) Mantener el orden del tráfico: incluida la gestión de la dirección de conducción, la velocidad y los lugares de estacionamiento temporal de los vehículos de motor; y vehículos no motorizados, mantener la circulación fluida de los vehículos; (3) cuidar la propiedad pública: incluidas puertas, ventanas, equipos contra incendios de edificios y tapas de alcantarillas, flores, césped, árboles, frutas, etc. de la comunidad. 4) No menos de una inspección preventiva y patrullaje de partes claves y tramos viales en el área de servicio en horario nocturno, con no menos de 2 patrullas, para que existan planes y registros (5) Existen planes para el manejo de casos de seguridad pública; , casos penales y accidentes de tráfico; cuando ocurra, se deben tomar medidas de inmediato, llamar a la policía a tiempo y cooperar con el departamento de seguridad pública; La empresa de administración de propiedades no tiene la responsabilidad de cuidar los bienes personales y familiares del propietario. Sin embargo, si la empresa de administración de propiedades viola el contrato de servicio de propiedad y causa pérdidas personales y de propiedad al propietario, la empresa de administración de propiedades asumirá la responsabilidad de la compensación. según la ley. Pregunta:

10. ¿Puede una empresa de administración de propiedades confiar a una empresa profesional la prestación de servicios especiales para la administración de propiedades?

Respuesta: Sí, un área de administración de propiedades debe ser administrada de manera uniforme por una empresa de administración de propiedades. Las empresas de administración de propiedades pueden confiar servicios especiales (como limpieza, ecologización, mantenimiento de ascensores, etc.) en el área de administración de propiedades a agencias de servicios profesionales como empresas de limpieza, empresas de ecologización, empresas de ascensores, etc., pero no pueden confiar toda la administración de propiedades. servicios en el área y delegar en otros. Pregunta:

11. Al cumplir con las obligaciones contractuales, ¿la empresa de administración de propiedades tiene derecho a detener las violaciones del pacto (temporal) de los propietarios y de las reglas y regulaciones de administración de propiedades?

Respuesta: Sí. De acuerdo con el pacto (temporal) de los propietarios y la autorización del contrato de servicios inmobiliarios, la empresa administradora de propiedades tiene el derecho de exigir a los propietarios que cooperen con los servicios de administración de la empresa administradora de propiedades, y tiene derecho a desalentar y disuadir a los propietarios. de violar el pacto (temporal) de propietarios y las reglas y regulaciones de administración de la propiedad Detener o tomar otras medidas autorizadas por la asamblea de propietarios o el comité de propietarios.

Pregunta:

12. ¿Qué derechos tienen los aparcadores a la hora de aparcar sus vehículos? ¿Qué normas se deben seguir?

Respuesta: Cuando un vehículo está estacionado, el aparcador tiene derecho a cobrar tarifas por el servicio de administración del estacionamiento de acuerdo con el contrato de administración del estacionamiento. Al mismo tiempo, los aparcadores deben respetar el sistema de gestión de estacionamiento, pagar las tarifas del servicio de gestión de estacionamiento y estacionar los vehículos en áreas designadas. Los vehículos estacionados no deben ocupar ni bloquear los pasos de incendio ni las instalaciones de protección contra incendios.

Pregunta:

13. ¿Cómo pagar las tarifas de servicios de propiedad en comunidades de viviendas asequibles?

Respuesta: Actualmente, se implementa de acuerdo con el "Reglamento de administración de propiedades provinciales de Guangdong" y la Orden n.° 33 del Ministerio de Construcción "Medidas para la gestión de nuevos barrios residenciales urbanos" y los reglamentos locales de administración de propiedades. . Las tarifas del servicio de administración de propiedades para comunidades de viviendas asequibles se dividen en dos partes: tarifas de servicio de administración de propiedades y tarifas de operación y mantenimiento de la bomba de agua del ascensor. Las tarifas de operación y mantenimiento de la bomba de agua del ascensor se calculan en función del área del edificio. Las tarifas del servicio de administración de propiedades incluyen limpieza de áreas públicas, seguridad, mantenimiento de espacios verdes comunitarios, limpieza de tanques sépticos, administración diaria de la comunidad, reparaciones menores de la casa y todos los equipos de agua y electricidad de la comunidad. El estándar de carga es de 2,0 yuanes/metro cuadrado por mes (tasa ecológica por debajo de 30), 1,0 yuanes/metro cuadrado por mes (tasa ecológica superior a 30). Las residencias con ascensores y bombas de agua deben cobrar tarifas adicionales de operación y mantenimiento de ascensores y bombas de agua. Pregunta:

14. ¿Cómo pagar los honorarios de servicios inmobiliarios para residencias ordinarias?

