Varios modelos de gestión de una ciudad
Mediante la sustitución de un gran número de funciones del suelo urbano, el gobierno municipal tiene la tierra en sus manos: el "cuenco de arroz dorado" del gobierno urbano. Al utilizar la renta diferencial de la tierra para ganar dinero con la tierra, el gobierno ha obtenido una gran cantidad de fondos para la construcción de infraestructura urbana, lo que puede mejorar el entorno de inversión. Una vez construido el "nido", los "fénix" acudirán a él. A través de la atracción de inversiones, se ha desarrollado de manera más destacada la industria y el transporte portuario de Dalian; se ha construido un gran número de hoteles turísticos de alto nivel, centros comerciales, salas de exposiciones y otras instalaciones públicas, lo que ha mejorado la función de apertura de la ciudad. A finales de 1999, más de 150 países y regiones del mundo tenían relaciones comerciales con Dalian; 146 empresas multinacionales habían iniciado 175 proyectos en Dalian; 53 de las 500 empresas más importantes del mundo tenían sucursales en Dalian desde 1993; exposiciones, 12 festivales internacionales de moda, 14 ferias de productos de exportación, 12 festivales de observación de langostas y 4 festivales de fuegos artificiales. Debido a la continua expansión de los mercados nacionales e internacionales, el retorno de la inversión en Dalian alcanza los 265.438 06,5. En la actualidad, la fortaleza integral de Dalian ha saltado al octavo lugar en el país, con logros notables. Desde la década de 1980, el uso del suelo urbano en China ha experimentado cambios sustanciales, desde la ocupación libre hasta el uso pago. Sin embargo, debido al retraso del sistema de gestión, existen muchas desventajas en el uso del suelo en varias ciudades. El primero es la gestión multipartidaria del suelo urbano, que provoca graves pérdidas de activos estatales. Las aldeas, ciudades, fábricas, agencias gubernamentales y escuelas que poseen terrenos urbanos pueden fijar el precio que quieran y vender el terreno para ganar dinero. El suelo urbano pasa a ser propiedad de unidades de trabajo y el gobierno de la ciudad no puede controlarlo ni recaudar dinero. La segunda es que la planificación urbana ha perdido el control de las funciones de uso del suelo urbano. Dado que el gobierno municipal no puede controlar el derecho a comprar y vender terrenos, es difícil controlar la función de uso real de cada terreno, lo que genera caos en el diseño de la construcción urbana.
En vista de esto, el gobierno municipal de Hangzhou ha llevado a cabo innovaciones en el sistema de gestión del suelo urbano. En 1997, se creó el Centro de Reserva de Tierras de Hangzhou, una empresa autorizada por el gobierno municipal para explotar tierras. El gobierno municipal primero gastará una cierta cantidad de dinero para implementar funciones de adquisición unificada, planificación unificada de uso y licitación, subasta y listado unificados de terrenos en la ciudad. El gobierno municipal tiene un monopolio total sobre el mercado primario de suelo urbano. Esta innovación en los sistemas de uso del suelo urbano tiene muchos beneficios. En primer lugar, el "aceite y el agua" del "cuenco de arroz dorado" ya no se perderán y el gobierno municipal realmente ha logrado la prosperidad de la tierra. En los tres años comprendidos entre 1999 y 2001, se recuperaron 840 millones de yuanes más del precio de la tierra que el precio de transferencia acordado, lo que apoyó fuertemente la construcción de infraestructura. En segundo lugar, proporciona garantía para el cumplimiento de las funciones de uso del suelo determinadas por la planificación urbana.
