Texto completo del Reglamento de gestión de propiedades de Wuxi (2)
Artículo 18 El comité de administración de propiedades está organizado y establecido por la oficina del subdistrito (gobierno popular del municipio) y está compuesto por miembros propietarios, la oficina del subdistrito (gobierno popular del municipio), la comisaría de policía de seguridad pública , comité de residentes de la comunidad (aldea), representantes de las unidades de construcción.
El número de comités de administración de propiedades debe ser un número impar de siete a once personas, de los cuales los miembros del comité de propietarios deben ser no menos del 50%, y debe ser recomendado por la oficina del subdistrito (municipio gobierno popular) entre los propietarios. Los miembros de la comisión de administración de bienes deberán cumplir con lo dispuesto en el artículo 8 de este Reglamento.
La lista de miembros del comité de administración de la propiedad se publicará en un lugar visible del área de administración de la propiedad.
Artículo 19 El comité de administración de propiedades deberá, dentro de los treinta días siguientes a la fecha de su establecimiento, notificar al departamento administrativo de administración de propiedades de la ciudad o distrito a nivel de condado donde se encuentra la propiedad.
Los departamentos administrativos de administración de propiedades de las ciudades y distritos a nivel de condado deben fortalecer la orientación y supervisión de los comités de administración de propiedades.
Artículo 20 El comité de administración de bienes desempeñará sus funciones de conformidad con la ley.
Si el comité de administración de la propiedad actúa como junta de propietarios, solicitará las opiniones de todos los propietarios antes de tomar una decisión, después de tomar una decisión, la publicará en un lugar destacado del área de administración de la propiedad; durante no menos de treinta días.
Mientras que el comité de administración de propiedades actúa como conferencia de propietarios o comité de propietarios, la oficina del subdistrito (gobierno popular del municipio) debe guiar el trabajo preparatorio. Si se puede establecer la conferencia de propietarios, los propietarios. ' debe establecerse una conferencia; si se puede elegir el comité de propietarios, se debe elegir al comité de propietarios para guiar la elección del comité de propietarios.
Capítulo 3 Gestión Preliminar de la Propiedad
Artículo 21 Los proyectos inmobiliarios nuevos se dividen claramente en múltiples áreas independientes, con instalaciones de apoyo, equipos, servicios inmobiliarios, etc. Todas están configuradas de forma independiente y pueden determinarse como múltiples áreas de administración de propiedades independientes.
Para las propiedades que se han puesto en uso pero que aún no se han dividido en áreas de administración de propiedades, el departamento administrativo de administración de propiedades de la ciudad o distrito a nivel de condado donde se encuentra la propiedad, junto con la sub- La oficina de distrito (gobierno popular del municipio) determinará el área de administración de la propiedad después de solicitar las opiniones de los propietarios y será anunciada.
Artículo 22: Las residencias de nueva construcción y las propiedades no residenciales en venta deberán someterse a una gestión inmobiliaria preliminar.
Antes de que la junta de propietarios y la junta de propietarios seleccionen y contraten una empresa de servicios inmobiliarios, la unidad de construcción debe ser responsable de la gestión preliminar de la propiedad.
Artículo 23 Una unidad de construcción de nueva propiedad deberá firmar un contrato preliminar de servicios inmobiliarios con la empresa de servicios inmobiliarios seleccionada.
El departamento administrativo de gestión de propiedades municipales debe establecer un sistema de garantías de cumplimiento de servicios previos a la propiedad, estandarizar los servicios previos a la propiedad e instar a las empresas de servicios inmobiliarios y a las unidades de construcción a cumplir con sus obligaciones.
Artículo 24 Después de obtener una licencia de preventa (venta) de vivienda comercial para una propiedad de nueva construcción, la unidad de construcción se encargará de la división de las áreas de administración de la propiedad, los contratos preliminares de servicios de propiedad y la administración temporal de acuerdo con los reglamentos del departamento administrativo de administración de propiedades. Reglamentos y demás procedimientos de presentación.
El plan de zonificación de administración de la propiedad no podrá modificarse sin autorización después de su presentación.