Respuesta:

14. ¿Cómo pagar los honorarios del servicio inmobiliario de residencias ordinarias? En la actualidad, de conformidad con las disposiciones de la Oficina Provincial de Precios y el Departamento de Construcción "Acerca de la implementación de las medidas de gestión de los cargos por servicios inmobiliarios de la Comisión Nacional de Desarrollo y Reforma y del Ministerio de Construcción" y la "Gestión de cargos por servicios inmobiliarios de la ciudad de Zhongshan Medidas" (Zhongqi [2005] No. 57), Las tarifas ordinarias del servicio de administración de propiedades residenciales se dividen en dos partes: 1. Elementos de pago individuales de los residentes 1. Tarifa de transporte de basura para decoración de la casa 2. Tarifa de limpieza 3. Tarifa de seguridad 4. Tarifa de mantenimiento 5. Tarifa por servicio de propiedad 6. Otros honorarios. Tarifa de limpieza 3. Tarifa de seguridad 4. Tarifas por servicios de recolección diversos 5. Tarifa por almacenamiento de vehículos (bicicleta, triciclo, motocicleta de dos ruedas, motocicleta de tres ruedas) 6. Tarifa por almacenamiento de vehículos de motor en segundo lugar, la tarifa pagada por el propietario 1. Ecologización; Tarifa 2. Tarifa de limpieza del tanque séptico 3. Tarifa de administración 4. Tarifa de reparación menor 5. Tarifa de reparación media 6. Tarifa de reparación mayor 7. Tarifa de reparación de instalaciones pequeñas **** 8. Tarifa de ascensor, tarifa de bomba de alta presión, ** * Tarifa de antena de TV, etc. Tarifas de antena, etc. Pregunta:

15. ¿Cómo pagar los honorarios del servicio inmobiliario después de la venta de viviendas públicas o edificios residenciales?

Respuesta: Después de la venta de viviendas y residencias públicas, los conceptos pagados por los usuarios, como limpieza y seguridad, correrán a cargo del comprador. Los conceptos pagados por el propietario incluyen ecologización, gestión, seguridad pública, mantenimiento de instalaciones, etc. Los costos de limpieza de tanques sépticos, ascensores, bombas de agua, etc. corren a cargo de la unidad que originalmente vendió la casa para vivienda pública y la unidad donde trabaja el empleado para vivienda residencial.

P:

16. ¿Cómo determinar los estándares de cobro del servicio inmobiliario para propiedades residenciales y no residenciales de alto nivel?

Respuesta: Los cargos por servicios inmobiliarios residenciales y no residenciales de alto nivel adoptan precios ajustados al mercado. Antes del establecimiento de la conferencia de propietarios y del comité de propietarios, el precio se cobrará de acuerdo con el precio acordado en el contrato de compraventa de la casa (o el acuerdo de administración de la propiedad o el acuerdo de uso y mantenimiento de la casa después del establecimiento de los propietarios); ' asamblea y el comité de propietarios, la asamblea de propietarios negociará con la empresa administradora de la propiedad sobre el precio. Pregunta:

17. Después de pagar los fondos especiales de mantenimiento de la vivienda, ¿todavía tengo que pagar las reparaciones mayores y medianas?

Respuesta: Después de pagar los fondos especiales de mantenimiento residencial, ya no tendrás que pagar los costos de reparación mayores y medianas de las instalaciones y equipos más utilizados en las partes más utilizadas de la casa. Pregunta:

18. ¿Cómo pagar las tarifas de mantenimiento de repuestos e instalaciones de uso propio?