Dado que la transferencia de suelo urbano está completamente controlada por el centro de reserva de suelo, el gobierno municipal tiene el poder real de asignar terrenos de acuerdo con el plan. Puede realizar la planificación, el desarrollo, la construcción, las instalaciones de apoyo, la gestión y la gestión del suelo urbano. de acuerdo con las diversas necesidades de la reconstrucción de la ciudad vieja y la producción y la tierra habitable Ventas seis unificadas. Como resultado, la gestión del suelo urbano ha pasado del desorden al orden, promoviendo la asignación óptima de los recursos del suelo urbano. En tercer lugar, al monopolizar el mercado primario de tierras, controlamos el volumen total de transacciones de tierras urbanas y proporcionamos la cantidad de diversos tipos de tierras que pueden transferirse cada año. Fijar un precio razonable del suelo basado en el equilibrio entre la oferta y la demanda puede evitar las secuelas causadas por precios demasiado bajos o demasiado altos del suelo urbano; al mismo tiempo, el centro de reserva también recupera rápidamente las rentas diferenciales generadas por la apreciación de los activos urbanos; para el gobierno municipal. La estrategia de innovación institucional de Hangzhou de establecer un centro de reserva de suelo urbano recibió gran atención por parte del Ministerio de Tierras y Recursos, y en 2001 fue identificada como ciudad piloto de operación de capital territorial nacional. En la actualidad, más de 70 ciudades de todo el país, incluidas Shanghai, Qingdao, Zhuhai, Nantong y Yichang, han comenzado a implementar el sistema de reserva de suelo urbano. Operar productos de marcas famosas juega un papel importante en la mejora de la competitividad del mercado, el fortalecimiento de la fortaleza económica de una ciudad y el aumento de su popularidad. Si una ciudad quiere tener cierta reputación en los mercados nacionales y extranjeros, la clave es vender productos de marcas famosas y ocupar un lugar en la competencia. En la actualidad, los ejemplos más destacados en China son Qingdao y Mianyang. Sus ciudades están llenas de productos de marcas famosas.
Qingdao ha cultivado vigorosamente una serie de empresas de marcas nacionales y extranjeras reconocidas, como Haier, Hisense, Tsingtao Beer, Aucma y Double Star. Entre los 57 "productos de marcas famosas chinas" anunciados por el estado, hay 12 en la provincia de Shandong, incluidos 12 en Qingdao. En particular, los electrodomésticos "Haier" de Qingdao son mundialmente famosos, con sucursales en 13 países y productos "Haier" vendidos en 160 países y regiones. Las ventas de refrigeradores representan el 50% de las ventas anuales en Estados Unidos. La producción de productos de marcas famosas de Qingdao se ha convertido en la industria pilar de la ciudad, impulsando el desarrollo integral de las industrias secundaria y terciaria y formando un foco industrial interactivo. La implementación por parte de Qingdao de la estrategia de productos de marca ha creado una sólida reputación general para la ciudad y la ha hecho famosa en el extranjero, aumentando considerablemente el atractivo de la ciudad. Las empresas Fortune 500 han aterrizado en Qingdao. Sólo en el primer semestre de 2002 se firmaron más de 65.438.000 proyectos de inversión en el extranjero.
El famoso producto de marca de la ciudad de Mianyang, provincia de Sichuan, es Changhong TV, que es muy popular en los países en desarrollo, lo que llevó a Changhong TV Factory a continuar expandiendo su escala. Actualmente se ha convertido en la fábrica de televisores más grande del mundo, con una producción anual de 120.000 unidades. El gobierno municipal de Mianyang ha formulado una estrategia de gestión económica de productos para desarrollar otros productos electrónicos en torno a los televisores, haciendo de Mianyang una ciudad de alta tecnología con productos electrónicos como su industria pilar. El condado de Miyun, situado en la zona montañosa al norte de Beijing, ha estado subdesarrollado durante mucho tiempo para proteger el embalse de Miyun, la fuente de agua de la capital, y su crecimiento económico ha estado en la base de los distritos y condados de Beijing. En los últimos años, el equipo de liderazgo del condado de Miyun ha formulado estrategias innovadoras para servir a la capital, desarrollar el condado a través del medio ambiente, desarrollar el condado a través de la ciencia y la tecnología y gobernar el condado de acuerdo con la ley, y ha logrado resultados sobresalientes, ocupando el primer lugar entre condados de Beijing en términos de crecimiento económico y construcción urbana. Las principales medidas innovadoras incluyen: dejarnos las dificultades a nosotros mismos y ofrecer servicios a los inversores, subastando más de 30 edificios de oficinas dispersos y casas de huéspedes del gobierno del condado a inversores que pujan por el derecho a utilizar calles y edificios para publicidad y derechos de denominación; para carreteras, puentes y esculturas; utilice los 3 mil millones de yuanes para revitalizar estos activos existentes, mejorar el medio ambiente, construir infraestructura e introducir alta tecnología, atrayendo así inversores de más de 30 provincias y ciudades, y los activos aumentarán en más de 30. 654.3802 millones de yuanes.