Artículo 25 Al vender propiedades, la unidad constructora no prometerá ni aceptará reducir o reducir las tarifas de servicios de la propiedad.
Artículo 26 La ubicación específica y el área de los edificios de servicios de propiedad dentro del área de administración de la propiedad se indicarán en el permiso de planificación del proyecto de construcción y se determinarán antes de solicitar un permiso de preventa (venta) de viviendas comerciales.
Los edificios de servicios de propiedad en el área de administración de propiedades residenciales de nueva construcción serán asignados por la unidad de construcción de acuerdo con una proporción de no menos de 4/1000 del área de construcción total sobre el suelo y subterránea; Las propiedades vendidas en el área de administración de propiedades de nueva construcción serán asignadas por la unidad de construcción. Si no es residencial, la unidad de construcción las asignará de acuerdo con la proporción de 3/1000 del área total de construcción en el terreno, con el Superficie máxima no superior a 500 metros cuadrados. Si el área del cuarto de servicio de la propiedad es inferior a 100 metros cuadrados, se prorrateará según 100 metros cuadrados.
Si hay propiedades residenciales y no residenciales a la venta en el área de administración de la propiedad de nueva construcción, y el área de construcción residencial representa más del 50% del área total de construcción, se asignarán las habitaciones de servicio de la propiedad. de acuerdo con las normas para nuevos edificios residenciales; si la proporción de la superficie de construcción residencial es inferior al 50%, los edificios de servicios inmobiliarios se asignarán de acuerdo con las normas de propiedad no residencial.
Artículo 27 Después de que la unidad de construcción obtenga la licencia de preventa (venta) de viviendas comerciales, los departamentos administrativos de administración de propiedades a nivel municipal y de condado inspeccionarán los servicios de propiedad en el área de administración de propiedades.
Al organizar la aceptación de finalización, la unidad de construcción deberá notificar a los departamentos administrativos de administración de propiedades a nivel municipal y de condado para que participen.
No está permitido cambiar el uso de los edificios de servicios inmobiliarios sin autorización.
Artículo 28 Cuando una empresa de servicios inmobiliarios se haga cargo de un inmueble, deberá inspeccionar la ubicación y las instalaciones del inmueble de acuerdo con los procedimientos prescritos. Después de pasar la inspección de aceptación, se firmará un acuerdo con la unidad de construcción para realizar la inspección de aceptación y manejar los procedimientos de entrega de propiedad. Para problemas descubiertos en la calidad del proyecto y otros problemas que no sean propicios para el uso y gestión de la propiedad, presentar oportunamente sugerencias de rectificación a la unidad de construcción y ayudar a los departamentos de gestión pertinentes a supervisar la implementación.
Las empresas de servicios inmobiliarios deberán realizar los procedimientos de inspección y presentación de acuerdo con la ley y anunciar el estado de la inspección en un lugar visible del área de administración de la propiedad.
El costo de la inspección de la propiedad será acordado por la unidad de construcción y la empresa de servicios inmobiliarios en el contrato preliminar de servicios inmobiliarios. Si no hay acuerdo o el acuerdo no es claro, la unidad de construcción asumirá la responsabilidad.
Capítulo 4 Servicios Inmobiliarios
Artículo 29 Las empresas que presten servicios inmobiliarios deberán tener calificaciones de persona jurídica, obtener calificaciones de empresa de servicios inmobiliarios de conformidad con la ley y emprender proyectos inmobiliarios dentro del alcance de niveles de cualificación.
Si una empresa de servicios inmobiliarios emprende un proyecto de servicios inmobiliarios en un lugar no registrado, deberá presentarlo ante el departamento administrativo de gestión de propiedades de la ciudad o ciudad a nivel de condado donde se encuentra la propiedad con su persona jurídica. licencia comercial, certificado de calificación y certificado de crédito.
Artículo 30 Los proyectos de servicios inmobiliarios deberán implementar un sistema de responsabilidad del director de proyecto. Después de que una empresa de servicios inmobiliarios envíe un gerente de proyecto, deberá presentar un registro ante la agencia de administración de propiedades donde se encuentra la propiedad de acuerdo con las regulaciones.