Respuesta: Los costos de reparación y mantenimiento de piezas e instalaciones de uso propio se pueden pagar a la empresa administradora de la propiedad anualmente (trimestral, mensualmente), o se pueden pagar a medida que ocurren. Pregunta:

19. Cuando se alquila una casa, ¿quién paga el servicio de la propiedad?

Respuesta: Al alquilar una casa, el propietario es el responsable de pagar los honorarios del servicio de la propiedad. Si el propietario y el usuario de la propiedad acuerdan que los honorarios del servicio de la propiedad serán pagados por el usuario de la propiedad, el propietario. serán solidariamente responsables del pago conforme al contrato.

Pregunta:

20. ¿Debería la empresa promotora pagar tarifas de servicio inmobiliario por las propiedades que se han completado pero no se han vendido?

Respuesta: Las empresas de desarrollo deben pagar las tarifas de servicio de propiedad en su totalidad por las propiedades que se han completado pero no se han vendido.

Pregunta:

21. ¿Cómo pagar las tarifas del servicio de propiedad después de que la vivienda pública esté listada?

Respuesta: Una vez que la vivienda pública se pone en el mercado, el propietario original ya no tiene la obligación de pagar tarifas de servicios de propiedad. Los costos del servicio inmobiliario corren a cargo del comprador de la vivienda. Pregunta:

22. ¿Cómo pagar la tarifa del ascensor? ¿Tengo que pagar por el ascensor en el primer piso?

Respuesta: La tarifa del ascensor será compartida por todos los propietarios del edificio en proporción al área del edificio. Los residentes en el primer piso tendrán que pagar la tarifa del ascensor si la junta de propietarios tiene otras resoluciones. , o si la junta de propietarios y la empresa administradora de la propiedad tienen otros acuerdos, se aplicará la tarifa del ascensor. Pregunta:

23. Cuando las empresas de administración de propiedades cobran tarifas de administración de estacionamiento, ¿qué responsabilidades deben asumir en la gestión de estacionamiento?

Respuesta: Las empresas de administración de propiedades deben ser responsables de mantener el orden de estacionamiento, incluidos: sistemas y planes de gestión de vehículos motorizados y no motorizados, emitir vales para los vehículos motorizados registrados que ingresan a la comunidad y emitir vales al salir de la comunidad. puerta comunitaria; garantizar el estacionamiento ordenado, solo proporcionamos el lugar y no somos responsables del almacenamiento. (24 Los asuntos pequeños deben ser supervisados ​​por una persona dedicada; para el almacenamiento a largo plazo, se debe firmar un acuerdo de almacenamiento para aclarar los derechos y obligaciones de ambas partes. Pregunta:

24. ¿Necesito ¿Pagar un depósito de decoración y una tarifa por el servicio de decoración?

Respuesta: Al decorar, el propietario deberá pagar el depósito de decoración y la tarifa por el servicio de decoración de acuerdo con el contrato de servicio de decoración Para el depósito de decoración, si es el propietario. no viola el acuerdo una vez finalizado el proyecto de decoración, la empresa administradora de la propiedad reembolsará la tarifa del servicio de decoración. Las empresas administradoras de la propiedad deben asumir las siguientes obligaciones: tener un sistema de servicio de gestión de la decoración sólido, revisar el plan de decoración del propietario y firmar un acuerdo de gestión de la decoración. acuerdo con el propietario y la unidad de construcción, e informar al propietario sobre las precauciones de decoración durante el período de decoración, realizar inspecciones del sitio de decoración y llevar a cabo estrictamente la gestión de seguridad pública, protección contra incendios y seguridad de la casa para los vehículos de decoración y el personal de decoración; entrar y salir de la comunidad, y regular las disputas vecinas causadas por la decoración, después de que el propietario complete la decoración, debe realizar una inspección de aceptación y tratar con aquellos que violen el acuerdo de decoración, y abordar los problemas graves de gestión; de manera oportuna y el tiempo de almacenamiento no debe exceder los tres días.

