Gimnasio Rongguang
RF comenzó en Guangzhou. El rápido desarrollo de los últimos 20 años y sus audaces decisiones comerciales reflejan el espíritu emprendedor de RF. Lo más conocido es que en 2017, RF gastó 20 mil millones para comprar más de 70 hoteles de Wanda, uniéndose a las filas de los mayores operadores hoteleros del mundo. Pero ahora RF se ve acosada por una disminución de los ingresos y una elevada deuda.
En sus inicios, RF era líder en la industria inmobiliaria. En 2008, las ventas inmobiliarias del Grupo RF ocuparon el cuarto lugar en la industria. Más de una década después, RF se ha quedado claramente atrás. En 2017, el volumen de ventas ocupó el puesto 23. En 2018, el volumen de ventas aumentó ligeramente, ocupando el puesto 19. Obviamente, no se puede comparar con el Honor anterior.
En 2020, la agencia evaluadora entregó una lista de las diez mejores empresas inmobiliarias según el valor de marca. Entre las tres principales empresas, China Shipping, Vanke, Evergrande y RF ocuparon el noveno lugar, China Resources y Sunac, que todavía están por detrás en 2018, han superado a RF poco a poco.
Desde 2005, las ventas inmobiliarias de RF han ido creciendo lentamente. La razón principal es que RF Group se centra en bienes raíces comerciales y RF ha realizado una planificación con visión de futuro. Aprovechando el nuevo CBD de la ciudad como oportunidad, ingresaremos al sector inmobiliario comercial, estableceremos formatos comerciales únicos y diversificados y lideraremos el desarrollo de la industria.
Por lo tanto, el desarrollo de RF en los últimos diez años es obviamente inconsistente con el progreso de toda la industria inmobiliaria. Al mismo tiempo, otras empresas inmobiliarias similares están desarrollando vigorosamente desarrollos residenciales y logrando elevadas ganancias gracias a una alta rotación. En comparación con el desarrollo residencial, el desarrollo inmobiliario comercial requiere una mayor inversión inicial y el proceso general es más lento, lo que extiende directamente el ciclo de retorno.
A partir de ahora, la toma de decisiones de RF ha cometido errores estratégicos. Aunque la retrospectiva aporta sabiduría, el largo ciclo de retorno del capital hizo que RF perdiera la posición de liderazgo que había acumulado inicialmente. Además, la Federación de Rusia no ha dominado el ritmo de compra de terrenos. 2005 fue el año en que RF salió al mercado. Se puede decir que RF en este momento está lleno de confianza, como su nombre, lleno de poder.
Desde el punto de vista general de la adquisición de terrenos, el diseño de RF es muy razonable, cubre áreas importantes y las ciudades de tercer y cuarto nivel se han convertido en el foco de las operaciones, y los riesgos se diferencian por. ampliando el alcance. El sector inmobiliario de China es una industria diferenciada, con diferencias obvias entre regiones. Un alcance empresarial más amplio favorece la mitigación del impacto de las fluctuaciones del mercado regional y, al mismo tiempo, puede captar eficazmente ciudades potenciales en diferentes períodos de crecimiento.
En 2006, RF comenzó a comprar terrenos a gran escala y en dos años la reserva de terreno aumentó a 20 millones de metros cuadrados. Las compras de tierras a gran escala aumentaron la deuda de RF y la llegada de 2008 supuso un duro golpe para RF. La crisis financiera estalló en 2008 y la economía mundial estaba en recesión. Este fue también el peor año para el mercado de valores de China. La crisis económica provocó que el índice del auge inmobiliario cayera 10 puntos, formando una pendiente en el gráfico de líneas.
En ese momento, RF gritó el lema: debemos sobrevivir el año que viene. En 2009, cuando el gobierno acudió al rescate, RF estaba en el barco de rescate. Además, la Panda City invertida por RF en Chengdu en 2006 y los 700.000 metros cuadrados de terreno reservados en Shanghai en 2007 no han obtenido beneficios y se consideran transacciones deficitarias. En ese momento, RF perdió gradualmente su estatus como los Cinco Tigres del Sur de China (Evergrande, Country Garden, Agile y Hesheng).