Artículo 31 Las empresas de servicios inmobiliarios deberán publicar la siguiente información en un lugar visible en el área de administración de propiedades y actualizarla de manera oportuna:
(1) Certificado de calificación de empresa de servicios inmobiliarios y información básica del gerente de proyecto Situación e información de contacto, línea directa de quejas de servicios inmobiliarios;
(2) Contenido del servicio, estándares de servicio, elementos de cobro, estándares de cobro y métodos de cobro estipulados en el contrato de servicios inmobiliarios;
(3) Tarifas de operación y mantenimiento de ascensores y asignación del consumo público de energía;
(4) Otra información que debe divulgarse.
Artículo 32 Las empresas de servicios inmobiliarios firmarán contratos de servicios inmobiliarios con referencia a los contratos modelo formulados por el departamento administrativo de gestión inmobiliaria.
Las empresas de servicios inmobiliarios deberán proporcionar servicios inmobiliarios de acuerdo con el contrato de servicios inmobiliarios, cumplir con las normas técnicas pertinentes y las especificaciones técnicas profesionales, informar rápidamente a los propietarios y usuarios de la propiedad sobre los asuntos que requieren atención en el uso seguro y razonable de las propiedades. , y escuchar periódicamente las opiniones y sugerencias de los propietarios, mejorar y mejorar los servicios inmobiliarios.
Artículo 33 Los cargos por servicios de propiedad deben distinguir la naturaleza y características de diferentes propiedades y seguir los principios de razonabilidad, apertura, calidad de servicio y precio constante.
Sin el consentimiento de la junta de propietarios, las normas de servicio y las normas de cobro pactadas en el contrato de servicios inmobiliarios no podrán ajustarse sin autorización de los propietarios cuyas partes exclusivas representen más de la mitad del total; el área total de construcción y representan más de la mitad del número total de personas, no se realizarán ajustes sin autorización. Ajustar los estándares de servicio y los estándares de cobro acordados en el contrato de propiedad anterior.
Artículo 34 El propietario deberá pagar los honorarios de servicios inmobiliarios de conformidad con el contrato de servicios inmobiliarios.
Si el propietario no paga la tarifa del servicio inmobiliario según lo acordado, el comité de propietarios y la empresa de servicios inmobiliarios pueden instar al propietario a pagar dentro de un límite de tiempo mediante recordatorios puerta a puerta, anuncios públicos en el área de administración de la propiedad, etc., si el propietario no paga la tarifa del servicio de la propiedad dentro del plazo, la empresa de servicios de la propiedad podrá presentar una demanda o solicitar arbitraje de acuerdo con la ley.
Cuando un propietario transfiera o arriende un inmueble, deberá informar al cesionario o arrendatario del contenido del contrato de administración y de las normas de cobro de los servicios inmobiliarios. Cuando se transfiere la propiedad, el cedente deberá liquidar la tarifa del servicio de la propiedad con la empresa de servicios de la propiedad; el cesionario deberá informar al dueño de la propiedad sobre la transferencia de la propiedad, la liquidación de la tarifa del servicio de la propiedad, el nombre del propietario y la información de contacto dentro de los treinta días posteriores a la finalización de la transacción. Registro de propiedad de empresas de servicios.
Artículo 35 De acuerdo con las disposiciones del contrato de servicios inmobiliarios y las leyes y reglamentos pertinentes, la empresa de servicios inmobiliarios utiliza parte de las instalaciones y equipos del propietario en el área de administración de la propiedad después de deducir el costo. las ganancias pertenecen a todos los propietarios.
Según decisión de la asamblea de propietarios, los ingresos de explotación podrán destinarse directamente a reparar, actualizar, transformar o reponer fondos especiales de mantenimiento inmobiliario de algunas de las instalaciones y equipos utilizados, así como a compensar para otras necesidades, como tarifas insuficientes de servicios de propiedad. Durante el período de servicio preliminar a la propiedad, el uso y la gestión de los ingresos operativos se acordarán en el contrato de servicio preliminar a la propiedad entre la unidad de construcción y la empresa de servicios a la propiedad de acuerdo con las regulaciones.