25 ¿Puedo negarme a pagar las tarifas del servicio de propiedad debido a problemas dejados en el edificio? Las cuestiones restantes de los bienes raíces son cuestiones legales entre el propietario y la unidad de construcción, mientras que los honorarios de administración de la propiedad son una cuestión legal entre el propietario y la empresa de administración de la propiedad. Ambos no pueden confundirse con la negativa del propietario a pagar los honorarios del servicio de la propiedad. Si viola el contrato de servicios de propiedad, será responsable por incumplimiento de contrato. Por cualquier problema restante en la propiedad, el propietario deberá negociar con la unidad de construcción y resolver la disputa mediante negociación o litigio. ¿La asamblea puede contratar a un profesional? ¿La agencia realiza auditorías sobre los honorarios de la propiedad?

Respuesta: Si los honorarios de los servicios de la propiedad están sujetos a un sistema de suma global, la junta de propietarios evalúa principalmente la calidad del servicio de la administración de la propiedad. Según el sistema, la junta de propietarios y la empresa administradora de la propiedad pueden estipular en el contrato el método de auditoría de los gastos o honorarios de los servicios inmobiliarios. La auditoría es encomendada conjuntamente por ambas partes. Los honorarios corren a cargo de todos los propietarios. Los resultados de la auditoría son vinculantes para ambas partes. Pregunta:

27. ¿Cuál es la base legal para establecer fondos especiales de mantenimiento? El Reglamento de Gestión" estipula que "propiedades residenciales, propiedades no residenciales en comunidades residenciales o edificios de un solo edificio". Los propietarios de propiedades no residenciales conectadas a la estructura del edificio deberán pagar fondos de mantenimiento especiales de acuerdo con las regulaciones nacionales pertinentes. "Los fondos de mantenimiento especiales pertenecen a los propietarios y se utilizará exclusivamente para las partes principales de la propiedad y las instalaciones y equipos principales después de que expire el período de garantía de la propiedad". "P:

28.

Respuesta: Los fondos especiales de mantenimiento se utilizan exclusivamente para proyectos de mantenimiento de piezas de servicio e instalaciones y equipos una vez vencido el período de garantía, es decir, reparaciones medianas, revisiones, actualizaciones y proyectos de transformación. además de la operación y mantenimiento diario.

Pregunta:

29. ¿Quién paga los fondos especiales de mantenimiento para viviendas comerciales?

Respuesta: Los compradores de viviendas comerciales (incluidas viviendas asequibles, edificios no residenciales conectados a estructuras residenciales, etc.) firmadas después del 1 de enero de 1999 deben pagar. Además de que los edificios comerciales se utilicen para alquiler, operación o uso propio, los promotores también deberían pagar fondos especiales de mantenimiento. Pregunta:

30. ¿No se pagarán fondos especiales de mantenimiento?

Respuesta: Para aquellos que no pagan fondos especiales de mantenimiento, el departamento de administración de bienes raíces no se encargará de los procedimientos de transferencia de escritura ni de registro de propiedad. Pregunta:

31. ¿Cuál es el estándar para que los propietarios paguen fondos especiales de mantenimiento? ¿Cuáles son las normas para que los propietarios paguen fondos especiales de mantenimiento?

Respuesta: Los fondos especiales de mantenimiento para viviendas comerciales (unidades unidas heterogéneas) se pagarán al 2% del precio de compra especificado en el contrato de venta de la casa (el precio de liquidación prevalecerá después de que cambie el área medida real). . Además, los fondos especiales de mantenimiento para residencias contiguas no ajenas serán pagados por el comprador al 1% del precio de compra. Pregunta:

32. ¿En nombre de quién cobra el propietario los fondos de mantenimiento al comprar una casa?

Respuesta: Los fondos especiales de mantenimiento para viviendas comerciales pertenecen a los propietarios. Antes del establecimiento del comité de propietarios, la oficina de la comunidad municipal es responsable de la custodia y depósito en la cuenta bancaria especial para los fondos de mantenimiento designados. por el departamento de finanzas municipal para garantizar que la cuenta especial se almacene y los fondos especiales se utilicen exclusivamente. De acuerdo con las regulaciones nacionales pertinentes, los fondos de mantenimiento devengarán intereses al tipo de depósito vigente durante el período de custodia. Pregunta:

33. ¿Existen fondos especiales de mantenimiento para viviendas públicas en la comunidad?