El 17 de septiembre de 2002, el "People's Daily" realizó un informe de página completa sobre el condado de Miyun. Su título general es: Miyun, Rising in Innovation. Los títulos de las columnas son: La innovación es siempre la fuerza impulsora inagotable de la construcción urbana, La innovación surge del nuevo Miyun, La innovación en la economía verde, La innovación crea una ciudad civilizada nacional, La innovación opera la ciudad, etc. Inmediatamente después, en junio de 5438 y octubre del mismo año, la Asociación Nacional de Alcaldes celebró un foro de alcaldes y una reunión de intercambio de gestión urbana in situ en el condado de Miyun. Todo el mundo cree que el núcleo del rápido desarrollo de Miyun reside en la innovación. Independientemente del desarrollo económico o la gobernanza ambiental, tienen nuevas ideas y medidas y son buenos para operar y promover las ventajas del condado. Como resultado, ha obtenido el condado nacional de demostración ambiental ecológica, el primer parque industrial verde y base de demostración del país, el condado nacional de demostración de base vegetal libre de contaminación, el Plan de Antorcha del Ministerio de Ciencia y Tecnología, la Base Industrial de Tecnología Verde de Beijing, la capital. La Base de Fuentes de Agua Potable, la Base Industrial de la Universidad China y las Ciudades Satélite Jardín de Beijing y otros 15 laureles.
Los métodos principales son los siguientes.
① Desarrollar y revitalizar los recursos del suelo urbano. Entre los activos urbanos de propiedad estatal, el suelo urbano de propiedad estatal es un activo con gran cantidad, gran potencial de valor agregado y puede ser controlado directamente por el gobierno municipal. Los municipios pueden desarrollar tierras baldías y abandonadas, recuperar tierras ociosas y comprar tierras estatales devaluadas de empresas en quiebra y tierras utilizadas de manera ineficiente, aumentando así el valor de los grandes activos de tierras existentes. Por ejemplo, el condado de Miyun en Beijing vendió 10.000 acres de tierra que habían estado inactivas durante ocho años a una empresa de bienes raíces, y el gobierno recibió 20 millones de yuanes en fondos de transferencia para la construcción de infraestructura, lo que ha logrado resultados notables. Con la mejora de las instalaciones municipales, la empresa inmobiliaria atrajo inversores extranjeros para invertir y construyó una zona de villas de alta gama. A medida que se revitalizaron los activos inactivos, se trajeron al condado de Miyun activos incrementales de 654,38 mil millones.