Si los ingresos de operación son administrados por la empresa de servicios inmobiliarios, se contabilizarán por separado y sujetos a la supervisión del comité de propietarios; si son administrados por el comité de propietarios, se llevará una cuenta de ingresos de operación; ser abierto en nombre del comité de propietarios y aceptado por los residentes de la comunidad (aldeas). Supervisión por el Comité Popular.
Los ingresos y gastos de ingresos operativos deben divulgarse en un lugar destacado en el área de administración de propiedades cada seis meses. Una vez completados los servicios inmobiliarios preliminares, la empresa de servicios inmobiliarios auditará los ingresos y gastos de los ingresos operativos y publicará los resultados de la auditoría en un lugar destacado del área de administración de propiedades.
Artículo 36 Las empresas de servicios inmobiliarios y los comités de propietarios establecerán y mejorarán un sistema financiero especial sano y normalizado de conformidad con las disposiciones pertinentes sobre gestión financiera y contabilidad.
Artículo 37: Cuando una empresa de servicios inmobiliarios se retira del área de administración de propiedades y realiza la entrega con el comité de propietarios o la empresa de servicios inmobiliarios seleccionada, ambas partes en la entrega deberán confirmar el uso y mantenimiento actual de la protección contra incendios. , ascensores y otras instalaciones y equipos. Dentro del área de administración de la propiedad, se debe informar a la oficina del subdistrito (gobierno popular del municipio) donde se encuentra la propiedad para su archivo.
Si la protección contra incendios, los ascensores y otras instalaciones y equipos no se pueden utilizar normalmente debido a un mantenimiento inadecuado u otras razones, la empresa de servicios de propiedad original asumirá las responsabilidades de reparación o asumirá los gastos correspondientes.
Artículo 38 Los departamentos administrativos de administración de propiedades a nivel municipal y de condado establecerán un sistema de evaluación y un sistema de evaluación crediticia para las empresas de servicios inmobiliarios, formularán medidas de gestión crediticia para las empresas de servicios inmobiliarios y los gerentes de proyectos, y llevarán a cabo El administrador implementa dinámicas gestión y realiza inspecciones periódicas de los servicios inmobiliarios.
Las agencias de administración de propiedades a nivel de ciudad y condado son específicamente responsables de recopilar, verificar y resumir la información de integridad de las empresas de servicios inmobiliarios y gerentes de proyectos, establecer un sistema de información de integridad de la industria y realizar evaluaciones de satisfacción pública de la propiedad. servicios.
La oficina del subdistrito (gobierno popular del municipio) debe ayudar a recopilar información sobre el sistema de integridad de las empresas de servicios inmobiliarios.
Artículo 39: Las empresas de servicios inmobiliarios no prestan servicios inmobiliarios de conformidad con contratos, normas técnicas, especificaciones técnicas profesionales, etc. , e ingresarlo en el sistema de información de integridad de la empresa de servicios inmobiliarios, si se lesionan los derechos e intereses del propietario, se asumirá la responsabilidad legal correspondiente;
Si una empresa de servicios inmobiliarios comete cualquiera de los siguientes abusos graves de confianza, no se le permitirá solicitar varios proyectos de demostración de servicios inmobiliarios en un plazo de dos años y el departamento administrativo de gestión de propiedades no emitirá un certificado. de integridad:
(1 ) Proporcionar información falsa en actividades de licitación de administración de propiedades para defraudar al ganador de la oferta;
(2) Arrendar, prestar o transferir certificados de calificación;
(3) Negarse a renunciar después de ser despedido del área de administración de la propiedad, o no completar los procedimientos de entrega de acuerdo con las regulaciones al salir, causando caos en la administración de la propiedad.