Respuesta: La unidad vendedora recauda y deposita los fondos de mantenimiento posventa para viviendas públicas en el sistema del centro de gestión del fondo de previsión de vivienda municipal, y el centro de la ciudad emite un certificado de depósito. Después de vender la vivienda pública, se debe establecer un comité de propietarios en la comunidad residencial. A solicitud del comité de propietarios, la unidad que originalmente adquirió (vendió) la casa debe transferir los fondos de mantenimiento al comité de propietarios para su administración. y el Centro de Gestión del Fondo Municipal de Previsión de la Vivienda es responsable de supervisar la implementación.

P:

34. ¿Cuándo se pueden transferir los fondos de mantenimiento especiales a la comunidad para su administración y uso?

Respuesta: Una vez establecido el comité de propietarios, la oficina comunitaria municipal debe transferir los fondos de mantenimiento al comité de propietarios para una gestión unificada, y el comité de propietarios representará a todos los propietarios en el sistema bancario designado (en adelante denominado (como el banco) cuenta en el área de almacenamiento de administración de propiedad. Tras la resolución de la junta de propietarios, el comité de propietarios encomienda a la sociedad administradora de la propiedad la gestión de la misma en su nombre. El comité de propietarios y la sociedad administradora de la propiedad firman un "Acuerdo de Encomienda del Fondo de Mantenimiento" para aclarar los derechos y obligaciones de ambos. fiestas. La gestión se lleva a cabo de acuerdo con el principio de "almacenamiento en cuentas especiales, fondos especiales para usos especiales, cuentas establecidas por edificios y la contabilidad se liquida en cuentas". Pregunta:

35. ¿Cuál es el procedimiento para retirar los fondos de manutención?

Respuesta: En circunstancias normales, el uso de los fondos de mantenimiento debe seguir el "presupuesto anual--formulación de planes de mantenimiento--preparación del presupuesto del proyecto--aprobación del presupuesto--construcción encomendada--aceptación del proyecto- -procedimiento de asignación de costes y extracción de fondos--anuncio de cuentas definitivas. Pregunta:

36. ¿Cuál es el principio de prorrateo del gasto de los fondos de mantenimiento?

Respuesta: Si las instalaciones y equipos utilizados en áreas residenciales necesitan ser reparados, si son daños causados ​​por el hombre, la persona responsable correrá con el costo y no se utilizarán fondos de mantenimiento. Otros fondos de mantenimiento se utilizarán según el principio de reparto entre los beneficiarios (propietarios). Pregunta:

37. ¿Cuál es el principio de prorrateo del gasto de los fondos de mantenimiento?

Respuesta: Si los fondos de mantenimiento pagados por el propietario por primera vez son inferiores a 30 RMB, el comité de propietarios propondrá una renovación. Los estándares de aumento y los métodos específicos son determinados por la asamblea de propietarios. La cantidad adicional generalmente se distribuye según el área de construcción ocupada por los propietarios y los propietarios la depositan directamente en el banco, en la cuenta del comité de propietarios y en la cuenta detallada del propietario. cuenta. Pregunta:

38. ¿Se puede cambiar el uso de los edificios *** y las instalaciones *** públicas dentro del área de administración de la propiedad? ¿Cómo cambiar el uso?

Respuesta: Los edificios e instalaciones públicas planificados y construidos de acuerdo con la ley en el área de administración de la propiedad son necesarios para satisfacer las necesidades normales de vida y trabajo de los propietarios, y su uso no debe cambiarse sin autorización. No se permiten cambios no autorizados de escuelas de la comunidad en lugares de entretenimiento y espacios verdes en instalaciones comerciales.

Si el propietario realmente necesita cambiar el uso de los edificios e instalaciones públicas, debe seguir los procedimientos pertinentes de acuerdo con la ley e informar a la empresa administradora de propiedades que realmente necesita cambiar el uso; uso de edificios públicos e instalaciones ****, debe presentarse a la reunión de propietarios para discusión y decisión, y los procedimientos pertinentes deben manejarse de acuerdo con la ley después de obtener el consentimiento del propietario. Pregunta:

39. ¿Qué debo hacer si el propietario, la empresa de administración de propiedades u otras unidades necesitan ocupar o excavar temporalmente caminos y sitios debido al mantenimiento de la propiedad o intereses públicos?