En 2013, la clasificación de RF en la industria cayó al puesto 16 y el desempeño de ventas de Vanke está a la par con el de las cuatro compañías de RF. RF comenzó a buscar cambiar el status quo. En 2013, RF realizó su segunda compra de terrenos a gran escala. Ese año, agregamos 20 millones de metros cuadrados de reservas de tierra, enfocándonos en expandir la inversión en ciudades que no son de primer nivel. En ese momento, el índice de deuda neta de RF también alcanzó 110. En 2013, el estado intensificó la regulación de los mercados inmobiliarios de segundo y tercer nivel, y RF se vio nuevamente afectada, enfrentando una severa presión de inventario y un crecimiento casi estancado.
Después de eso, RF propuso una estrategia de diversificación.
El acontecimiento histórico fue la adquisición por parte de RF de 77 hoteles Wanda, incluido el edificio de oficinas Dalian Wanda Center en 2017, con un valor de transacción de 1.895,5 mil millones de RMB. Claramente, RF espera reducir los riesgos e impactos de la industria inmobiliaria mediante el desarrollo de propiedades propias. Después de adquirir Wanda Hotel, los activos de RF en hoteles, centros comerciales y edificios de oficinas representaron casi una quinta parte. Esta adquisición aumentó aún más el apalancamiento de RF.
De hecho, el negocio hotelero operado por RF también está en pérdidas. La pérdida neta en 2016 fue de 180 millones y la pérdida neta en 2017 fue de 150 millones. Tras la adquisición en 2018, la facturación aumentó en 1,8 millones, pero aun así perdió 1,8 millones. En términos de bienes raíces, las políticas inmobiliarias se han relajado ligeramente en los últimos dos años, el desempeño de las ventas de RF ha aumentado y la rentabilidad se ha recuperado. Sin embargo, debido al elevado endeudamiento de RF, los ingresos totales no son especialmente evidentes.
El ratio de endeudamiento de RF siempre ha estado a la vanguardia de sus pares. En el nivel promedio del ratio de deuda neta de 10 años, RF ocupa el segundo lugar con 127. El primer lugar lo ocupa Evergrande, con un ratio de endeudamiento de 240, seguido de Sunac, Greentown y Poly.
También se puede ver que la estrategia comercial de RF son altas reservas y altos pasivos, y el propósito de la apreciación se logra a través de reservas de tierra a largo plazo. Por supuesto, antes era común en la industria extender el ciclo de desarrollo inmobiliario. Sin embargo, con la regulación de las políticas, altas reservas y altos pasivos también pueden significar altos riesgos. En la industria, Vanke y China Shipping tienen índices de endeudamiento mucho más bajos y métodos de gestión más estables.
En 2020, RF también parece ser consciente de los riesgos. El informe anual afirma que RF reducirá su deuda en 2020. La forma más rápida y sencilla de reducir la deuda es vender activos, como lo ha hecho RF. El Parque Logístico del Aeropuerto Internacional de Guangzhou RF vendió el 70% de la participación y obtuvo una ganancia de 6 mil millones de yuanes. El retorno de la transacción de los edificios de oficinas de Guangzhou y otras propiedades fue de casi 6 mil millones de yuanes.
Al mismo tiempo, Li Silian (presidente de RF) también dijo que continuará vendiendo activos como centros comerciales, edificios de oficinas y hoteles a precios adecuados. Además, RF eliminó 40 puestos de trabajo en 2020, en parte debido a la venta de propiedades.
A pesar de vender tanto, la deuda neta de RF sigue siendo de 130 y la relación entre efectivo sin restricciones y deuda a corto plazo es de 0,4, lo que sigue siendo una empresa de calificación roja. Li Silian dijo que la compañía tiene suficientes reservas de efectivo en sus libros y espera reducir su deuda a menos de 65.438.000 dentro de un año y salir del "grupo rojo" en 2022.
De hecho, las presiones y los desafíos que enfrenta RF siguen siendo enormes, las perspectivas de la industria inmobiliaria no son claras y el "archivo rojo" de empresas solo será más limitado en términos de políticas. Las medidas anteriores de RF no funcionaron muy bien y todavía carecen de previsión en la toma de decisiones.