(2) Establecer un mecanismo de compensación del retorno de la inversión para proyectos de infraestructura. Los proyectos de construcción de infraestructura urbana, debido a factores como grandes inversiones, largos períodos de construcción, bajos precios y bajos retornos de la inversión, han restringido la entrada de capital nacional y extranjero con el objetivo de maximizar las ganancias provenientes de este campo, lo que ha provocado que los gobiernos municipales tratar de aliviar la presión sobre la infraestructura urbana se encontraba en un dilema cuando se trataba de un conflicto con fondos insuficientes para la construcción. En la actualidad, muchas ciudades utilizan métodos de gestión urbana para establecer métodos de compensación del retorno de la inversión para proyectos de infraestructura, es decir, quien invierta se beneficiará, lo que ha atraído efectivamente fondos nacionales y extranjeros para invertir en la construcción de infraestructura. Por ejemplo, en Shanghai, para desarrollar Pudong, es necesario construir tres puentes, dos túneles, una autopista de circunvalación y otros proyectos costosos a través del río Huangpu. ¿De dónde viene el dinero? Frente al mercado internacional, Shanghai utiliza audazmente capital extranjero y adopta un enfoque de franquicia para autorizar a empresas extranjeras a financiar, construir y operar proyectos de ingeniería por su cuenta. Las empresas extranjeras son responsables de sus propias pérdidas y ganancias, asumen sus propios riesgos y obtienen sus propios beneficios, y han logrado buenos rendimientos de sus inversiones.
Otro ejemplo es la ciudad de Changsha, para construir dos puentes sobre el río Xiangjiang, confió en la credibilidad del gobierno municipal y, basándose en el contrato económico, firmó un acuerdo con la Compañía de Infraestructura del Río Yangtze. por Li Ka-shing de Hong Kong, utilizando el método BOT. La empresa es responsable de financiar y construir el puente. Una vez finalizado, la empresa opera y recauda beneficios comerciales, que se devolverán al gobierno de la ciudad después de 50 años según lo acordado. Changsha necesitaba construir una octava planta de agua y el gobierno municipal autorizó a la empresa municipal Changda Group Company a recaudar fondos para la construcción mediante un acuerdo. En dos años se construyó una planta de agua con una capacidad de suministro de 250.000 toneladas y se devolvió al gobierno de la ciudad después de 17 años de funcionamiento. La práctica demuestra que los medios de funcionamiento de una ciudad deben cumplir con las leyes de la economía de mercado, y debe establecerse un mecanismo de intercambio equivalente para que los inversores obtengan ganancias, a fin de atraer fondos nacionales y extranjeros para inyectar construcción urbana.
③ Promover vigorosamente la explotación comercial de activos intangibles. A medida que la vida material de las personas continúa enriqueciéndose, sus necesidades espirituales también aumentan. Las reliquias históricas, la cultura característica, el entorno ecológico, el estilo arquitectónico y otros recursos espirituales de la ciudad (activos intangibles unidos a activos tangibles) se han convertido en una fuente importante de apreciación de la ciudad. Muchas ciudades históricas y culturales famosas de China, como Beijing, Xi, Lhasa y Pingyao, se han convertido en puntos turísticos dentro y fuera del país. Los ingresos del turismo provenientes de ciudades con paisajes naturales únicos como Zhangjiajie y Sanya se han convertido en una industria pilar, por lo que no entraré en detalles.
Es particularmente digno de mención que algunas ciudades son buenas en la gestión de activos intangibles y se han beneficiado enormemente de las operaciones comerciales. Por ejemplo, Dalian aprovecha su ubicación para celebrar festivales y exposiciones de ropa, y también celebra el Festival de los 12 años. Hay muchas langostas en cada ciudad y todas están floreciendo, pero a la gente no le importa. Dalian es buena en las operaciones comerciales, "toma prestado paisajes para ganar dinero", enriquece la vida espiritual de la gente, hace prosperar el mercado y aumenta los beneficios económicos a través de la apreciación de las flores y los festivales, también mejora el sabor de la ciudad y muestra los efectos sociales de la paz y la paz; prosperidad; también amplía la visibilidad de la ciudad.
Otro ejemplo es Nanjing, conocida como los “Cuatro Grandes Hornos”. El clima cálido mantiene alejados a los inversores. En los últimos años, el gobierno municipal ha decidido gestionar el entorno ecológico, introducir agua del río Yangtze en la ciudad y mejorar la calidad del agua del río. El aumento neto de superficie verde a lo largo del año fue de 120 hectáreas y la tasa de cobertura verde superó el 40%. Como resultado, la temperatura promedio del verano en Nanjing ha disminuido año tras año, y Nanjing ha perdido su reputación de "cuatro estufas" y se ha convertido en un punto de inversión. Como resultado, los precios de los terrenos urbanos han aumentado en más del 30% por año. año en promedio, y los activos urbanos se han apreciado mucho.