Respuesta: Si un propietario u otra unidad realmente necesita ocupar o excavar temporalmente caminos y sitios para proteger la propiedad o los intereses públicos, debe obtener el consentimiento del comité de propietarios y de la empresa administradora de la propiedad; empresa Si realmente fuera necesario ocupar o excavar temporalmente caminos y sitios, se obtendrá el consentimiento de la junta de propietarios o se tratará el asunto de acuerdo con un plan preestablecido. Pregunta:

40. ¿Pueden los propietarios y las empresas administradoras de propiedades ocupar áreas del inmueble e instalaciones y equipamientos públicos sin autorización?

Respuesta: Las partes más utilizadas de la propiedad, las instalaciones y equipos más utilizados son propiedad del propietario, y el propietario y la empresa administradora de la propiedad no pueden ocuparlos sin autorización. Si necesita ocupar las partes más utilizadas de la propiedad, las instalaciones y equipos más comunes, debe obtener el consentimiento de los propietarios correspondientes, la junta de propietarios y la empresa administradora de la propiedad, y seguir los procedimientos pertinentes de acuerdo con regulaciones. Pregunta:

41. ¿Pueden los propietarios y las empresas de administración de propiedades utilizar las partes más comunes de la propiedad y las instalaciones y equipos más comunes para operaciones comerciales?

Respuesta: Los propietarios y las empresas de administración de propiedades no pueden utilizar las partes más comunes de la propiedad ni las instalaciones y equipos más comunes para operaciones comerciales sin autorización. Si es realmente necesario operar, los procedimientos pertinentes deben completarse de acuerdo con las regulaciones después de obtener el consentimiento de los propietarios, la junta de propietarios y las empresas de administración de propiedades correspondientes. Los ingresos se utilizan principalmente para complementar los fondos especiales de mantenimiento residencial y también pueden utilizarse según la decisión de la junta de propietarios.

P:

42. ¿Se pueden colocar vallas publicitarias en el tejado de una casa?

Respuesta: Si un edificio tiene varios propietarios, si no hay un acuerdo especial, el techo del edificio es zona de uso exclusivo y pertenece a todos los propietarios. Si necesita colocar vallas publicitarias en el tejado de un complejo residencial, debe obtener el consentimiento de la junta de propietarios y de la empresa administradora de la propiedad y seguir los procedimientos pertinentes de conformidad con la ley. Los ingresos se utilizan principalmente para complementar los fondos para el mantenimiento residencial y también pueden utilizarse según lo decida la junta de propietarios. Pregunta:

43. ¿Puede el propietario sellar el balcón, instalar barandillas o construir toldos sin seguir normas o acuerdos?

Respuesta: Cerrar balcones, instalar barandillas o construir toldos puede parecer asunto del propietario, pero afectará el medio ambiente y la apariencia general de la comunidad. Una comunidad limpia y hermosa no sólo puede hacer que los propietarios se sientan cómodos, sino que también contribuye a mejorar la calidad de la propiedad y a mantener y aumentar su valor. Para salvaguardar la seguridad y los intereses públicos, los propietarios deben cumplir con las disposiciones del "Pacto (temporal) de propietarios" y las normas y reglamentos pertinentes de la comunidad al cerrar balcones, instalar barandillas o construir toldos. Pregunta:

44. ¿Qué debo hacer si mi vecino ocupa una plaza pública?

Respuesta: El edificio público pertenece a la parte pública. Los vecinos que ocupan el edificio público son una infracción de los derechos e intereses de los propietarios adyacentes. El comité y las empresas de administración de propiedades pueden exigirles que dejen de ocuparlo si causa daños parciales a ****, también puede pedirle que asuma la responsabilidad de la compensación; Pregunta:

45. ¿Quién es responsable del mantenimiento de las tuberías e instalaciones de gas, calefacción, comunicaciones, televisión por cable y demás en el área de la propiedad?

Respuesta: Si los ductos e instalaciones de suministro de gas, calefacción, comunicaciones, TV por cable del área del inmueble pertenecen a unidades de servicios profesionales como suministro de gas, calefacción, comunicaciones, TV por cable, etc., deberán ser controladas por las unidades de suministro de gas, calefacción, comunicaciones, televisión por cable y otros servicios profesionales, encomiendan a empresas administradoras de propiedades que se encarguen de las reparaciones y el mantenimiento. Pregunta:

46. Cuando la empresa de administración de propiedades necesita ingresar a la casa para realizar tareas de mantenimiento, ¿cómo debe cooperar el propietario?