Artículo 40 Si un administrador de proyecto inmobiliario comete cualquiera de los siguientes actos graves poco confiables, se ingresará en el sistema de información de integridad del administrador de proyecto, y la empresa de servicios inmobiliarios a la que pertenece se ingresará en la propiedad. sistema de información de integridad de la empresa de servicios:
(1) Fraude, apropiación indebida o apropiación indebida de fondos especiales de mantenimiento;
(2) Cambios no autorizados en los servicios inmobiliarios, edificios públicos e instalaciones en la administración de la propiedad área;
(3) ) Ocupación y excavación no autorizada de caminos y sitios dentro del área de administración de la propiedad;
(4) Uso no autorizado de la * * * parte y * * instalaciones del propietario y equipos en el área de administración de propiedades para operaciones comerciales;
(5) Debido a negligencia de la administración, causando siniestros, pérdidas de propiedad y otros accidentes graves;
(6) Dañando gravemente los intereses de los propietarios o del público;
(7) Después del precio, el departamento administrativo determina que los cargos son arbitrarios o irregulares y no han sido rectificados.
Artículo 41 El propietario deberá observar las normas de gestión y cumplir las obligaciones de conformidad con el contrato de servicios inmobiliarios.
Si el propietario no paga la tarifa de servicio de la propiedad o viola el contrato de servicio de la propiedad y las normas de administración, si así se confirma mediante sentencia efectiva o laudo arbitral, se registrará en el expediente de crédito personal de conformidad con la normativa pertinente en materia de gestión de la información crediticia personal.
Artículo 42 El departamento administrativo de administración de propiedades y la oficina del subdistrito (gobierno popular del municipio) fortalecerán la supervisión e inspección de los servicios inmobiliarios dentro de su jurisdicción y disfrutarán rápidamente de la gestión íntegra de las empresas de servicios inmobiliarios, propiedades contratos de servicios y servicios de administración de propiedades. Administrar información como división de áreas, inspección y archivo, etc.
Capítulo 5 Uso y Mantenimiento de las Propiedades
Artículo 43 La unidad constructora asumirá la responsabilidad de la garantía de calidad de las propiedades vendidas, y durante el período de garantía de calidad, la calidad de las propiedades que caigan. dentro del alcance de la garantía deberá cumplir con las obligaciones de garantía y asumir la correspondiente responsabilidad por la compensación de acuerdo con la ley.
Artículo 44: Una vez entregadas las instalaciones públicas del área de administración predial, la unidad receptora será responsable de su mantenimiento.
Las instalaciones públicas dentro del área de administración de la propiedad no podrán cambiar sus funciones sin autorización.
Artículo 45 La unidad constructora anunciará la asignación de plazas de aparcamiento y garajes a todos los propietarios. Los espacios de estacionamiento y garajes no vendidos o donados deben tener prioridad para los propietarios dentro del área de administración de la propiedad. Si el propietario requiere espacios en alquiler o garajes, la unidad constructora deberá venderlos y alquilarlos, pudiendo darse prioridad a la renovación del contrato de arrendamiento una vez vencido.
Las plazas de aparcamiento y garajes no podrán traspasarse individualmente a unidades o personas físicas fuera del área de gestión de la propiedad.
Para un proyecto de desarrollo y construcción por fases dividido en un área de administración de propiedad, la unidad de construcción deberá considerar las necesidades de estacionamiento del propietario actual, asignar espacios de estacionamiento y garajes para alquiler y venta en proporción, y publicarlos en un lugar destacado. posición en el área de gestión de la propiedad Antes de la entrega general de la comunidad, solo se puede vender una plaza de aparcamiento y un garaje a cada propietario después de la entrega general de la comunidad, con la condición de que se garantice que cada casa no vendida tenga una plaza de aparcamiento; y garaje, el resto de plazas de aparcamiento y garajes se pueden vender según normativa.
Artículo 46 Están prohibidas en el área de administración de la propiedad las siguientes conductas:
(1) Cambiar el uso previsto de la propiedad sin autorización;
(2) Dañar o modificar sin autorización Para la estructura portante y estructura principal de la casa, habitaciones o balcones sin requisitos de impermeabilización deben transformarse en baños y cocinas;
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