④Abrir canales de financiación diversificados. Además de las importantes medidas antes mencionadas para recaudar fondos para la construcción urbana a través de medios comerciales, también existen varios canales de financiación.
Por ejemplo: venta de empresas estatales y colectivas junto con el ajuste de la estructura industrial urbana; subasta y transferencia de instalaciones públicas urbanas: carreteras, puentes, líneas de autobuses, establecimientos comerciales, baños públicos, alumbrado público, quioscos y otros objetos tangibles, como así como los derechos de denominación que se les atribuyen, emitir bonos y acciones para la construcción de infraestructura urbana; establecer cooperativas de crédito para la construcción urbana, establecer fondos de desarrollo de la construcción urbana, operar hipotecas y garantías de activos, financiación de instituciones financieras; , invertir, otorgar crédito, poseer acciones y controlar las pequeñas y medianas empresas, apoyar el desarrollo de las pequeñas y medianas empresas, especialmente las privadas. ①Establecer la gestión es un nuevo concepto de servicio. En las condiciones de la economía de mercado socialista, la esencia de la gestión urbana es el servicio, no la presión en los puestos de control. Dirigir una ciudad significa utilizar diversos medios administrativos, económicos y legales para promover la producción de mercancías, el desarrollo del mercado y la estabilidad social. Muchas ciudades combinan la renovación de las ciudades antiguas con la transformación tecnológica de empresas antiguas y combinan la mejora del entorno de vida de los residentes con la transformación de las funciones del suelo. A través de medios operativos, la gestión de la demanda y los servicios de las áreas urbanas, los suburbios, las empresas y los residentes están en su lugar para satisfacer sus necesidades y lograr una optimización integral de los beneficios económicos, sociales y ambientales.
② Transformar las funciones del gobierno urbano y lograr la separación de la propiedad de los activos urbanos y los derechos de gestión. En condiciones de economía de mercado, la asignación de recursos urbanos cambia de una asignación administrativa bajo el sistema de economía planificada a una regulación de mercado. Por lo tanto, el gobierno municipal debe aclarar que las principales responsabilidades del gobierno son: el control macroeconómico y la gestión de los mercados y los servicios de la actividad pública; El gobierno no debería "ser capaz de controlar" o "no gestionar bien" todos los problemas y asuntos que deberían ser resueltos por el mercado, y debe delegar poder. Sin embargo, el antiguo sistema de separación entre el gobierno y las empresas de mi país ha restringido seriamente el funcionamiento de los recursos urbanos orientado al mercado. Por ejemplo, los servicios públicos urbanos eran activos de propiedad estatal formados a través de inversiones centralizadas por parte del gobierno municipal. La Oficina de Gestión de Servicios Públicos lidera verticalmente sus empresas subordinadas y monopoliza los derechos de gestión de todos los aspectos de los servicios públicos. Como resultado, los operadores de servicios públicos confían en sus ventajas monopólicas para cotizar precios basados en los costos individuales de la empresa en lugar de basarse en el costo social promedio. Como resultado, las empresas no tienen presión para reducir costos ni mecanismos para incentivar y mejorar la eficiencia operativa. Por lo tanto, las empresas han estado en un estado de baja eficiencia, bajos beneficios, bajas ganancias o incluso pérdidas durante mucho tiempo. Esto demuestra que el actual sistema de gestión debe reformarse con mecanismos competitivos y orientados al mercado. En los últimos años, Wuhan, Shijiazhuang, Shenzhen y otras ciudades han realizado innovaciones institucionales en el funcionamiento de las operaciones de saneamiento orientadas al mercado, con resultados notables.