Respuesta: Las casas de la comunidad están conectadas estructuralmente y las propiedades de infraestructura, como el suministro de agua, el suministro de energía, el suministro de gas y la calefacción, tienen características sistémicas. Los riesgos de seguridad locales resultantes en las propiedades no solo se producirán. Afectará a los propietarios y usuarios, pero también afectará la seguridad y el uso normal de los propietarios adyacentes e incluso a toda el área de administración de la propiedad.

En otras palabras, los riesgos para la seguridad de la propiedad a menudo afectan la seguridad pública y afectan los derechos e intereses legítimos de otros. Por lo tanto, cuando las empresas de administración de propiedades necesitan realizar el mantenimiento de la vivienda, los propietarios deben cooperar. Pregunta:

47. Si el propietario no cumple con las responsabilidades de mantenimiento y causa pérdidas, ¿debe compensar?

Respuesta: Debido al incumplimiento por parte del propietario de sus responsabilidades de mantenimiento, la casa y las instalaciones auxiliares tienen o pueden poner en peligro la seguridad de las instalaciones adyacentes y la seguridad pública. La asamblea de propietarios y el comité de propietarios pueden autorizar la propiedad. empresa gestora para realizar las reparaciones a cargo del propietario. Si se causan pérdidas, el propietario deberá compensarlas. Pregunta:

48. Si las instalaciones de la comunidad resultan dañadas, ¿quién debe hacerse cargo de los costos de reparación?

Respuesta: Si las instalaciones públicas de la comunidad se dañan artificialmente, la persona que las dañó será responsable de repararlas; si se causan pérdidas, se compensarán las pérdidas. Si la responsabilidad no está clara, los costos de mantenimiento deben ser compartidos por todos los propietarios en proporción al área del edificio. Pregunta:

49. ¿Por qué deberíamos regular el comportamiento en la decoración de la casa?

Respuesta: La mayoría de los edificios residenciales de nuestro país son edificios colectivos. Hay partes especiales entre comunidades residenciales y unidades residenciales, como partes portantes de la estructura principal; hay instalaciones y equipos especiales en edificios o comunidades individuales, como ascensores, suministro de agua, calefacción, iluminación, protección contra incendios y otras instalaciones; y equipo. Una decoración inadecuada conducirá a la seguridad estructural y a la seguridad de la vida y la propiedad del decorador, y también afectará el orden de vida normal de todo el edificio y de toda la comunidad. Para salvaguardar la seguridad y los intereses públicos, es necesario regular el comportamiento de la decoración de la casa. Por lo tanto, si el propietario necesita decorar la casa, debe informar a la empresa administradora de la propiedad con anticipación. Comportamientos prohibidos y precauciones de decoración de la casa. Informar al propietario. Pregunta:

50. Al decorar una casa, ¿el propietario debe informar a la empresa administradora de la propiedad con anticipación?

Respuesta:

Es derecho del propietario decorar y decorar la casa, pero este derecho debe ejercerse de manera que no perjudique los intereses de los demás y el interés público. En un área de administración de propiedades con múltiples propietarios, el comportamiento del propietario a la hora de decorar y renovar la casa puede tener un impacto en otros propietarios. Por ejemplo, el ruido decorativo afectará la vida y el descanso de los propietarios circundantes, y el daño a la estructura portante de la casa representará una amenaza para la seguridad personal y patrimonial de otros propietarios. Al mismo tiempo, la empresa administradora de propiedades tiene la obligación de administrar la propiedad de acuerdo con el contrato de servicios de propiedad y una comprensión de la estructura, función y uso de la propiedad y sus partes más utilizadas, así como las instalaciones y equipos más utilizados. está obligado a cumplir esta obligación. Por lo tanto, cuando los propietarios decoran sus casas, deben informar a la empresa administradora de la propiedad con antelación. Pregunta:

51. Al decorar una casa, ¿el propietario debe firmar un contrato de servicio de gestión de decoración con la empresa administradora de la propiedad?

Respuesta: Antes de decorar la casa, el propietario debe firmar un contrato de servicio de gestión de decoración de interiores residencial con la empresa administradora de la propiedad. El contrato de servicio de gestión de decoración de interiores residenciales debe incluir los siguientes contenidos: el contenido de implementación del proyecto de decoración, el período de implementación del proyecto de decoración, el tiempo permitido para la construcción, la remoción y eliminación de desechos y los requisitos de instalación para las instalaciones de fachada residencial. y cristales antirrobo, conductas prohibidas y precauciones, gestión de tarifas de servicios, responsabilidad por incumplimiento de contrato, etc. Pregunta:

52. ¿Cuáles son las conductas prohibidas en la decoración de interiores residenciales?

Respuesta: Según la Orden N° 110 del Ministerio de Construcción "Reglamento de Gestión de la Decoración de Interiores Residenciales", ¿cuáles son las conductas prohibidas en la decoración de interiores residenciales? De acuerdo con las "Medidas de Gestión de la Decoración de Interiores Residenciales" N° 110, las siguientes conductas están prohibidas durante las actividades de decoración de interiores residenciales: (1) Cambiar el cuerpo principal y la capacidad de carga del edificio sin el plan de diseño emitido por la unidad de diseño original. o una unidad de diseño con los niveles de calificación correspondientes; (2) Convertir una habitación o balcón sin requisitos de impermeabilización en un baño o cocina (3) Ampliar el tamaño de las puertas y ventanas originales en el muro de carga; y demoler la pared de ladrillo u hormigón que conecta el balcón; (4) Dañar las instalaciones originales de ahorro de energía de la casa y reducir el efecto de ahorro de energía; (5) No se permite la construcción de edificios y estructuras sin aprobación; no se permite cambiar la fachada de la residencia, y no se permite abrir puertas y ventanas en paredes que no soportan carga; no se permite desmantelar ni modificar tuberías e instalaciones de calefacción; no se permite desmantelar o modificar tuberías e instalaciones de gas; ser desmantelado o modificado. (6) Otras conductas que afecten a la estructura del edificio y a la seguridad de uso.

P:

53. Cuando el propietario está decorando la casa, ¿puede la empresa administradora de la propiedad realizar una inspección de la casa?

Respuesta: Cuando el propietario está decorando la casa, hasta que se complete la decoración, la empresa administradora de la propiedad debe realizar inspecciones in situ de acuerdo con el acuerdo de servicio de gestión de decoración y realizar inspecciones in situ para violaciones de las leyes, reglamentos y el acuerdo de servicio de gestión de decoración Detenerlo si las circunstancias son graves, informar a los departamentos pertinentes de manera oportuna. Pregunta:

54. ¿Cuál es el tiempo de construcción para la decoración de interiores residenciales?

Respuesta: De acuerdo con las "Varias Disposiciones sobre el Fortalecimiento de la Gestión de la Decoración y Decoración de Habitaciones Familiares en Nuevos Edificios Residenciales Comerciales (prueba)" del Comité Municipal de Construcción, la Comisión Municipal de Planificación y el Departamento Municipal de Tierras y Oficina de Administración de Vivienda, de 12:00 a 14:00 todos los días, 18: de 00:00 a 8:00 del día siguiente, no se permiten actividades de decoración que generen ruido como golpear, cincelar, cepillar y taladrar. Pregunta:

55. ¿Cómo gestionar los residuos de decoración de interiores residenciales?

Respuesta: Los diversos desechos causados ​​por la decoración interior residencial deben acumularse y eliminarse de acuerdo con el lugar, el método y el tiempo especificados por la empresa administradora de la propiedad. Está estrictamente prohibido tirar la basura de los edificios de gran altura al suelo o a los canales o alcantarillas de basura. Pregunta:

56. ¿Cuánto dura el período de garantía para proyectos de decoración de interiores residenciales?

Respuesta: En condiciones normales de uso, el período mínimo de garantía para proyectos de decoración de interiores residenciales es de dos años, de los cuales los requisitos de impermeabilización para cocinas y baños y los requisitos antifugas para paredes exteriores son cinco años. El período de garantía se calcula a partir de la fecha de finalización y aceptación del proyecto de decoración de interiores residencial.